اعتبار سنجی پروژه ستین و تعاونی سازها

خرید یک واحد در حال ساخت و شرایط مربوط به آن شاید برای خیلی از شما تجربه شده باشد اما در این بین یک نوع پیش فروش نیز وجود دارد که نوع مشارکت و سرمایه گذاری در آن متفاوت است در این مطلب به بررسی و اعتبار سنجی پروژه ستین و تعاونی سازها که در تهران علی الخصوص منطقه 22 تهران در حال اجرا هستند میپردازیم و علت شکل گیری ، نوع مشارکت و تعهدات مربوط به آنرا بررسی خواهیم کرد با ما همراه باشید .

تفاوت پروژه ستین و تعاونی سازها با خرید قطعی

در ابتدا برای بررسی تفاوت پروژه ستین و تعاونی سازها با خرید قطعی باید به این نکته اشاره کنیم که چرا در منطقه 22 تهران بیشترین تعداد تعاونی های مسکن وجود دارند و علت اینکه پروژه های این منطقه بدینصورت ساخته میشود چیست . منطقه 22 تهران به عنوان آخرین منطقه ضمیمه شده به شهرداری تهران برای تامین نیاز تهران به فضای سبز و محیط تفریحی ایجاد شد در حالیکه قبل از آن در زمان جنگ تحمیلی برای استفاده ارتش و ارگانهای نظامی در اختیار آنها قرار گرفته بود و پس از جنگ تبدیل به پادگان های نظامی شده بود .

بعد از ضمیمه شدن این منطقه به شهرداری تهران و طرح های عظیمی که برای این منطقه پیاده سازی شد ارگانهای نظامی که مالک زمین ها بودند برای تامین نیاز کارکنان خود به مسکن اقدام به واگذاری زمین ها به تعاونی های مسکن سازمان خود نمودند . عموم این واگذاری ها در ازای مبلغ ناچیز بصورت اقساط طولانی مدت بوده است و در واقع مالکین جدید زمین ها اعضا و کارکنان سازمانها و نهادهای دولتی شدند . در ادامه باید برای ساخت پروژه ها اقدام نمود ولیکن مشکل از اینجا شروع میشود که اصولا صدها و هزاران عضو یک تعاونی مسکن که با کمک ارگان صاحب زمین شده اند از پس هزینه های سنگین ساخت بر نخواهند آمد و اگر هم بتوان آنها را مجاب به پرداخت هزینه ها کرد دریافت به موقع از هزاران عضو و مدیریت مالی پروژه کار آسانی نیست .

Untitled-2

تامین سرمایه برای ساخت پروژه

تجربه نشان داده عمده تعاونی هایی که خود اقدام به تزریق سرمایه کرده اند در عملیات ساخت با شکست مواجه شده اند و راه حل بعدی که پیش پایشان قرار گرفته مشارکت با یک پیمانکار میباشد . اینگونه مشارکت همیشه به سرانجام خواهد رسید و اصولا راه درست هم همین است . حتی آپارتمانهای قدیمی 5 یا 10 واحدی که قصد تخریب و ساخت را دارند خود هزینه های ساخت و مدیریت عملیات را نمیپذیرند چه برسد به یک تعاونی با صدها یا هزاران عضو . در نهایت حاصل این نوع مشارکت میشود یک پروژه تعاونی ساز که صاحبان زمین و یا سازنده میتواند از سهم خود به فروش برساند و بر اساس توافقی که بین کارفرما و پیمانکار شده میتواند اجازه فروش در مرحله مشخصی داشته باشد .

اما این نوع مشارکت در پروژه های تعاونی ساز مثالی بود از پروژه ای که صاحبان زمین در قالب یک تعاونی اقدام به مشارکت برای ساخت پروژه مینمایند و اگر سایتهای ثبت اگهی املاک را مشاهده کنید عباراتی نظیر پیش خرید آپارتمان در تهران تشکیل شده از اینگونه پروژه ها میباشد اما انواع دیگری از پروژه های تعاونی ساز وجود دارد که در ادامه به بررسی آنها میپردازیم .

شرکت های خصوصی و سرمایه گذاری مانند پروژه ستین

در ابتدا برایتان روشن نماییم که معنی و مفهوم تعاونی مسکن چیست . تعاونی مسکن میتواند توسط هر شخصی بدون الزامات خاصی تاسیس شود و هدف آن تامین زمین ، اخذ جواز تا شروع عملیات ساخت تا انتها که تحویل واحد است باشد . یعنی هر شخصی که عضو تعاونی شود میتواند در این امر مشارکت کند و تمام هزینه های پروژه توسط اعضا پرداخت شود و بطور کلی هر چه است وسط باشد .

