ثبت رسمی خرید ملک در دبی از دفتر ثبت تا سند مالکیت

کارمند دفتر شماره پرونده را در سیستم وارد می‌کند و کسی حرفی نمی‌زند مگر آنکه لازم باشد، چون هر مرحله از این جلسه از پیش تعیین شده است.

ظرف کمتر از دو ساعت مالکیت یک ملک از یک نفر به نفر دیگر منتقل می‌شود، اتفاقی که هر روز صدها بار در همین دفاتر پراکنده در سطح دبی تکرار می‌شود.

اما آنچه در این دو ساعت به چشم می‌آید، تنها بخش پایانی مسیر است؛ هفته‌ها کار اداری پیش از آن انجام شده که کمتر کسی آن را از نزدیک دیده است.

دفتر امین ثبت چه می‌کند؟

انتقال رسمی مالکیت ملک در دبی فقط در دفاتری انجام می‌شود که عنوان «امین ثبت» را از اداره اراضی و املاک دبی گرفته‌اند و به نمایندگی از این نهاد، معامله را در سامانه رسمی ثبت می‌کنند.

خودِ دفتر مالک ملک نیست و تنها ثبت را انجام می‌دهد، نقشی که چند سال پیش جایگزین ثبت متمرکز در یک ساختمان دولتی شد تا صف‌ها کوتاه‌تر شوند.

حالا چنین دفاتری در نقاط مختلف شهر پخش‌اند. هرکدام معمولاً به چند منطقه یا چند پروژه خاص اختصاص دارد، برای همین خریدار و فروشنده باید از قبل بدانند به کدام شعبه مراجعه کنند، چون آدرس اشتباه یعنی یک نوبت هدررفته.

وقت ملاقات هم از پیش، معمولاً به‌صورت آنلاین، گرفته می‌شود و حضور بدون نوبت تقریباً همیشه رد می‌شود.

چه مدارکی لازم است؟

فهرست مدارک ثابت است، اما جزئیات آن به نوع ملکی بستگی دارد که معامله می‌شود.

پاسپورت و کارت شناسایی هر دو طرف لازم است، همراه با کپی‌هایی که به‌تازگی گرفته شده باشند؛ اگر خریدار یا فروشنده در دبی حضور نداشته باشد، «وکالت‌نامه» رسمی جای او را می‌گیرد.

اگر آن وکالت‌نامه خارج از امارات امضا شده باشد، باید تاییدیه سفارت و وزارت خارجه هم داشته باشد، وگرنه دفتر آن را نمی‌پذیرد.

اصل «سند مالکیت» قبلی باید همراه فروشنده باشد و «قرارداد فروش»، که پیش‌تر بین دو طرف امضا شده، هم به دفتر تحویل داده می‌شود.

برای اقامت دبی با خرید ملک معمولاً یک مدرک اضافه هم لازم است که کمتر کسی از پیش می‌داند: تاییدیه مدیریت ساختمان درباره وضعیت «شارژ سرویس». برای واحدهای مسکونی دیگر، مثل ویلا یا تاون‌هاوس، مدرک مشابهی از انجمن مالکان خواسته می‌شود.

اگر یکی از طرفین شرکت باشد، مدارک ثبت شرکت و امضای مجاز هم به پرونده اضافه می‌شود و چیزی روی میز نمی‌ماند، چون همه مدارک همان‌جا اسکن و به پرونده الکترونیکی ضمیمه می‌شود.

چه کسی باید حاضر باشد؟

حضور خریدار و فروشنده، یا وکیل قانونی هرکدام، الزامی است و اگر ملکی بیش از یک مالک داشته باشد، همه مالکان باید امضا کنند یا برای هرکدام «وکالت‌نامه» جداگانه ارائه شود.

برای خریدار یا فروشنده‌ای که هنوز به سن قانونی نرسیده، حضور ولی یا قیم به همراه مدارک قیمومیت لازم است.

اگر یکی از طرفین زبان عربی یا انگلیسی بلد نباشد، دفتر معمولاً مترجم رسمی می‌خواهد که بدون او جلسه شروع نمی‌شود.

اگر خریدار یک شرکت خارجی باشد، امضاکننده باید مدرکی داشته باشد که نشان دهد اجازه امضای این‌گونه قراردادها را از طرف شرکت دارد. مشاور املاک طرفین هم اغلب آنجا حاضر است. حضورش شرط رسمی ثبت نیست و فقط عرف کار است.

نامه عدم ممانعت چیست؟

پیش از رسیدن به دفتر امین ثبت، یک مرحله دیگر باید تمام شده باشد: گرفتن «نامه عدم ممانعت» از سازنده پروژه. این نامه تایید می‌کند که فروشنده بدهی «شارژ سرویس» یا قسط باقی‌مانده‌ای ندارد و بدون آن، دفتر ثبت اصلاً پرونده را باز نمی‌کند. دلیلش ساده است. اگر بدهی روی ملک بماند، آن بدهی معمولاً روی دوش مالک بعدی می‌افتد و سازنده می‌خواهد پیش از هر انتقالی از این بابت مطمئن شود.

