انفجار ۳۳۰۰ درصدی قیمت مسکن در ۱۰ سال/ خانه‌دار شدن برای حقوق‌بگیران به رویای ۷۳ ساله تبدیل شد / یک نسل نمی‌توانند بخرند

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، بازار مسکن ایران دیگر فقط با مسئله گرانی روبه‌رو نیست؛ با جابه‌جایی کامل جایگاه اجتماعی خانه مواجه است. خانه‌ای که تا یک دهه پیش برای بخش بزرگی از طبقه متوسط، هدفی سخت اما ممکن بود، امروز به دارایی دور از دسترسی تبدیل شده است.

پرسش اصلی این نیست که قیمت مسکن چرا بالا رفته، بلکه این است که یک ایرانی با حقوق امروز، اجاره امروز، تورم امروز و هزینه ساخت امروز، در کدام نقطه از زندگی می‌تواند صاحبخانه شود. پاسخ کوتاه و تلخ است، برای بخش بزرگی از حقوق‌بگیران، دیگر در طول عمر کاری معمول چنین نقطه‌ای وجود ندارد.

سقوط قدرت خرید؛ وقتی حقوق ماهانه در برابر مترمربع مسکن بی‌معنا می‌شود

در تهران، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن معامله‌شده از ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۴ به حدود ۱۳۰ میلیون تومان در سال گذشته رسیده است. این یعنی قیمت مسکن در پایتخت طی یک دهه حدود ۳۳۰۰ درصد رشد کرده است.

در کرج، دومین کلانشهر پرجمعیت ایران، همین شاخص حداقل ۳۸ برابر شده و در مشهد از ۲ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان به ۹۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است؛ رشدی معادل ۳۲۱۰ درصد. در کلانشهرهایی مانند اصفهان، تبریز، شیراز، رشت، اراک، کرمانشاه، همدان و یزد نیز میانگین رشد قیمت مسکن در همین دوره به حدود ۲۸ تا ۳۲ برابر رسیده است.

این اعداد فقط نشانه افزایش قیمت نیستند؛ نشانه خروج تدریجی مسکن از سبد توان خانوارند. وقتی قیمت یک مترمربع خانه در تهران به ۱۳۰ میلیون تومان می‌رسد، معنای آن این است که بسیاری از حقوق‌بگیران برای خرید فقط یک متر خانه باید چندین ماه درآمد خود را کنار بگذارند؛ آن هم در شرایطی که بخش مهمی از درآمدشان پیشاپیش صرف اجاره، خوراک، درمان، آموزش، حمل‌ونقل و هزینه‌های روزمره می‌شود.

خانه ۷۵ متری؛ عددی که به یک عمر انتظار تبدیل شده است

اگر یک واحد ۷۵ متری معمولی را مبنای محاسبه قرار دهیم، قیمت چنین خانه‌ای در تهران با میانگین متری ۱۳۰ میلیون تومان، حدود ۹ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان تمام می‌شود. همین واحد ۷۵ متری در مشهد، با میانگین متری ۹۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، حدود ۶ میلیارد و ۸۶۰ میلیون تومان قیمت دارد.

حالا این ارقام را در کنار حقوق واقعی خانوار قرار دهیم. اگر یک خانوار بتواند ماهانه ۱۵ میلیون تومان پس‌انداز خالص داشته باشد، برای خرید یک واحد ۷۵ متری در تهران به حدود ۵۴ سال زمان نیاز دارد؛ آن هم با فرض غیرواقعی ثابت ماندن قیمت مسکن و خرج نشدن این پس‌انداز برای بحران‌های روزمره.

اگر پس‌انداز ماهانه کمتر باشد، این دوره به راحتی از یک نسل عبور می‌کند. به همین دلیل است که گزارش‌های رسمی از زمان انتظار دست‌کم ۷۳ ساله برای خانه‌دار شدن جوانان فاقد مسکن سخن می‌گویند.

در واقع، مسکن دیگر با پس‌انداز معمولی قابل خرید نیست. یک جوان شاغل، حتی اگر از همان سال‌های نخست کار پس‌انداز کند، در برابر بازاری ایستاده که سرعت رشد آن از سرعت افزایش درآمد بسیار بیشتر بوده است. این شکاف، خانه‌دار شدن را از یک برنامه اقتصادی به یک رؤیای فرسایشی تبدیل کرده است.

