مسکن ملی زیر فشار تورم؛ مسابقه‌ای که ضعیف‌ترها را حذف می‌کند / پروژه‌های حمایتی با هزینه‌های غیرقابل پیش‌بینی

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا،  هوای کارگاه‌های ساختمانی هنوز بوی سیمان تازه می‌دهد، اما پشت دیوارهای نیمه‌کاره بسیاری از پروژه‌های مسکن حمایتی، واقعیتی دیگر جریان دارد؛ واقعیتی که به‌ تدریج خود را در پیامک‌های واریزی، افزایش آورده متقاضیان و عقب‌نشینی آرام خانوارهای کم‌درآمد از صف خانه‌دار شدن نشان می‌دهد.

در حالی که سیاست‌گذار از «نهضت ملی مسکن» به‌عنوان بزرگ‌ترین برنامه تأمین مسکن کشور یاد می‌کند، تورم ساخت که به مرز ۴۵ درصد رسیده، قواعد بازی را تغییر داده است.

طرحی که قرار بود سکوی حمایت از دهک‌های متوسط و پایین باشد، اکنون برای بسیاری از متقاضیان به مسابقه‌ای شبیه شده که هرکس توان مالی بیشتری دارد، شانس بیشتری برای رسیدن به خط پایان پیدا می‌کند.

در ظاهر، پروژه‌ها در حال اجرا هستند؛ زمین تأمین شده، پیمانکار فعال است و بانک‌ها نیز تسهیلات را پرداخت می‌کنند. اما در لایه زیرین این روند، یک شکاف مالی در حال شکل‌گیری است که فشار اصلی آن مستقیماً بر دوش متقاضی قرار می‌گیرد.

مدل مالی ناپایدار؛ وقتی تورم جای سیاست حمایتی را می‌گیرد

مسئله اصلی طرح‌های مسکن حمایتی صرفاً به کمبود زمین یا کندی پیمانکاران محدود نمی‌شود. گره عمیق‌تر در مدل مالی پروژه‌هاست؛ مدلی که عملاً متقاضی را در برابر تورم ساخت بی‌دفاع می‌گذارد.

در این ساختار، خانوار در ابتدای مسیر با امید خانه‌دار شدن ثبت‌نام می‌کند و بخشی از آورده را پرداخت می‌کند. اما چند ماه بعد، با پیامک‌هایی مواجه می‌شود که از افزایش سهم پرداختی خبر می‌دهد. این چرخه ممکن است چندین بار تکرار شود، در حالی که قیمت نهایی واحد یا سقف تعهد مالی متقاضی از ابتدا مشخص نشده است.

چنین الگویی با منطق مسکن حمایتی سازگار نیست. در سیاست‌های اجتماعی، دولت زمانی وارد مداخله می‌شود که بازار توان پاسخگویی به نیاز گروه‌های کم‌درآمد را نداشته باشد. اما وقتی ریسک افزایش هزینه ساخت به طور کامل به خانوار منتقل می‌شود، عملاً حمایت دولتی به شکل ظاهری باقی می‌ماند و بار اصلی تأمین مالی همچنان بر دوش متقاضی قرار می‌گیرد.

نتیجه چنین سازوکاری، حذف تدریجی متقاضیان ضعیف‌تر در میانه مسیر است؛ همان خانوارهایی که اساساً هدف اصلی این طرح بوده‌اند.

تورم ساخت؛ سرعتی بیشتر از توان مالی خانوار

آمارهای رسمی تصویری روشن از شدت این فشار ارائه می‌دهد. بر اساس داده‌های مرکز آمار، تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی در شهر تهران در پاییز ۱۴۰۴ به حدود ۴۴.۹ درصد رسیده است؛ عددی که نشان می‌دهد هزینه ساخت تقریباً با سرعتی نزدیک به ۴۵ درصد در حال افزایش است.

در چنین شرایطی، افزایش سقف تسهیلات از ۵۵۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان نیز الزاماً به معنای کاهش فشار مالی بر متقاضی نیست. زیرا اگر قیمت مصالح، دستمزد و خدمات ساختمانی با سرعت بیشتری رشد کند، فاصله میان وام و هزینه واقعی ساخت همچنان باقی خواهد ماند.

این شکاف مالی معمولاً از سه مسیر جبران می‌شود، افزایش آورده متقاضی، کند شدن روند پروژه یا انباشت بدهی و تأخیر در تکمیل واحدها. هر سه مسیر، در نهایت به زیان خانواری تمام می‌شود که با امید استفاده از یک طرح حمایتی وارد پروژه شده است.

در عمل، تورم ساخت تبدیل به عاملی شده که قواعد طرح را دائماً بازنویسی می‌کند؛ به‌گونه‌ای که حتی افزایش تسهیلات نیز نمی‌تواند از فشار آن بکاهد.

مسکن حمایتی بدون سقف تعهد؛ حمایت یا انتقال ریسک؟

یکی از مهم‌ترین خلأهای ساختاری در طرح‌های حمایتی مسکن، نبود سقف مشخص برای سهم متقاضی است. در بسیاری از کشورها، سیاست‌های مسکن اجتماعی بر این اصل استوار است که خانوار از ابتدا بداند حداکثر چه سهمی از قیمت مسکن را پرداخت خواهد کرد.

