مدیریت مسکن کشور در تله فکری «ببینیم چی میشه مسئولان» / سهم کمتر از ۳ درصدی مسکن از تسهیلات بانکی؛ رشد احتمالی ۳۵ درصدی قیمت در ۱۴۰۵

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، بازار مسکن ایران دیگر فقط با گرانی روبه‌رو نیست؛ با یک شکاف عمیق اجتماعی و اقتصادی مواجه است. شکافی که هر سال میان درآمد خانوارها و قیمت خانه بیشتر می‌شود و حالا خانه‌دار شدن را از برنامه‌ریزی مالی بسیاری از خانواده‌ها خارج کرده است.

در شرایطی که بخش بزرگی از جامعه حتی برای تأمین اجاره‌بها زیر فشار است، سخن گفتن از خرید مسکن برای طبقات کم‌درآمد و حتی بخش‌هایی از طبقه متوسط، بیش از آنکه یک هدف اقتصادی باشد، به رؤیایی دوردست شبیه شده است.

برآوردهای رایج از نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار نشان می‌دهد که فاصله مردم با مالکیت مسکن به سطحی رسیده که عملاً یک نسل را از امکان خانه‌دار شدن جا می‌گذارد. وقتی خرید یک واحد کوچک نیازمند دهه‌ها پس‌انداز و نبرد مداوم با تورم است، مسکن دیگر کالای مصرفی نیست؛ به دارایی سرمایه‌ای تبدیل شده که ورود به آن برای بخش بزرگی از جامعه ممکن نیست.

در چنین فضایی، طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن که قرار بود ابزار حمایت از خانوارهای کم‌توان باشند، نتوانستند آن‌گونه که وعده داده شده بود، مسئله را حل کنند. اقساط سنگین، افزایش هزینه ساخت، طولانی شدن زمان تحویل، کاهش قدرت خرید متقاضیان و فشار تورم باعث شد بخشی از خانوارها در میانه مسیر از پرداخت‌ها جا بمانند. برخی نیز امتیاز یا واحد خود را به بازار غیررسمی و دلالان واگذار کردند. نتیجه آن شد که سیاستی که قرار بود خانوارهای فاقد مسکن را به مالکیت نزدیک کند، برای بخشی از متقاضیان به تجربه‌ای تلخ و ناتمام تبدیل شد.

در پیش‌بینی‌های سال ۱۴۰۵ نیز نشانه‌ای از کاهش واقعی قیمت مسکن دیده نمی‌شود. اگر شرایط اقتصادی مشابه سال ۱۴۰۴ ادامه پیدا کند، برخی تحلیلگران رشد ۲۵ تا ۳۵ درصدی قیمت مسکن را محتمل می‌دانند. البته در سناریوی تشدید رکود اقتصادی و افزایش فشار تحریم‌ها، ممکن است بازار مسکن با رکود معاملاتی عمیق‌تر روبه‌رو شود؛ اما رکود در بازار مسکن الزاماً به معنای ارزانی نیست. تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که در اقتصاد تورمی ایران، قیمت مسکن حتی در دوره‌های رکود نیز معمولاً میل به عقب‌نشینی جدی ندارد و بیشتر با کاهش معاملات، قفل شدن بازار و انتظار خریدار و فروشنده همراه می‌شود.

فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد بازار مسکن در گفت‌وگو با رکنا، ریشه این وضعیت را تنها در بازار مسکن نمی‌بیند و آن را نتیجه درجا زدن اقتصاد ایران و توقف سرمایه‌گذاری می‌داند.

ایلاتی در واکنش به اعلام رشد اقتصادی ۰.۲ درصدی کشور در سال گذشته گفت: «نباید تنها به عملکرد یک سال نگاه کرد؛ مسئله اصلی این است که اقتصاد ایران بیش از یک دهه است با رشد نزدیک به صفر و در برخی سال‌ها رشد منفی مواجه بوده و همزمان سرمایه‌گذاری نیز روندی منفی داشته است.»

او توضیح داد: «این وضعیت نشان می‌دهد که اقتصاد کشور با مشکلات ساختاری مواجه است. وقتی یک کشور حدود ۱۰ سال درجا می‌زند و سرمایه‌گذاری جدیدی شکل نمی‌گیرد، طبیعی است که آثار آن در معیشت مردم، اشتغال و رفاه خانوارها نمایان شود.»

