در شرایطی که قیمت مسکن در تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ فاصله میان درآمد خانوار و هزینه خرید خانه را بیشتر کرده، ایده‌هایی مانند «خرید متری» یا حتی «خرید سانتی‌متری» مسکن با هدف امکان ورود سرمایه‌های خرد به بازار ملک مطرح شده‌اند.

اما یک نکته مهم وجود دارد؛ خرید چند سانتی‌متر از یک پروژه ساختمانی به معنای خرید یک قطعه فیزیکی از آپارتمان و دریافت کلید خانه نیست. در این مدل، سرمایه‌گذار در واقع در ارزش یک پروژه یا دارایی مرتبط با آن مشارکت می‌کند و بازده سرمایه او به سازوکار طرح، ارزش روز دارایی، شرایط پروژه و امکان فروش سهم بستگی دارد.

به بیان ساده، کسی که چند سانتی‌متر یا چند دهم متر از یک پروژه می‌خرد، لزوماً صاحب اتاق، واحد یا بخش مشخصی از یک آپارتمان نمی‌شود.

خانه سانتی‌متری برای خانه‌دار شدن است یا سرمایه‌گذاری؟

یکی از مهم‌ترین سوءبرداشت‌ها درباره این طرح، یکسان دانستن «خرید متری مسکن» با «خرید خانه ارزان» است.

اگر فردی در طول چند سال بتواند چند متر از یک پروژه را خریداری کند، این موضوع به‌خودی‌خود به معنای امکان سکونت او در آن پروژه نیست. برای تبدیل چنین سرمایه‌گذاری‌ای به یک واحد قابل سکونت، باید سازوکار حقوقی و مالی مشخصی برای تجمیع سهم‌ها، تسویه و انتقال واحد وجود داشته باشد.

بنابراین هدف اصلی چنین مدل‌هایی را باید بیشتر در حوزه سرمایه‌گذاری خرد و حفظ ارزش دارایی بررسی کرد، نه لزوماً خانه‌دار کردن مستقیم خانوارها.

چرا خرید خانه سانتی‌متری مورد توجه قرار گرفته است؟

تورم مسکن و افزایش فاصله میان قدرت خرید خانوار و قیمت آپارتمان باعث شده ورود مستقیم بسیاری از افراد به بازار ملک دشوار شود. در چنین شرایطی، تقسیم یک پروژه بزرگ به واحدهای سرمایه‌گذاری کوچک می‌تواند از نظر تئوریک امکان مشارکت افراد با سرمایه کمتر را فراهم کند.

در این مدل، به جای اینکه سرمایه‌گذار برای خرید یک واحد کامل چند میلیارد تومان پرداخت کند، می‌تواند با مبالغ پایین‌تر در یک دارایی یا پروژه ساختمانی مشارکت کند.

اما کوچک شدن حداقل سرمایه مورد نیاز، الزاماً به معنای کم شدن ریسک سرمایه‌گذاری نیست.

سه ریسک مهم خرید خانه سانتی‌متری

۱. آیا سهم خریداری‌شده به راحتی فروخته می‌شود؟

مهم‌ترین سؤال برای سرمایه‌گذار این است که اگر به پول خود نیاز پیدا کرد، آیا بازار فعالی برای فروش سهم او وجود دارد یا خیر.

در صورتی که بازار ثانویه شکل نگرفته باشد یا تعداد خریداران محدود باشد، ممکن است فروش سهم با سرعت و قیمت مورد انتظار سرمایه‌گذار انجام نشود.

۲. ریسک ساخت و تأخیر پروژه

هر پروژه ساختمانی با ریسک‌هایی مانند افزایش هزینه مصالح، تغییر شرایط اقتصادی، تأخیر در ساخت، مشکلات اداری و تغییر زمان‌بندی مواجه است.

بنابراین برخلاف خرید یک ملک آماده، سرمایه‌گذار در پروژه‌های در حال ساخت علاوه بر ریسک قیمت مسکن، ریسک اجرای پروژه را نیز می‌پذیرد.