سازنده‌ها برای صدور این نامه هزینه‌ای می‌گیرند که از پروژه‌ای به پروژه دیگر فرق دارد و زمان صدور هم متغیر است، گاهی چند روز و گاهی نزدیک به دو هفته. برخی سازنده‌ها این کار را از طریق پرتال آنلاین خودشان انجام می‌دهند و برخی هنوز مراجعه حضوری می‌خواهند؛ تاخیر در همین مرحله رایج‌ترین دلیلی است که یک معامله عقب می‌افتد.

هزینه انتقال چقدر است؟

اداره اراضی و املاک دبی برای هر انتقال، چهار درصد از ارزش معامله را به‌عنوان هزینه ثبت دریافت می‌کند. در عمل این هزینه معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود، مگر آنکه قرارداد چیز دیگری گفته باشد؛ در بازار امروز دبی بیشتر اوقات همه این هزینه روی دوش خریدار می‌ماند، چون در قرارداد این‌طور نوشته شده.

رقم این چهار درصد با ارزش معامله بالا و پایین می‌رود.

تبدیل تومانی به نرخ ۵۱٬۴۰۰ تومان در ۱۷ مرداد ۱۴۰۵ است و با نرخ ارز جابه‌جا می‌شود. محاسبهٔ تومانی: آژانس املاک AKT در دبی. رقم ۷۵۰ هزار درهم سال‌ها حد نصاب اقامت دوساله بود، اما اداره اراضی و املاک دبی آن را در اردیبهشت ۱۴۰۵ برای مالک منفرد برداشت.

یک هزینهٔ اداری کوچک‌تر هم برای صدور سند گرفته می‌شود، جدا از کارمزد مشاور املاک.

این رقم‌هاست که باید در برآورد هزینه‌های خرید ملک در دبی از همان ابتدا لحاظ شود، چون خیلی از خریداران فقط قیمت ملک را می‌بینند و این بخش را فراموش می‌کنند.

«سند مالکیت» جدید، همان لحظه یا با کمی تاخیر، به نام خریدار صادر می‌شود و نسخه چاپی آن یک برگه رسمی با کد رهگیری است که از طریق اپلیکیشن رسمی اداره اراضی دبی، یعنی «دوبی رست»، هم قابل مشاهده و تایید است.

جلسه ثبت چطور پیش می‌رود؟

وقتی مدارک کامل باشد، جلسه ثبت کوتاه است. کارمند دفتر اطلاعات را بررسی می‌کند، اسامی را با پاسپورت‌ها تطبیق می‌دهد و ارقام روی قرارداد را دوباره می‌خواند.

مبلغ باقی‌مانده معمولاً با «چک تضمینی» پرداخت می‌شود، طرفین امضا می‌کنند و سامانه اداره اراضی بلافاصله مالکیت را به‌روزرسانی می‌کند.

اگر مشکلی نباشد، کل این بخش کمتر از دو ساعت طول می‌کشد. گاهی حتی کمتر.

زمان‌بر مرحلهٔ قبل است: جمع‌آوری مدارک، گرفتن «نامه عدم ممانعت» و هماهنگی وقت ملاقات، بخشی که کسی در دفتر نمی‌بیند اما بدون آن نوبتی گرفته نمی‌شود.

کسانی که پیش از مراجعه، راهنمای گام‌به‌گام خرید ملک در دبی را می‌خوانند، معمولاً با پرونده‌ای کامل‌تر سر قرار حاضر می‌شوند.

چه چیزی معامله را متوقف می‌کند؟

گاهی پرونده در دفتر می‌ماند و دلیلش هم معمولاً یکی از چند مورد تکراری است: «نامه عدم ممانعت» هنوز نرسیده یا «چک تضمینی» به نام درست صادر نشده و از بانکی است که پذیرفته نمی‌شود.

«وکالت‌نامه» مهر لازم را ندارد یا تاریخش گذشته، یا نام روی سند با نام روی پاسپورت یکسان نیست؛ حتی یک حرف اختلاف کافی است. کارمند دفتر آن را نادیده نمی‌گیرد.

اگر ملک وام داشته باشد و بانک وام‌دهنده هنوز رضایت‌نامه نداده، ثبت متوقف می‌شود، چون سند تا تسویه کامل در گرو بانک است.

گاهی هم یکی از مالکان مشترک، بدون اطلاع قبلی، در آخرین لحظه غایب است. هیچ‌کدام از این‌ها بزرگ نیست. اما دفتر امین ثبت استثنا قائل نمی‌شود و پرونده ناقص همان روز کامل نمی‌شود؛ باید دوباره نوبت گرفت، این بار با پرونده‌ای که کامل باشد.

به همین دلیل کامل‌بودن پرونده را باید پیش از گرفتن نوبت یک بار کنترل کرد.