مسکن ملی به گروه‌ های هدف نرسید/ در نهضت ملی مسکن؛ خانه هست، اما زندگی نیست / متقاضیان توان پرداخت ندارند، پروژه‌ها زیرساخت ندارند + صوت

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن و اجاره‌بها، خانه‌دار شدن را برای بخش بزرگی از خانوارهای ایرانی به رؤیایی دور از دسترس تبدیل کرده است. در چنین شرایطی، طرح نهضت ملی مسکن با هدف حمایت از اقشار کم‌درآمد، خانه‌اولی‌ها و گروه‌های آسیب‌پذیر به اجرا درآمد؛ اما امروز بسیاری از متقاضیان این طرح با مشکلاتی چون ناتوانی در تأمین آورده، افزایش هزینه‌ها و نبود زیرساخت‌های شهری در پروژه‌های تحویلی مواجه هستند. فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار رکنا از تکرار برخی خطاهای گذشته در سیاست‌گذاری مسکن، ضرورت توسعه زیرساخت‌ها پیش از ساخت واحدهای مسکونی و راهکارهای کاهش هزینه تأمین مسکن سخن می‌گوید.

نهضت ملی مسکن؛ حمایت از مردم یا بازتولید مشکلات گذشته؟

اگر وضعیت پروژه‌های نهضت ملی مسکن را در سطح کشور بررسی کنیم، با حجم زیادی از بلاتکلیفی متقاضیان روبه‌رو هستیم. این طرح قرار بود به اقشار کم‌درآمد، سرپرستان خانوار و به‌ویژه زنان سرپرست خانوار کمک کند، اما امروز بسیاری از همین افراد به دلیل ناتوانی در پرداخت آورده و اقساط، عملاً از ادامه مسیر بازمانده‌اند. از سوی دیگر، بخشی از این پروژه‌ها در مناطقی احداث شده‌اند که از حداقل امکانات شهری نیز برخوردار نیستند؛ مناطقی که حتی دسترسی به خدمات اولیه مانند فروشگاه یا مرکز درمانی در آن‌ها دشوار است. ارزیابی شما از این وضعیت چیست؟

فرشید ایلاتی کارشناس ارشد حوزه مسکن در این خصوص به خبرنگار اجتماعی رکنا گفت:تجربه مسکن مهر برای کشور یک درس مهم بود. در آن طرح، میلیون‌ها واحد مسکونی ساخته شد که در کنار نقاط قوت، ایرادات و کاستی‌هایی نیز داشت. انتظار می‌رفت از این تجربه برای طراحی الگوهای جدید استفاده شود و نقاط ضعف گذشته تکرار نشود.

متأسفانه در سال‌های بعد، بسیاری از این درس‌آموخته‌ها مورد توجه قرار نگرفت و بخش مسکن آسیب دید. توقف یا کندی پروژه‌ها، افزایش شدید قیمت مسکن و برخی ترک فعل‌ها در حوزه سیاست‌گذاری، از جمله موضوعاتی است که باید مورد بررسی قرار گیرد. هنوز نیز ده‌ها هزار واحد نیمه‌تمام یا بلاتکلیف در کشور وجود دارد که تعیین تکلیف آن‌ها ضروری است.

مسکن بدون خدمات شهری؛ تکرار یک تجربه پرهزینه

به نظر می‌رسد یکی از مشکلات اصلی این پروژه‌ها، نبود زیرساخت و خدمات شهری است.

ایلاتی در پاسخ گفت: دقیقاً همین‌طور است. توسعه مسکن نباید صرفاً به ساخت ساختمان محدود شود. پیش از آنکه مردم به یک منطقه منتقل شوند، باید زیرساخت‌ها و خدمات مورد نیاز فراهم شده باشد؛ از راه دسترسی و حمل‌ونقل گرفته تا درمانگاه، مدرسه، مسجد، پاسگاه، مراکز تجاری و فروشگاه‌ها.

اگر منطقه‌ای از ابتدا دارای این امکانات باشد، مردم با رغبت بیشتری برای سکونت یا سرمایه‌گذاری در آن اقدام می‌کنند. اما نمی‌توان انتظار داشت خانوارها یا مالکان به‌تنهایی مسئول ایجاد چنین زیرساخت‌هایی باشند. این وظیفه توسعه‌گرها و برنامه‌ریزان شهری است.

ما سال‌ها پیش نیز این تجربه را پشت سر گذاشتیم. برای جلوگیری از تکرار آن، باید از توسعه‌گرانی حمایت شود که علاوه بر ساخت مسکن، مسئولیت آماده‌سازی زمین و ایجاد زیرساخت‌های شهری را نیز بر عهده می‌گیرند. در چنین شرایطی، حتی نیاز به مداخله مستقیم دولت نیز کاهش پیدا می‌کند.

