حبس ابد در رنج‌ نامه مستاجری / زندگی با نرخ امروز در آمار ده سال پیش / سقوط مستاجران از نردبان مسکن دولتی

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، بازار مسکن در شهرهای بزرگ بازتابی مستقیم از تلاقی هزینه‌های تولید، الگوهای سنتی توسعه شهری و تصمیم‌گیری‌های کلان اقتصادی است. در سال‌های اخیر، تغییرات شدید قیمت اجاره‌بها باعث شده تا دایره انتخاب طبقات حقوق‌بگیر، کارگران و جوانان برای سکونت محدودتر شود و فرآیند جابه‌جایی‌های سالانه، بار سنگین مالی و روانی به سبد خانوار تحمیل کند. تحلیل دقیق این چالش نشان می‌دهد که موضوع مسکن، صرفا یک عدم تعادل میان عرضه و تقاضا نیست، بلکه ناشی از گره‌هایی در زنجیره تامین مصالح و نحوه معماری مالی پروژه‌های دولتی است.

فشار هزینه تمام‌شده با سیمان سیصد هزار تومانی

نخستین نشانه از تغییر معادلات ساخت، از کارگاه‌های تولید مصالح نمایان می‌شود. اسماعیل کاظمی قهی، رئیس اتحادیه فروشندگان مصالح ساختمانی با تشریح وضعیت مبادی ساخت اعلام کرد: «قیمت سیمان در کمتر از یک سال رشد بیش از نود درصدی را تجربه کرده و به پاکتی سیصد هزار تومان رسیده است.»

نکته قابل توجه از منظر اقتصاد مسکن آن است که این افزایش قیمت در اوج دوره رکود و افت محسوس معاملات به وقوع پیوسته است. وقتی نهاده‌های بنیادین ساخت با چنین شتابی افزایش ارزش پیدا می‌کنند، کف بهای تمام‌شده پروژه‌ها بالا می‌رود و در نتیجه سازندگان و مالکان نیز متناسب با این هزینه‌ها، ارقام جدیدی را برای فروش و اجاره مطالبه می‌کنند.

سیاست‌گذاری با داده‌های نیازمند بازنگری

علاوه بر نوسانات بازار مصالح، دسترسی به داده‌های لحظه‌ای برای برنامه‌ریزی شهری اهمیتی حیاتی دارد. فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن در ارزیابی این مسئله به خبرنگار اجتماعی رکنا تاکید می‌کند: «ریشه ناتوانی در مهار قیمت‌ها کوری آماری مسوولان است. در شرایطی که سیاست‌گذاران با تکیه بر سرشماری سال ۱۳۹۵ گمان می‌کنند نزدیک به هفتاد درصد مردم صاحب‌خانه هستند، واقعیت بازار از غرق شدن جامعه در بحران اجاره و سقوط قدرت خرید حکایت دارد.»

به گفته ایلاتی، مدیریت کارآمد این بخش بدون استقرار سامانه‌های برخط برای شناسایی واحدهای مسکونی، پایش معاملات و ارزیابی نرخ دقیق مالکیت امکان‌پذیر نیست؛ خلأیی که توان سیاست‌گذار را برای هدایت صحیح منابع کاهش می‌دهد.

ضرورت تغییر در مدل‌های تامین مالی مسکن حمایتی

شیوه کنونی اجرای پروژه‌های ساختمانی نیز از دیگر محورهای اصلی انتقاد کارشناسان است. فرشید ایلاتی با تحلیل الگوهای اجرایی در طرح‌های مسکن‌سازی توضیح می‌دهد: «ساخت خانه در بیابان‌های بدون زیرساخت و تحمیل صددرصدی هزینه آماده‌سازی و ساخت بر دوش خریدار، اقشار کم‌درآمد را از چرخه دریافت مسکن حذف کرده است.»

این کارشناس مسکن پیشنهاد می‌کند که در انبوه‌سازی‌های حمایتی، باید از مدل‌های یکپارچه شهری استفاده شود تا هزینه‌های بخش مسکونی از محل واگذاری کاربری‌های تجاری و خدماتی سرشکن گردد. در غیاب چنین رویکردی، تحمیل تمامی مخارج زیربنایی به متقاضی، مسکن حمایتی را از دسترس گروه‌های هدف خارج می‌کند.

تبعات توسعه کالبدی در بافت‌های فرسوده

ابعاد دیگر این موضوع در محدوده بافت‌های ناکارآمد شهری رخ می‌نماید. فرشید ایلاتی با هشدار نسبت به پیامدهای بازآفرینی بدون پشتوانه اجتماعی بیان می‌کند: «تجدید بنای یک محله بدون در نظر گرفتن پیوست‌های اجتماعی، ارزش املاک و مبالغ اجاره‌بها را چند برابر می‌کند. این اتفاق به جای حل مشکل مسکن، باعث رانده شدن مستاجران کم‌درآمد و شکل‌گیری موج‌های جدید تقاضا و گرانی در محله‌های ارزان‌تر و حاشیه شهرها می‌شود.»

توسعه شهری در این بخش‌ها نیازمند طراحی مشوق‌ها و ابزارهای حمایتی است تا ساخت‌وساز جدید به محرکی برای جابه‌جایی اجباری خانوارهای ساکن بدل نشود.

مدیریت تقاضای چهارده میلیون جوان و حبس سرمایه

در بخش کلان، بازار مسکن باید بتواند پاسخگوی نیاز جمعیتی چهارده میلیون جوان در آستانه ازدواج باشد. در حالی که اقتصاد کشور سالانه به تولید حدود یک میلیون مسکن پایدار نیاز دارد، انباشت سرمایه‌ها در قالب واحدهای خالی، کارایی این بازار را تضعیف کرده است. کارشناسان بر این باورند که گذار از وضعیت فعلی نیازمند سه گام اساسی است: کنترل تورم نهاده‌های ساخت، راه‌اندازی ابزارهای مالیاتی هوشمند برای بازگرداندن خانه‌های خالی به چرخه مصرف، و بازنگری در شیوه تامین مالی پروژه‌های عمرانی. این اقدامات می‌تواند با کاهش فشار بر متقاضیان، پایداری سکونت را برای خانوارهای مستاجر تضمین کند.