بازار یخ‌زده، قیمت داغ؛ رکودی که ارزان نمی‌کند

نکته تکان‌دهنده‌تر این است که جهش قیمت مسکن در شرایط رونق معاملاتی رخ نداده است. تعداد معاملات مسکن در کلانشهرها طی ده سال گذشته به طور میانگین ۳۰ تا ۳۵ درصد کاهش یافته است. در تهران، معاملات از ۱۵۵ هزار واحد در سال ۱۳۹۴ به حدود ۹۵ هزار واحد در سال گذشته رسیده؛ یعنی افتی نزدیک به ۴۰ درصد.

در بازارهای عادی، کاهش معاملات باید بخشی از فشار قیمت را کم کند، اما در بازار مسکن ایران چنین اتفاقی نیفتاده است. علت روشن است: رکود معاملاتی از جنس کاهش تقاضای واقعی نیست، بلکه از جنس حذف خریداران مصرفی است. مردم خانه نمی‌خرند چون نمی‌خواهند، بلکه چون نمی‌توانند. در طرف مقابل، فروشندگان نیز به دلیل تورم عمومی، نبود بازار جایگزین مطمئن و انتظار افزایش قیمت، حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند.

به همین دلیل، بازار مسکن ایران گرفتار وضعیتی شده که می‌توان آن را «رکود گران» نامید؛ بازاری که در آن معامله کم شده اما قیمت همچنان بالا می‌رود. ارزیابی‌های میدانی نیز نشان می‌دهد از ابتدای امسال تاکنون، قیمت مسکن در کلانشهرهای ایران به طور میانگین حدود ۳۰ درصد دیگر افزایش یافته است. این یعنی عطش گرانی هنوز در بازاری که مشتری واقعی خود را از دست داده، خاموش نشده است.

مهاجرت، کمبود عرضه و شکست سیاست‌گذاری

دو عامل بزرگ در پشت این تورم سنگین مسکن قرار دارد: تشدید مهاجرت به کلانشهرها و ناکارآمدی سیاست‌های توسعه مسکن. طی یک دهه گذشته، دولت‌ها نتوانسته‌اند جمعیت روستایی و ساکنان شهرهای کوچک را در محل زندگی خود تثبیت کنند. فرصت‌های شغلی، خدمات درمانی، آموزشی، حمل‌ونقل، زیرساخت شهری و امید به پیشرفت همچنان در کلانشهرها متمرکز مانده است. نتیجه این تمرکز، فشار دائمی تقاضا بر شهرهایی مانند تهران، کرج، مشهد، اصفهان، شیراز و تبریز بوده است.

از سوی دیگر، ساخت‌وساز نیز متناسب با نیاز واقعی جامعه پیش نرفته است. بر اساس آمار رسمی، هم‌اکنون بیش از ۶ میلیون متقاضی واقعی فاقد مسکن در کشور وجود دارد، اما تعداد واحدهای در حال ساخت کمتر از ۸۰۰ هزار واحد است. حتی در خوش‌بینانه‌ترین حالت، فقط بخشی از این واحدها تا پایان سال به بهره‌برداری می‌رسند. این فاصله سنگین میان تقاضا و عرضه، به موتور دائمی افزایش قیمت تبدیل شده است.

وقتی هر سال تعداد تازه‌ای از جوانان، زوج‌ها و مستأجران به صف تقاضا اضافه می‌شوند، اما عرضه کافی وارد بازار نمی‌شود، قیمت مسکن حتی در رکود نیز انگیزه رشد دارد. این همان نقطه‌ای است که مسکن از یک کالای مصرفی به یک میدان رقابت برای بقا تبدیل می‌شود.

هزینه ساخت؛ گرانی از زمین تا کلید

کانون سراسری انبوه‌سازان از افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت‌وساز خبر داده است. بر اساس اعلام این کانون، قیمت برخی اقلام کلیدی مانند مواد اولیه پتروشیمی تا حدود ۲۰۰ درصد و فولاد بین ۳۰ تا ۳۵ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است. این نهاد همچنین اعلام کرده هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان ۵ طبقه به حدود ۵۰ تا ۵۱ میلیون تومان رسیده است.

