فاجعه بانکی در ساخت مسکن، ۷۳ درصد تعهد بانکی عملی نشد/ وقتی وزیر پیگیری نمی‌کند؛ بانک‌ها پروژه‌های مسکن را نیمه‌تمام گذاشتند + صوت

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، بانک‌ها بیش از ۷۳ درصد از تعهد خود در پرداخت تسهیلات مسکن را انجام نداده‌اند؛ پروژه‌های ملی مسکن بلاتکلیف و فشار بر خانوارها هر روز سنگین‌تر می‌شود.

در واکاوی اثرات این تعلل بانکی بر بازار مسکن و اقتصاد مردم با فرشید ایلاتی کارشناس سیاستگذاری مسکن گفت و گو داشتیم که در ادامه می توانید بخوانید و بشنوید.

بانک‌ها ۷۳٪ تعهد مسکن ملی را نادیده گرفتند!

خبرنگار: اخباری که اخیراً مطرح شده، حاکی از آن است که بانک‌ها در طرح نهضت ملی مسکن، مبلغی بالغ بر ۱۶۲۰ همت (هزار و ششصد و بیست همت) را پرداخت نکرده‌اند. این خبر ممکن است در نگاه اول یک جمله کوتاه به نظر برسد، اما بررسی دقیق آن نشان می‌دهد که پیامدهای مهمی در بازار مسکن دارد. به‌ویژه آنکه خانه‌هایی که قرار بود برای افراد کم‌بضاعت یا کسانی که توان مالی محدودی دارند ساخته شود، اکنون بیشتر به عاملی برای افزایش تورم مسکن تبدیل شده و زمینه رواج سفته‌بازی در این بازار را فراهم کرده است. سوال این است که آیا بانک‌ها باید بابت این تعلل جریمه شوند؟ آیا دیوان محاسبات ورود خواهد کرد؟ و در نهایت، این تأخیر بانکی چه تبعاتی برای مردم و بازار مسکن داشته است؟

فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، در پاسخ به این پرسش به خبرنگار اجتماعی رکنا گفت: «نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که بانک‌ها موظف به پرداخت مبلغی حدود ۲۰۰ همت (۲۰۰ هزار میلیارد تومان) طی چهار سال گذشته بوده‌اند؛ این تکلیف در قانون جهش تولید مسکن مشخص شده است. اما تا امروز، آنچه عملاً پرداخت شده، نزدیک به ۶۰۰ همت (۶۰۰ هزار میلیارد تومان) است که بر اساس گزارش دیوان محاسبات، بیش از ۷۳ درصد این تکلیف محقق نشده است. به عبارت دیگر، بانک‌ها تنها ۲۷ درصد از تعهد خود را اجرا کرده‌اند.

از این ۲۷ درصد، بخش عمده‌ای توسط بانک مسکن انجام شده است؛ این بانک بیش از ۶۰ درصد از تسهیلات مورد تعهد را پرداخت کرده و مابقی بانک‌های دولتی سهمی حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد داشته‌اند. اما ۱۶۷ بانک خصوصی، هیچ مبلغی پرداخت نکرده‌اند. این امر نشان می‌دهد که برخی بانک‌های خصوصی مانند بانک پاسارگاد، بانک آینده (که منحل شد)، بانک سامان و بانک اقتصاد نوین، عملاً هیچ نقشی در توسعه مسکن و سایر پروژه‌های ملی نداشته و تسهیلات خود را صرفاً به شرکت‌ها و سهامداران خود اختصاص داده‌اند.

به نظر من، این شرایط تهدیدی است که باید به فرصتی برای بازنگری در روند فعالیت بانک‌های خصوصی تبدیل شود. باید بررسی شود که آیا بانک‌های خصوصی به تعهدات خود در حوزه مسکن و سایر بخش‌های توسعه‌ای کشور عمل کرده‌اند یا خیر.

در خصوص جریمه، ماده ۴ و تبصره ۵ قانون جهش تولید مسکن تصریح دارد که در صورت عدم پرداخت تسهیلات توسط بانک‌ها، آن‌ها موظف به پرداخت ۲۰ درصد جریمه هستند و این جریمه باید به حساب صندوق ملی مسکن واریز شود تا در توسعه پروژه‌های مسکونی مورد استفاده قرار گیرد. متأسفانه تاکنون این موضوع به درستی توسط سازمان امور مالیاتی و دیگر دستگاه‌های نظارتی پیگیری نشده است. بنابراین، ورود سازمان بازرسی، دیوان محاسبات و سایر نهادهای نظارتی ضروری است تا عدم اجرای تعهدات بانک‌ها پیگیری شود.

