تأثیرات اقتصادی هشدار جهانی درباره تهران بر بازار سرمایه
افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و وابستگی شهرداری تهران به فروش تراکم و تغییر کاربری، نه تنها قدرت خرید شهروندان را کاهش داده، بلکه با لطمه به تامین مسکن مناسب، کیفیت زندگی در پایتخت را به خطر انداخته است.
افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن، به همراه فشار مالی ناشی از عوارض تراکم و تغییر کاربری، نه تنها قدرت خرید ساکنان را کاهش داده، بلکه آرامش ذهنی مرتبط با داشتن مسکن باثبات را به یک نگرانی دائمی بدل کرده است.
این شرایط نشان می‌دهد که کیفیت زندگی در تهران تنها به مسائل اقتصادی و میزان درآمد محدود نیست، بلکه به نوع مدیریت شهری و شیوه‌های تامین منابع مالی شهرداری نیز وابسته است. هنگامی که یک شهر به جای در نظر گرفتن توسعه پایدار، بر درآمدزایی کوتاه‌مدت از منابع شهری و زمین تمرکز می‌کند، ساخت‌وساز تنها در مناطق خاص و رانتی متمرکز می‌شود و تهیه مسکن مناسب برای بیشتر ساکنان دشوار می‌گردد.
نتیجه چنین رویکردی، به‌وجود آمدن «شهر چندسرعته» است؛ جایی که برخی از مناطق از رفاه و خدمات کافی بهره‌مند می‌شوند، در حالی که سایر بخش‌ها با کمبود مسکن، محدودیت فضای عمومی و شدت زیاد فشارهای روانی دست و پنجه نرم می‌کنند.
در واقع، سیستم مالی کنونی شهرداری، نه تنها درآمدهای شهری را مدیریت می‌کند، بلکه مستقیما بر «امکان زندگی راحت و پایدار» شهروندان اثرگذار است. هر تصمیمی که در حوزه مالی اتخاذ می‌شود، از جمله فروش تراکم و تغییر کاربری، اثر مستقیم خود را بر قیمت مسکن، کیفیت محیط زیست و آرامش روانی شهروندان برجای می‌گذارد.
شهرها به عنوان نمادی از قابلیت زندگی، براساس «سطح کیفیت زندگی» ساکنانشان ارزیابی می‌شوند. کیفیت زندگی، انعکاسی از رفاه در ابعاد گوناگون اقتصادی، اجتماعی، زیست‌محیطی و سیاسی است. برای بررسی جایگاه یک شهر، باید آن را بر اساس شاخص‌ها و معیارهای جهانی مورد ارزیابی قرار داد؛ موضوعی که هر ساله توسط نهادهای بین‌المللی مختلف انجام می‌شود.
بر اساس شاخص جهانی آکسفورد اکونومیست که یکی از معتبرترین مؤسسات جهانی است، در سال ۲۰۲۵ هزار شهر در پنج شاخص اصلی شامل اقتصاد، سرمایه انسانی، کیفیت زندگی، محیط زیست و حکمرانی بررسی شدند. این شاخص‌ها با استفاده از ۲۷ زیرشاخص مورد تحلیل قرار گرفته‌اند.
در میان این معیارها، شهرداری‌ها و مدیریت شهری مستقیما مسئول ارتقای دو حوزه محیط زیست و کیفیت زندگی هستند. اقدام یا عدم اقدام مناسب در این زمینه‌ها می‌تواند تأثیر عمیقی بر زندگی شهروندان داشته باشد، چرا که نیازهایی نظیر مسکن، کیفیت هوا، حمل‌ونقل عمومی و فضاهای عمومی از جمله اولویت‌های زندگی در شهرها به شمار می‌روند. اگر این نیازها تامین نشوند، شهرها با چالش‌های جدی در قابلیت سکونت مواجه می‌شوند.
مهم‌ترین زیرشاخص‌های کیفیت زندگی شامل توزیع عادلانه درآمد، سطح درآمد سرانه، هزینه مسکن و خدمات شهری، امید به زندگی، نرخ جرم و جنایت، میزان دسترسی به فضاهای فرهنگی و تفریحی و سرعت اینترنت است. در بخش محیط زیست نیز معیارهایی همچون کیفیت هوا، میزان انتشار آلاینده‌ها، وقوع پدیده‌های طبیعی و تغییرات دمایی و بارشی بررسی می‌شوند.
بر اساس این ارزیابی جهانی در سال ۲۰۲۵، نیویورک به عنوان بهترین شهر دنیا شناخته شد. اما جایگاه تهران، از میان هزار شهر، رتبه ۴۲۸ بود. در زمینه کیفیت زندگی، تهران در جایگاه ۴۴۹ و از نظر محیط زیست در رتبه ۹۰۴ قرار گرفت. این نتایج نشان‌دهنده عملکرد ضعیف مدیران شهری است که کیفیت زندگی تهرانی‌ها را تحت تاثیر قرار داده‌اند. اما پرسش اصلی این است که چه عواملی باعث ضعف تهران در شاخص‌های ذکر شده شده‌اند؟
نسخه‌ای از سقوط کیفیت زندگی ایرانی
بررسی‌ها نشان می‌دهد که بخش عمده درآمدهای شهرداری، از فعالیت‌های پایدار یا مولد تامین نمی‌شود، بلکه از فروش تراکم، تغییر کاربری، و واگذاری دارایی‌های آینده شهر تأمین می‌گردد؛ این به معنای آن است که «مدل مالی شهر، تنها یک مسئله حسابداری نیست، بلکه به صورت مستقیم کیفیت زندگی را متاثر می‌کند.» زمانی که درآمد شهرداری از طریق فروش منابع شهری حاصل می‌شود، این مسأله در ابعاد مختلف زندگی شهروندان تاثیری منفی می‌گذارد.
در اصل، «شیوه تامین مالی تهران، شیوه زندگی شهروندانش را نیز تعیین می‌کند.» این مدل را می‌توان از شش منظر: «دسترسی به مسکن»، «زمان اتلاف شده در ترافیک»، «نابرابری فضایی»، «فضای عمومی و زیرساخت‌ها»، «رانت و فساد» و «آلودگی محیط زیست و سلامت» تحلیل کرد.
مشکل دسترسی به مسکن
رابطه مستقیم بین تامین مالی شهرداری و وضعیت مسکن تهران منعکس‌کننده یک مدل ناسالم مالی است. درصد زیادی از منابع شهرداری از مصادره دارایی عمومی، فروش تراکم و تغییرات کاربری تامین می‌گردد که این به معنای کاهش دسترسی گروه‌های کم‌درآمد به مسکن است. این روند باعث افزایش نابرابری و همچنین شکل‌گیری پدیده «رانت» برای مناطق خاص می‌شود.
ارسال نظر