این عدد برای بازار مسکن بسیار تعیین‌کننده است، زیرا قیمت نهایی واحد مسکونی فقط تابع زمین نیست. مصالح، دستمزد، عوارض، مجوزها، مالیات، هزینه تأمین مالی، خواب سرمایه، انشعابات و ریسک‌های اداری، همگی در قیمت نهایی اثر می‌گذارند. افزایش بیش از ۳۰ درصدی هزینه ساخت در یک سال، کف قیمت مسکن را بالا می‌برد و احتمال کاهش جدی قیمت را کمتر می‌کند.

در همین حال، نظام مهندسی ارقام پایین‌تری برای هزینه ساخت اعلام کرده است. بر اساس ابلاغیه این سازمان، هزینه ساخت برای ساختمان‌های یک و دو طبقه به ازای هر مترمربع ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و تعرفه خدمات مهندسی آن ۵۵۸ هزار و ۷۸۰ تومان تعیین شده است. در گروه ساختمان‌های میان‌مرتبه، هزینه ساخت هر مترمربع ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و تعرفه خدمات مهندسی بیش از ۷۱۱ هزار تومان برآورد شده است. برای ساختمان‌های ۶ و ۷ طبقه، هزینه ساخت ۱۷ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و برای ساختمان‌های ۸ تا ۱۰ طبقه، ۱۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان اعلام شده است. در ساختمان‌های ۱۶ طبقه و بالاتر، هزینه ساخت هر مترمربع ۲۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و تعرفه مهندسی یک میلیون و ۳۲۰ هزار تومان تعیین شده است.

اختلاف میان برآوردهای رسمی و روایت سازندگان، خود نشانه‌ای از بی‌نظمی بازار ساخت‌وساز است. سازندگان از هزینه واقعی بازار سخن می‌گویند و نهادهای رسمی از ارقام پایه و تعرفه‌ای. اما برای خریدار نهایی، نتیجه یکی است: قیمت تمام‌شده مسکن بالا رفته و فاصله او با خانه ملکی بیشتر شده است.

برق، مصالح و مدیریت غایب؛ هزینه‌هایی که به خریدار منتقل می‌شود

کانون انبوه‌سازان از افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی هزینه انشعاب برق از ابتدای اردیبهشت ۱۴۰۵ انتقاد کرده و آن را تصمیمی غیرکارشناسی دانسته است. چنین افزایش‌هایی شاید در ظاهر فقط تولیدکننده را هدف قرار دهد، اما در نهایت به قیمت نهایی واحد مسکونی منتقل می‌شود. هر هزینه‌ای که در مسیر ساخت اضافه شود، یا پروژه را متوقف می‌کند یا به خریدار تحمیل می‌شود.

این کانون همچنین ضعف نظارت و مدیریت بازار را از عوامل اصلی گرانی‌ها دانسته و ادعای کمبود مواد اولیه در برخی حوزه‌ها مانند پلاستوفوم را چندان قابل قبول ندانسته است. معنای این نقد آن است که بخشی از گرانی ساخت، فقط ناشی از تورم عمومی نیست؛ بخشی نیز محصول ناکارآمدی در تنظیم بازار، نظارت ضعیف، تصمیم‌های ناهماهنگ و نبود مدیریت منسجم در صنعت ساختمان است.

وقتی تولیدکننده از یک سو با افزایش مصالح روبه‌روست، از سوی دیگر با هزینه انشعاب، عوارض، مجوز و نوسان سیاست‌ها دست‌وپنجه نرم می‌کند، نتیجه نهایی چیزی جز کاهش انگیزه ساخت و افزایش قیمت واحدهای موجود نخواهد بود.

صاحبخانه‌های جدید؛ طبقه‌ای که از حقوق نمی‌آید

در چنین بازاری، باید صریح پرسید چه کسانی هنوز می‌توانند صاحبخانه شوند. پاسخ نشان می‌دهد مالکیت مسکن دیگر بر پایه درآمد ماهانه شکل نمی‌گیرد. امروز بیشترین شانس خانه‌دار شدن متعلق به کسانی است که دارایی اولیه دارند؛ یعنی کسانی که ملکی برای فروش یا تبدیل به احسن در اختیارشان است. این گروه می‌توانند از تورم دارایی برای خرید دارایی بزرگ‌تر استفاده کنند.