نکته دیگر مربوط به وزارت راه و شهرسازی است. به نظر می‌رسد که حتی وزیر محترم نیز پیگیری کافی در این زمینه نداشته‌اند. وقتی بانک‌ها به تعهدات خود عمل نمی‌کنند، کوتاهی وزارتخانه نیز بخشی از مشکل است. این امر می‌تواند چالش بزرگی برای حدود یک میلیون واحد مسکونی در حال ساخت ایجاد کند. اگر تزریق مالی تسهیلات به موقع انجام نشود، تکمیل این پروژه‌ها به تأخیر می‌افتد و هزینه‌های مالی آن افزایش می‌یابد. در بهترین حالت، اگر همین امروز تسهیلات تزریق شود، ممکن است بتوان ۱۰۰ درصد پروژه‌ها را تکمیل کرد، اما اگر این تزریق یک سال به تعویق بیفتد، به دلیل شرایط تورمی، تنها نیمی از پروژه‌ها قابل تکمیل خواهد بود و هزینه‌ها نیز افزایش می‌یابد.»

خبرنگار: یک نکته مهمی که باید به آن اشاره کرد این است که مسکن، همانند دلار و سکه، نقش بسیار مستقیمی در رشد تورم و افزایش گرانی در کشور دارد. هرگونه تأخیر و تعلل در پروژه‌های مسکونی، صرفاً محدود به بخش مسکن نمی‌ماند و به طور مستقیم فشارهای معیشتی بر خانوارها را افزایش می‌دهد. با توجه به این موضوع، به نظر شما دیوان محاسبات باید چگونه برخورد کند؟ جریمه‌ها چه شکلی باید اعمال شوند و در چه بازه زمانی اجرایی شوند؟ مخصوصاً وقتی که می‌بینیم بسیاری از پروژه‌های مسکن ملی و مسکن مهر همچنان بلاتکلیف باقی مانده‌اند.

فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، در پاسخ گفت:«نکته بسیار مهمی که شما اشاره کردید، مربوط به سهم مسکن در هزینه‌های خانوار است. به طور میانگین، خانوارهای کشور بیش از ۴۳ درصد از درآمد خود را صرف مسکن می‌کنند. اگر بخواهیم تنها شهرها را در نظر بگیریم، این عدد به بیش از ۵۰ درصد می‌رسد و در کلان‌شهرها گاهی تا ۷۰ درصد درآمد خانوار صرف هزینه‌های مسکن می‌شود. بنابراین، مسکن مهم‌ترین هزینه خانوارها را تشکیل می‌دهد.

در مقابل، یارانه‌هایی که دولت در حال حاضر به بخش‌های مختلف مانند نهاده‌های دامی و کشاورزی پرداخت می‌کند، اثرگذاری قابل توجهی ندارد. برای مثال، با وجود تخصیص حدود ۱۰ میلیارد دلار یارانه به دامداری و کشاورزی، مردم همچنان مرغ و گوشت را به قیمت‌های جهانی خریداری می‌کنند. این نشان می‌دهد که یارانه‌ها در عمل به هدف خود نمی‌رسند.

اگر بخواهیم مقایسه کنیم، مجموع هزینه پروتئین یک خانوار (مرغ، گوشت قرمز، تخم‌مرغ و ...) در ماه در مقابل هزینه مسکن بسیار ناچیز است؛ شاید تنها یک پنجم یا یک ششم هزینه مسکن. بنابراین اگر قرار است حمایتی واقعی از خانوار انجام شود، منطقی‌تر است که یارانه‌ها و منابع مالی به سمت مسکن هدایت شود تا پروژه‌های مسکونی سریع‌تر تکمیل شوند. به‌عنوان مثال، اگر یارانه‌ها به سود تسهیلات مسکن اختصاص یابد، می‌توانیم تسهیلات ارزان‌قیمت ارائه کنیم و اقساط آن را برای خانوار قابل پرداخت کنیم. این اقدام باعث کاهش فشار هزینه مسکن می‌شود و در نتیجه خانوار قادر خواهد بود گرانی کالاهای اساسی مانند گوشت، مرغ و تخم‌مرغ را بهتر تحمل کند.