به گفته این کارشناس، مسکن یکی از روشن‌ترین آینه‌های این وضعیت است. وقتی اقتصاد رشد نمی‌کند، درآمد واقعی خانوار افزایش نمی‌یابد، اشتغال پایدار تقویت نمی‌شود و سرمایه‌گذاری مولد شکل نمی‌گیرد، بازار مسکن نیز از مسیر طبیعی تأمین نیاز خانوار خارج می‌شود. در چنین شرایطی، خانه نه با حقوق و پس‌انداز، بلکه با دارایی‌های قبلی، ارث، فروش سرمایه‌های دیگر یا ورود سرمایه‌های بزرگ قابل خرید می‌شود.

ایلاتی با اشاره به روند مذاکرات هسته‌ای از سال ۱۳۹۴ گفت: «از همان زمان کشور وارد یک تله سرمایه‌گذاری شد؛ همه منتظر بودند ببینند نتیجه مذاکرات چه خواهد شد، نرخ ارز به کجا می‌رسد و آینده اقتصاد چگونه رقم می‌خورد. این فضای انتظاری باعث شد بسیاری از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تصمیم‌های خود را متوقف کنند.»

او ادامه داد: «طی این سال‌ها، بخش خصوصی دچار رکود تصمیم‌گیری شد. شاید در بخش دولتی تحرکاتی وجود داشت، اما سرمایه‌گذاری واقعی در اقتصاد کشور متوقف شد و نتیجه آن همان شرایط فعلی است.»

این همان نقطه‌ای است که بازار مسکن را از یک بحران بخشی به یک بحران ملی پیوند می‌زند. ساخت مسکن به سرمایه‌گذاری بلندمدت نیاز دارد؛ از تأمین زمین و مصالح تا تأمین مالی، صدور مجوز، ساخت و فروش. وقتی سرمایه‌گذار نسبت به آینده اقتصاد، نرخ ارز، سیاست‌های مالیاتی، قیمت مصالح و توان خرید مردم اطمینان ندارد، پروژه جدید آغاز نمی‌کند یا با احتیاط شدید وارد می‌شود. خروجی چنین وضعیتی کاهش عرضه مؤثر، افزایش قیمت تمام‌شده و عقب‌ماندن تولید مسکن از نیاز واقعی جامعه است.

ایلاتی تأکید کرد: «اگر ریشه‌های این رکود به‌درستی تحلیل شود، می‌توان مسیر خروج از آن را نیز پیدا کرد. نخستین گام این است که کشور درباره مسیر آینده خود تصمیم روشنی بگیرد و از این وضعیت بلاتکلیفی خارج شود.»

کمتر از ۳ درصد تسهیلات بانکی برای مسکن

یکی از نکات مهم در تحلیل ایلاتی، سهم ناچیز بخش مسکن از تسهیلات بانکی است؛ موضوعی که نشان می‌دهد سیاست اعتباری کشور هم‌راستا با نیاز واقعی جامعه حرکت نکرده است.

او گفت: «طبق آمارهای منتشرشده، سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن به کمتر از ۳ درصد رسیده است. یعنی نه تولید و نه بخش‌های مولد اقتصاد از منابع بانکی بهره‌مند می‌شوند، اما همچنان از نقدینگی به‌عنوان عامل اصلی تورم یاد می‌شود. این پارادوکس نیازمند تحلیل دقیق‌تر است.»

این اظهارات از یک تناقض جدی پرده برمی‌دارد. از یک سو، نقدینگی به‌عنوان متهم اصلی تورم معرفی می‌شود؛ از سوی دیگر، بخش‌هایی مانند مسکن که هم نیاز مصرفی مردم را تأمین می‌کنند و هم پیشران ده‌ها صنعت وابسته هستند، سهم بسیار اندکی از منابع بانکی دارند. نتیجه این می‌شود که تولید مسکن کم‌جان می‌ماند، سازندگان با کمبود منابع روبه‌رو می‌شوند، هزینه تأمین مالی بالا می‌رود و خانوارها نیز بدون ابزار اعتباری مؤثر، از بازار خرید حذف می‌شوند.

در بسیاری از کشورها، بازار مسکن بدون نظام تأمین مالی بلندمدت معنا ندارد. وام‌های قابل اتکا، نرخ‌های قابل تحمل، دوره بازپرداخت بلندمدت و نسبت منطقی قسط به درآمد، پایه خانه‌دار شدن خانوارهاست. اما در ایران، وام مسکن برای بسیاری از خانوارها نه راه‌حل، بلکه خود به مانعی تازه تبدیل شده است؛ زیرا اقساط آن با سطح درآمد واقعی خانواده‌ها همخوانی ندارد و مبلغ وام نیز در برابر قیمت واحد مسکونی ناچیز است.