توسعه‌گرها چگونه می‌توانند هزینه مسکن را کاهش دهند؟

به اعتقاد شما چه مدلی می‌تواند هم مشکل زیرساخت‌ها را حل کند و هم هزینه تأمین مسکن را برای خانوارها کاهش دهد؟

ایلاتی گفت:باید به توسعه‌گرها اجازه داده شود که مجموعه‌ای از کاربری‌های مسکونی، تجاری و خدماتی را به‌صورت یکپارچه توسعه دهند. در حال حاضر بسیاری از سازندگان فقط واحد مسکونی تولید می‌کنند و طبیعی است که هزینه تمام‌شده پروژه بالا باشد.

اما اگر توسعه‌گر بتواند علاوه بر ساخت مسکن، از بخش‌های تجاری و خدماتی پروژه نیز منتفع شود، بخشی از درآمد خود را از همان محل تأمین خواهد کرد. به عنوان مثال، درآمد حاصل از فروش یا بهره‌برداری مراکز تجاری می‌تواند به کاهش قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی کمک کند.

این مدل در بسیاری از کشورهای دنیا اجرا شده و تجربه موفقی داشته است. در چنین ساختاری، هزینه‌ای که امروز بر دوش متقاضیان قرار دارد، کاهش می‌یابد و خانوارها با فشار مالی کمتری صاحب خانه می‌شوند.

زمین باید پس از آماده‌سازی واگذار شود

نقش دولت در این فرآیند چیست؟

ایلاتی در این خصوص بیان داشت: دولت باید بستر فعالیت توسعه‌گرها را فراهم کند. نباید مردم را به مناطقی منتقل کنیم که فاقد زیرساخت هستند و بعد وعده دهیم امکانات در آینده ایجاد خواهد شد.

مدل صحیح این است که ابتدا زیرساخت‌ها و خدمات شهری ایجاد شوند و پس از آن، امکان فروش زمین، جذب سرمایه‌گذار و ساخت‌وساز فراهم شود. هر توسعه‌گری که وارد یک پروژه می‌شود باید متعهد باشد ابتدا امکانات زیربنایی و روبنایی را ایجاد کند و سپس به سراغ ساخت و فروش واحدهای مسکونی برود.

آیا نهضت ملی مسکن به گروه‌های هدف رسیده است؟

به نظر شما طرح نهضت ملی مسکن تا چه اندازه توانسته به گروه‌های هدف خود برسد؟ آیا افرادی که قرار بود از این طرح منتفع شوند، در نهایت صاحب این واحدها خواهند شد؟

ایلاتی با گفتن از اینکه  بخشی از مشکل به مدل تأمین مالی بازمی‌گردد گفت: امروز در بسیاری از پروژه‌ها خانوارها باید مبالغ سنگینی را تأمین کنند؛ مبالغی که خارج از توان مالی آن‌هاست و در نهایت موجب انصراف یا فروش امتیاز واحد می‌شود.

اگر مدل اقتصادی پروژه‌ها به‌درستی طراحی شود و توسعه‌گر بتواند از محل فعالیت‌های تجاری و خدماتی نیز درآمد کسب کند، هزینه نهایی مسکن برای متقاضیان کاهش خواهد یافت. در چنین شرایطی خانوارها با فشار مالی کمتری مواجه می‌شوند و احتمال ماندگاری آن‌ها در طرح افزایش پیدا می‌کند.

در واقع می‌توان شرایطی ایجاد کرد که هم توسعه‌گر سود منطقی کسب کند و هم متقاضیان بتوانند با هزینه‌ای کمتر صاحب مسکن شوند. این یک مدل برد ـ برد است که قابلیت اجرا نیز دارد.

ایران به ساخت مسکن نیاز دارد یا ساماندهی خانه‌های خالی؟

 به نظر شما اولویت امروز کشور ساخت مسکن جدید است یا ساماندهی واحدهای موجود و خانه‌های خالی؟

ایلاتی با تاکید بر اینکه هر دو موضوع اهمیت دارد افزود:  بر اساس برآوردها، حدود ۱۴ میلیون دختر و پسر در سن ازدواج در کشور وجود دارند که در سال‌های آینده به مسکن نیاز خواهند داشت. علاوه بر آن، نوسازی بافت‌های فرسوده نیز یک ضرورت جدی است. بنابراین کشور به ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی جدید نیاز دارد و حداقل باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی تولید شود.

در کنار این موضوع، خانه‌های خالی نیز نباید نادیده گرفته شوند. وجود واحدهای مسکونی بدون سکنه در شرایط کمبود عرضه، منطقی نیست. سیاست‌گذاری‌ها باید به گونه‌ای باشد که این واحدها به بازار عرضه شوند و ظرفیت موجود مسکن نیز در خدمت نیاز واقعی خانوارها قرار گیرد.