در شرایط کنونی، سیستم توزیع یارانه‌های ارزی ناکارآمد است و منابع به هدف نمی‌رسند، در حالی که بخش مسکن تقریباً رها شده و حمایت ویژه‌ای از آن صورت نمی‌گیرد. همچنین، نظام بانکی نیز تعهدات خود در زمینه تأمین مالی مسکن را به درستی انجام نمی‌دهد. بنابراین، این مسئله می‌تواند به یکی از چالش‌های بزرگ اقتصاد خانوارها و بازار مسکن تبدیل شود و نیازمند پیگیری جدی نهادهای نظارتی و اجرایی است.»

خبرنگار: واقعاً جای این سؤال باقی می‌ماند که آیا مسئولان از این مسائل مطلع هستند یا خیر. مسیری که شما برای حمایت یارانه‌ای و ساماندهی وضعیت بانکی پیشنهاد می‌دهید، آیا به آن توجه دارند؟ آیا نمی‌دانند یا می‌دانند اما اقدامی انجام نمی‌دهند؟

فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، در پاسخ گفت:«اگر بخواهیم صریح بگوییم، اگر مسئولان اطلاع داشته باشند ولی اقدامی انجام ندهند، این مسأله فراتر از کوتاهی است و در واقع می‌توان آن را خیانت به وظایف دانست. اما اگر فرض کنیم که واقعاً اطلاعی ندارند، آن هم به دلیل ضعف در زیرساخت‌های مدیریتی و اطلاعاتی کشور است. واقعیت این است که وقتی داده‌ها و اطلاعات بسیار گسترده و پیچیده می‌شوند، دیگر نمی‌توان آنها را با سیستم‌های سنتی و قدیمی مدیریت کرد و ضرورت دارد که زیرساخت‌های داده‌ای و سامانه‌های هوشمند شکل بگیرند.

برای مثال، در حوزه تأمین نهاده‌ها و کالاها، ما با نبود زنجیره‌های کامل مواجه هستیم؛ یعنی زنجیره‌های تأمین کالا، زنجیره‌های تأمین مالی و زنجیره‌های توزیع به‌صورت شفاف وجود ندارند. اگر بخواهیم فرآیند را به طور کامل رصد کنیم، باید بتوانیم مسیر دقیق کالا را از گمرک یا بندر، تا تولیدکننده، انبار، توزیع و نهایتاً فروشگاه و نقطه خرید مردم مشاهده کنیم. بدون چنین سامانه‌هایی، هیچ‌گونه سیاست حمایتی و یارانه‌ای اثرگذار نخواهد بود.

همین موضوع در بخش مسکن نیز صدق می‌کند. اگر هدف حمایت یارانه‌ای از خانوارها باشد، باید شناخت دقیق و کامل از شرایط هر خانوار داشته باشیم. در حال حاضر، اطلاعات ما بسیار ناقص است. حتی برآوردها نیز دقیق نیستند. ما نمی‌دانیم هر خانوار دقیقاً چه میزان اجاره پرداخت می‌کند، بسیاری از قراردادها ثبت نمی‌شوند یا به درستی عنوان نمی‌شوند. سیستم‌های اطلاعاتی ما ناقص است؛ احتمالاً بیش از ۵۰ درصد قراردادهای مسکن ثبت رسمی نشده‌اند. درآمدهای خانوارها شفاف نیست و هزینه‌ها به طور دقیق مشخص نیستند. بسیاری از املاک حتی اسناد رسمی ندارند و اجاره‌ها بر اساس قول‌نامه یا قراردادهای غیررسمی انجام می‌شود که ثبت نمی‌شوند.

اگر بخواهیم یارانه اجاره یا سایر حمایت‌های مسکن را به صورت مؤثر ارائه دهیم، لازم است که همه قراردادها دیجیتالی ثبت شوند و درآمد و هزینه هر خانوار به طور دقیق مشخص باشد. تنها با چنین زیرساخت‌های اطلاعاتی می‌توان سیاست‌های حمایتی واقعی و هدفمند را اجرا کرد. در غیر این صورت، تجربه‌ای مشابه آنچه در تخصیص یارانه‌های نهاده‌ها و ارز دولتی مشاهده کردیم، اتفاق می‌افتد: یعنی حتی با تخصیص منابع کلان، تغییری در بازار و معیشت مردم رخ نمی‌دهد.

بنابراین لازم است بخشی از منابع و هزینه‌ها صرف ایجاد و تکمیل این زیرساخت‌ها شود تا بتوانیم سیاست‌های حمایتی را به طور مؤثر اجرا کنیم. بخشی از این زیرساخت‌ها شکل گرفته، اما بخش قابل توجهی هنوز کامل نشده است و نیازمند سرمایه‌گذاری و اهتمام جدی است.»