اما شرکت های خصوصی و سرمایه گذاری مانند پروژه ستین که مالکیت زمینی را در اختیار دارند اقدام به تاسیس تعاونی و دعوت به مشارکت از عموم بر سرمایه گذاری مینمایند . علت این موضوع نیز وجه قانونی دادن به این نوع پیش فروش است . در واقع در قانون پیش فروش زمانی در دفتر اسناد رسمی قابل پیگیری و ثبت است که پروژه به 30 درصد پیشرفت فیزیکی رسیده باشد .

اما در قبل از این مرحله تنها در قالب تعاونی میتوان اقدام به پیش فروش واحدها نمود و البته اعضا با عضویت در پروژه های این چنینی مدیریت تعاونی را پذیرفته و تعهدات و شرایطی که در قرارداد اولیه ذکر میشود مشخص کننده نوع مشارکت سرمایه گذار و تعهدات سازنده که همان شرکت سرمایه گذار است مکتوب خواهد شد.

تفاوت خرید قطعی و علی الحساب

فرض کنید که یک دوست که صاحب زمینی است به شما مراجعه کرده و پیشنهاد میدهد که زمین را با یکدیگر شریکی بسازید . محاسبه نمایید که نوع مشارکت شما چگونه باید باشد ؟ اگر قرار است نصف نصف شود شما باید 50 درصد مبلغ زمین را یا به دوستتان پرداخت کنید و یا میتوانید 50 درصد را در قسمت ساخت هزینه نمایید تا برابر شوید . از آنجا به بعد باید تمام هزینه را هر دو بپردازید .

Untitled-3

نوع مشارکت در پروژه های تعاونی ساز مانند پروژه یاران نیز به همین شکل باید باشد . توجه داشته باشید که گفتیم باید باشد ولیکن عموما پروژه های تعاونی ساز خصوصی شرایطی میگذارند که کفه ترازو به سمت آنها برود و این موضوعی است که باید هنگام خرید از پروژه های تعاونی ساز در نظر داشته باشید که قرارداد باید کامل شفاف و روشن باشد و نحوه محاسبه هزینه ها و تقسیم خروجی کار مشخص باشد . حتی گزارشات مالی نیز باید در اختیار اعضا باشد .

به عنوان مثال 1 مورد را خدمت شما ذکر خواهیم کرد که تعاونی سازنده در قرارداد متراژ مفید مسکونی را ذکر مینماید ولیکن هرگونه ادعا پیرامون متراژ تجاری را سلب مینماید . در نگاه اول اگر یک خریدار که قصد خرید داشته باشد برایش بهتر است که بجای اینکه به وی بگویند 100 متر با مشاعات خواهی داشت بگویند 60 متر مسکونی مفید خواهی داشت اما این را بدانید که اگر متراژ مسکونی مفید روشن شده پس باید هزینه ساخت فضای تجاری کسر شود .

موارد دیگری که باید بدانید

نکته ای که در بالا اشاره نمودیم یکی از چند ده موردی است که باید بدانید و در ادامه به مهمترین انها اشاره خواهیم نمود

  • جریمه تاخیر باید یک رقم جدی باشد و در زمان شروع جریمه نیز از مدت زمان قرارداد باشد نه اینکه زمان تحویل واحد را 36 ماه پس از شروع گودبرداری ذکر نمایند . در این حالت ممکن است تا شروع گودبرداری و اخذ جواز یک یا چند سال زمان بگذرد .
  • نحوه محاسبه هزینه ها یا باید روشن و شفاف به اعضا اعلام شود و یا بر اساس نرخ رسمی اعلام شده توسط دولت باشد . در غیر اینصورت سازنده مجاب به ساختن هر چه سریعتر پروژه میشود در غیر اینصورت شامل افزایش قیمت خواهد شد .
  • تعاونی سازنده باید حتما مالک زمین بوده ، زمین را تحویل گرفته باشد و کاربری زمین نیز مسکونی باشد . در غیر اینصورت هر یک از این موارد میتواند زمان بر بوده و سالها پروژه را مسکوت نگاه دارد .
  • سازنده باید دارای پشتوانه مالی قوی باشد و رزومه مشخصی به نام خود سازنده و یا تعاونی سازنده وجود داشته باشد .
کدخبر: 787295 ویرایش خبر
لینک کپی شد
آیا این خبر مفید بود؟