گروه دوم، افرادی هستند که از حمایت بین‌نسلی برخوردارند؛ کسانی که با کمک والدین، ارث، فروش زمین خانوادگی یا تجمیع دارایی چند نفر از اعضای خانواده وارد بازار می‌شوند. گروه سوم، صاحبان درآمدهای غیرحقوقی، دلاری، تجاری یا سرمایه‌ای‌اند؛ کسانی که درآمدشان با دستمزد ثابت و ریالی قابل مقایسه نیست. گروه چهارم نیز سرمایه‌گذارانی هستند که مسکن را نه برای سکونت، بلکه برای حفظ ارزش پول خریداری می‌کنند.

در مقابل، حقوق‌بگیر فاقد دارایی، زوج جوان بدون پشتوانه خانوادگی و مستأجرانی که درآمدشان صرف هزینه‌های جاری می‌شود، عملاً از بازار خرید حذف شده‌اند. برای این گروه‌ها، خرید خانه نه با وام بانکی ممکن است، نه با پس‌انداز عادی، نه با انتظار کوتاه‌مدت.

وام مسکن؛ مسکنی که دیگر درمان نیست

در سال‌هایی نه‌چندان دور، وام مسکن می‌توانست بخشی معنادار از قیمت خانه را پوشش دهد. امروز اما نسبت وام به قیمت واحد مسکونی به شدت کاهش یافته است. وقتی قیمت یک آپارتمان معمولی در تهران به حدود ۹ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان می‌رسد، تسهیلات بانکی حتی اگر چند صد میلیون تومان باشد، بیشتر شبیه کمک‌هزینه ورود به معامله است، نه ابزار واقعی خانه‌دار شدن.

مشکل فقط مبلغ وام نیست. اقساط سنگین، نرخ سود، هزینه خرید اوراق، الزام به آورده اولیه و توان بازپرداخت خانوار، همگی باعث شده‌اند تسهیلات مسکن برای بخش بزرگی از متقاضیان واقعی قابل استفاده نباشد. خانواری که برای اجاره و هزینه‌های زندگی تحت فشار است، چگونه می‌تواند هم آورده میلیاردی تأمین کند و هم قسط بلندمدت بپردازد.

بنابراین، وام مسکن در ساختار فعلی، دیگر ابزار عدالت مسکنی نیست. این وام بیشتر به کسانی کمک می‌کند که از قبل بخش عمده پول خرید را دارند و فقط برای تکمیل معامله به تسهیلات نیازمندند.

اجاره‌نشینی دائمی؛ چهره جدید طبقه متوسط

حذف تدریجی خانوارهای حقوق‌بگیر از بازار خرید، فشار مستقیمی بر بازار اجاره وارد می‌کند. وقتی متقاضیان خرید نمی‌توانند وارد بازار مالکیت شوند، به صف مستأجران اضافه می‌شوند. این افزایش تقاضا، اجاره‌بها را بالا می‌برد و بخش بیشتری از درآمد خانوار را می‌بلعد. نتیجه، کاهش پس‌انداز و دورتر شدن دوباره مسیر خرید خانه است.

این چرخه، طبقه متوسط را به سمت اجاره‌نشینی بلندمدت سوق می‌دهد. اجاره‌نشینی در ذات خود بحران نیست، اما وقتی با بی‌ثباتی قرارداد، رشد سالانه اجاره، نبود امنیت سکونت و کاهش قدرت پس‌انداز همراه شود، به بحران اجتماعی تبدیل می‌شود. در چنین شرایطی، مستأجر نه تنها خانه ندارد، بلکه آینده مالی قابل پیش‌بینی هم ندارد.

ازدواج، فرزندآوری و تأخیر در زندگی

بحران مسکن فقط یک مسئله اقتصادی نیست؛ به قلب زندگی اجتماعی رسیده است. تأخیر در ازدواج، کاهش فرزندآوری، مهاجرت به حاشیه شهرها، افزایش سکونت در واحدهای کوچک‌تر، بازگشت زوج‌های جوان به خانه والدین و افزایش فشار روانی خانوارها، همه پیامدهای مستقیم همین بازارند.

وقتی جوانان چشم‌اندازی برای تأمین سرپناه مستقل ندارند، تصمیم‌های بزرگ زندگی به تعویق می‌افتد. مسکن به مانع ازدواج تبدیل می‌شود، اجاره به مانع پس‌انداز، و نااطمینانی اقتصادی به مانع تشکیل خانواده. این همان جایی است که بحران مسکن از بازار خارج می‌شود و به بحران جمعیتی و اجتماعی تبدیل می‌شود.