مدیریت اقتصاد تحریمی با نسخه‌های عادی ممکن نیست

ایلاتی درباره عملکرد مدیران اقتصادی کشور نیز گفت: «همه مسئولان از شرایط تحریمی کشور اطلاع داشته‌اند و هنگام پذیرش مسئولیت نیز می‌دانستند اقتصاد ایران با محدودیت‌های جدی روبه‌رو است.»

او افزود: «صرف اینکه یک مدیر از بهترین دانشگاه‌های دنیا فارغ‌التحصیل شده باشد، برای اقتصاد ایران کافی نیست. کشور نیازمند مدیرانی است که بتوانند برای شرایط خاص اقتصاد ایران، به‌ویژه اقتصاد تحریمی، راهکار عملی ارائه دهند.»

این بخش از سخنان ایلاتی، نقدی مستقیم به کیفیت سیاستگذاری اقتصادی است. اقتصاد ایران در شرایط عادی اداره نمی‌شود و نمی‌توان با نسخه‌های معمول، بازارهایی مانند مسکن را از بحران خارج کرد. تحریم، تورم مزمن، نااطمینانی سیاسی و اقتصادی، افت سرمایه‌گذاری، کاهش قدرت خرید و فرسایش طبقه متوسط، مجموعه‌ای از شرایط ویژه ایجاد کرده‌اند که نیازمند طراحی سیاست‌های ویژه است.

بازار مسکن اکنون هم از سمت عرضه آسیب دیده و هم از سمت تقاضا. سازنده با نااطمینانی، کمبود منابع و افزایش هزینه‌ها روبه‌روست؛ خریدار با سقوط قدرت خرید و نبود تسهیلات مؤثر. در این میان، اجاره‌نشین‌ها بیشترین فشار را تحمل می‌کنند؛ زیرا هر سال بخشی از درآمد خانوار صرف اجاره می‌شود و امکان پس‌انداز برای خرید خانه کمتر و کمتر می‌شود.

چشم‌انداز ۱۴۰۵؛ رشد قیمت یا رکود گران

با این شرایط، چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ را نمی‌توان خوش‌بینانه توصیف کرد. اگر تورم عمومی، رشد نقدینگی، نااطمینانی اقتصادی و رکود سرمایه‌گذاری ادامه پیدا کند، بازار مسکن احتمالاً همچنان مسیر صعودی قیمت را حفظ خواهد کرد. حتی اگر معاملات کاهش یابد، کاهش واقعی و پایدار قیمت بعید به نظر می‌رسد؛ زیرا هزینه ساخت، قیمت زمین، نرخ ارز، دستمزد و مصالح ساختمانی همچنان فشار افزایشی ایجاد می‌کنند.

در سناریوی ثبات نسبی، رشد ۲۵ تا ۳۵ درصدی قیمت مسکن محتمل است. در سناریوی رکود شدیدتر، بازار ممکن است با کاهش تعداد معاملات، انتظار طولانی‌تر خریداران و فروشندگان و قفل شدن بیشتر روبه‌رو شود. اما این رکود لزوماً به نفع مصرف‌کننده نیست؛ زیرا در نبود رشد درآمد و تسهیلات کارآمد، حتی ثابت ماندن قیمت نیز به معنای دسترس‌پذیر شدن مسکن نخواهد بود.

برای خریدار مصرفی، تصمیم‌گیری دشوارتر از همیشه است. صبر کردن در بازاری که تورم مزمن دارد، همیشه به معنای نزدیک‌تر شدن به خرید نیست. گاهی هر سال انتظار، فاصله خانوار با خانه را بیشتر می‌کند. با این حال، خرید مسکن نیز بدون توان بازپرداخت پایدار، می‌تواند خانوار را زیر فشار مالی سنگین قرار دهد.

جمع‌بندی بی‌تعارف این است که بحران مسکن فقط با ساخت چند پروژه یا اعلام چند طرح جدید حل نمی‌شود. مسئله اصلی، کاهش قدرت خرید مردم، نبود سرمایه‌گذاری پایدار، ناکارآمدی نظام تأمین مالی، سهم ناچیز مسکن از تسهیلات بانکی و بلاتکلیفی کلان اقتصاد است. تا زمانی که اقتصاد از تله انتظار خارج نشود و سیاستگذاری به سمت حمایت واقعی از تولید و مصرف‌کننده مسکن نرود، خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از مردم همچنان دورتر خواهد شد؛ نه فقط از نظر قیمت، بلکه از نظر امید.