۳. مالکیت سانتی‌متری به معنی مالکیت قابل سکونت نیست

این شاید مهم‌ترین تفاوت میان خرید یک خانه و خرید سهم متری یا سانتی‌متری باشد.

فرض کنید فردی در نهایت ۵ یا ۱۰ متر از یک پروژه ۶۰ متری را در اختیار داشته باشد. این میزان سهم لزوماً به او اجازه سکونت در یک بخش مشخص از ساختمان را نمی‌دهد؛ مگر اینکه قرارداد و ساختار حقوقی پروژه چنین حقی را به‌طور مشخص تعریف کرده باشد.

در نتیجه، سرمایه‌گذار باید قبل از خرید دقیقاً بداند مالک چه چیزی می‌شود، چه حقی دارد و چگونه می‌تواند سرمایه خود را خارج کند.

مقایسه خرید خانه واقعی با خرید سانتی‌متری

آیا شهرداری با این طرح می‌تواند مشکل مسکن را حل کند؟

ورود نهادهای شهری به مدل‌های جدید تأمین مالی مسکن، موضوعی است که نیاز به بررسی دقیق حدود مسئولیت‌ها، سازوکار نظارت و نحوه مدیریت منابع دارد.

شهرداری‌ها در حوزه‌هایی مانند شهرسازی، صدور مجوز و توسعه زیرساخت‌های شهری نقش دارند. بنابراین هر مدلی که در آن یک نهاد شهری در تأمین مالی یا اجرای پروژه‌های مرتبط با مسکن نقش داشته باشد، باید از نظر شفافیت، تفکیک وظایف، تضاد منافع و نحوه تضمین حقوق سرمایه‌گذاران به‌دقت بررسی شود.

از سوی دیگر، نمی‌توان صرفاً با ایجاد امکان سرمایه‌گذاری خرد انتظار داشت مشکل اصلی بازار مسکن، یعنی فاصله شدید میان قیمت خانه و درآمد خانوار، برطرف شود.

خانه سانتی‌متری؛ فرصت یا تله سرمایه‌گذاری؟

پاسخ این سؤال برای همه سرمایه‌گذاران یکسان نیست.

برای فردی که سرمایه کافی برای خرید یک واحد مسکونی ندارد، امکان ورود با سرمایه کمتر به بازار مسکن می‌تواند جذاب باشد؛ به‌ویژه اگر دارایی خریداری‌شده سازوکار شفاف، پشتوانه حقوقی مشخص و بازار ثانویه فعال داشته باشد.

اما اگر سرمایه‌گذار تصور کند با خرید چند سانتی‌متر در نهایت به‌صورت خودکار صاحب یک آپارتمان خواهد شد، احتمالاً با برداشت نادرستی وارد این بازار شده است.

پیش از هرگونه سرمایه‌گذاری باید مشخص شود سهم خریداری‌شده دقیقاً چه ماهیتی دارد، پروژه متعلق به چه نهادی است، بازدهی چگونه محاسبه می‌شود، در صورت توقف یا تأخیر پروژه چه اتفاقی برای سرمایه می‌افتد و مهم‌تر از همه، سرمایه‌گذار چگونه می‌تواند سهم خود را بفروشد.

خرید خانه سانتی‌متری را نباید با خرید یک خانه کوچک اشتباه گرفت. این مدل در صورت طراحی صحیح می‌تواند راهی برای ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن و مشارکت در پروژه‌های ساختمانی باشد، اما الزاماً به معنای خانه‌دار شدن خریدار نیست.

در واقع، سؤال اصلی این نیست که «با پول خرد می‌توان چند سانتی‌متر خانه خرید؟»؛ سؤال مهم‌تر این است که آن چند سانتی‌متر دقیقاً چه حقی برای خریدار ایجاد می‌کند و آیا روزی که به پولش نیاز دارد، می‌تواند آن را به‌راحتی نقد کند؟

تا زمانی که پاسخ روشنی برای این دو سؤال وجود نداشته باشد، خرید سانتی‌متری مسکن را باید بیشتر یک ابزار سرمایه‌گذاری خرد دانست تا راه‌حلی مستقیم برای خانه‌دار شدن.