در چنین الگویی، افزایش هزینه ساخت ناشی از تورم، تأخیرهای اداری یا نوسان قیمت مصالح به متقاضی منتقل نمی‌شود. بلکه این ریسک میان دولت، نهادهای مالی و ابزارهای حمایتی توزیع می‌شود.

در مقابل، مدل فعلی عملاً سهم متقاضی را «شناور» نگه داشته است. به همین دلیل، خانواری که با محاسبه اولیه وارد طرح شده، ممکن است در ادامه مسیر با تعهدی مواجه شود که از توان مالی‌اش فراتر است. این وضعیت نه‌تنها امنیت اقتصادی متقاضی را از بین می‌برد، بلکه اعتماد عمومی به سیاست‌های حمایتی را نیز تضعیف می‌کند.

فقدان سپر تورمی در سیاست مسکن

یکی از ابزارهای رایج در پروژه‌های بزرگ مسکن، ایجاد صندوق‌های جبران تورم ساخت است؛ سازوکاری که شکاف میان برآورد اولیه و هزینه واقعی پروژه را پوشش می‌دهد. در چنین مدلی، منابعی از محل صندوق‌های توسعه‌ای، مالیات‌های ملکی یا بازگشت اقساط طرح‌های قبلی تجمیع می‌شود تا در صورت جهش هزینه‌های ساخت، پروژه از مسیر مالی خود خارج نشود.

در نبود چنین ابزاری، هر افزایش هزینه مستقیماً به متقاضی منتقل می‌شود. این وضعیت نه‌تنها فشار مالی را افزایش می‌دهد، بلکه موجب کندی پروژه‌ها نیز می‌شود؛ زیرا بسیاری از متقاضیان توان پرداخت مبالغ جدید را ندارند.

از سوی دیگر، تسهیلات مسکن نیز به‌طور سنتی به شکل عددی ثابت تعریف شده‌اند، در حالی که هزینه ساخت به‌طور مداوم در حال تغییر است. وقتی تورم نهاده‌های ساختمانی در یک دوره به حدود ۴۰ تا ۴۵ درصد می‌رسد، وام ثابت عملاً ارزش واقعی خود را به سرعت از دست می‌دهد.

پروژه‌هایی که در میانه راه به دنبال منابع می‌گردند

یکی دیگر از چالش‌های ساختاری در طرح‌های مسکن حمایتی، آغاز پروژه‌ها بدون تضمین کامل منابع مالی است. پرداخت تسهیلات بر اساس پیشرفت فیزیکی، در اصول مدیریت پروژه رویکردی منطقی محسوب می‌شود؛ اما این مدل تنها زمانی کارآمد است که خط اعتباری پروژه از ابتدا مشخص و تأمین شده باشد.

پروژه‌ای که در میانه راه به دنبال منابع مالی می‌گردد، ناگزیر با کندی اجرا مواجه می‌شود. هر ماه تأخیر در پروژه، به معنای افزایش هزینه ساخت است؛ هزینه‌ای که در نهایت به شکل افزایش آورده یا طولانی‌تر شدن زمان تحویل به متقاضی منتقل می‌شود.

در این میان، متقاضیان با فشار مضاعفی روبه‌رو هستند؛ زیرا بسیاری از آن‌ها همچنان مستأجرند و باید همزمان اجاره خانه فعلی و اقساط یا آورده پروژه را پرداخت کنند.

مسکن ملی در دوراهی اصلاح یا فرسایش اجتماعی

ادامه این روند می‌تواند پیامدهای اجتماعی گسترده‌ای داشته باشد. اگر طرح‌های حمایتی به تدریج به پروژه‌هایی تبدیل شوند که تنها خانوارهای با توان مالی بالاتر قادر به تکمیل تعهدات آن باشند، هدف اصلی سیاست مسکن یعنی حمایت از دهک‌های پایین عملاً محقق نخواهد شد.

راه برون‌رفت از این وضعیت، بازطراحی مدل مالی پروژه‌هاست؛ مدلی که در آن سهم متقاضی از ابتدا سقف مشخصی داشته باشد، تسهیلات بر اساس تورم ساخت به‌صورت دوره‌ای اصلاح شود، منابع پروژه پیش از آغاز اجرا تضمین شود و هزینه تأخیر دستگاه‌ها یا پیمانکاران به خانوار منتقل نشود.

نهضت ملی مسکن می‌تواند همچنان به یکی از مهم‌ترین ابزارهای سیاست اجتماعی در ایران تبدیل شود، اما تنها در صورتی که ریسک‌های اقتصادی آن میان دولت، نظام بانکی، صندوق‌های تخصصی و ابزارهای مالی بلندمدت توزیع شود. در غیر این صورت، طرحی که با هدف حمایت از خانوارهای کم‌درآمد آغاز شد، ممکن است در عمل به سازوکاری تبدیل شود که دقیقاً همان گروه‌ها را از مسیر خانه‌دار شدن کنار می‌زند.