سیاست‌گذاری شکست‌خورده؛ از شعار ساخت تا واقعیت زمین

تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد اعلام طرح‌های بزرگ ساخت مسکن، به تنهایی نمی‌تواند بازار را اصلاح کند. مسئله فقط تعداد واحدهای وعده داده‌شده نیست؛ مسئله زمین قابل سکونت، زیرساخت، تأمین مالی، مصالح، مجوز، حمل‌ونقل، خدمات شهری و توان خرید نهایی خانوار است.

اگر پروژه‌ای ساخته شود اما در نقطه‌ای فاقد شغل، حمل‌ونقل و خدمات باشد، نمی‌تواند پاسخ واقعی به تقاضای سکونتی بدهد. اگر واحدی ساخته شود اما قیمت تمام‌شده آن از توان خانوار بالاتر باشد، باز هم تقاضای واقعی پشت در بازار می‌ماند. اگر ساخت‌وساز کند باشد و تورم سریع، پروژه‌ها قبل از تکمیل از دسترس متقاضی خارج می‌شوند.

به همین دلیل، سیاست مسکن باید از عددسازی فاصله بگیرد و به زنجیره کامل تولید و مصرف مسکن توجه کند. بدون مهار تورم عمومی، کاهش هزینه ساخت، عرضه زمین مناسب، کنترل سوداگری، تقویت اجاره‌داری حرفه‌ای و افزایش درآمد واقعی خانوار، بحران مالکیت حل نخواهد شد.

خانه؛ آینه نابرابری جدید در ایران

مسکن امروز به یکی از روشن‌ترین شاخص‌های نابرابری در ایران تبدیل شده است. کسانی که پیش از جهش‌های قیمتی مالک بوده‌اند، از تورم دارایی منتفع شده‌اند. کسانی که مالک نبوده‌اند، هر سال چند پله عقب‌تر رفته‌اند. این شکاف، فقط فاصله میان مالک و مستأجر نیست؛ فاصله میان دو نوع آینده است.

مالک، حتی در رکود، دارایی دارد که ارزش آن با تورم بالا می‌رود. مستأجر، حتی با کار مداوم، هزینه‌ای می‌پردازد که مالکیتی برایش ایجاد نمی‌کند. در چنین ساختاری، زمان به نفع دارایی‌داران و علیه حقوق‌بگیران کار می‌کند.

جمع‌بندی؛ صاحبخانه شدن برای چه کسانی باقی مانده است

با قیمت ۹ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومانی یک واحد ۷۵ متری معمولی در تهران و قیمت حدود ۶ میلیارد و ۸۶۰ میلیون تومانی همان واحد در مشهد، دیگر نمی‌توان از خانه‌دار شدن با پس‌انداز عادی سخن گفت. اگر خانواری ماهانه ۱۵ میلیون تومان پس‌انداز کند، برای خرید خانه‌ای متوسط در تهران به حدود ۵۴ سال زمان نیاز دارد؛ آن هم بدون در نظر گرفتن تورم آینده. وقتی برآوردهای رسمی از انتظار ۷۳ ساله جوانان برای خانه‌دار شدن حکایت دارد، معنای آن روشن است: بازار مسکن از مسیر زندگی متعارف ایرانیان خارج شده است.

در این شرایط، عنوان صاحبخانه بیش از آنکه محصول کار، حقوق و پس‌انداز باشد، نتیجه مالکیت قبلی، ارث، حمایت خانوادگی، درآمدهای بزرگ غیرحقوقی یا سرمایه‌گذاری در دارایی‌هاست. حقوق‌بگیران فاقد پشتوانه، مستأجران جوان و زوج‌های تازه‌تشکیل‌شده، بیشترین فاصله را با خانه ملکی پیدا کرده‌اند.

خانه در اقتصاد امروز ایران دیگر فقط سرپناه نیست؛ مرز میان امنیت و ناامنی، طبقه برخوردار و طبقه جامانده، آینده‌دار و آینده‌نگران است. تا زمانی که درآمد واقعی خانوار با قیمت مسکن نسبتی پیدا نکند و عرضه مسکن از سطح وعده به سطح تولید مؤثر نرسد، صاحبخانه شدن برای بخش بزرگی از ایرانیان نه یک هدف اقتصادی، بلکه خاطره‌ای از امکان‌های ازدست‌رفته خواهد بود.