پس از تیرماه، راه بازگشتی نیست ! / قانون ثبت رسمی؛ اصلاح بزرگ یا آشوب قریب‌الوقوع در بازار مسکن

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، قانون ثبت رسمی معاملات املاک، با همه سر و صدایی که به پا کرده، هنوز در نقطه شروعش متوقف مانده است؛ قانونی که قرار بود با شفاف‌سازی در بازار املاک و مقابله با بی‌نظمی‌های حقوقی، نقشه‌ای تازه بر نظم مالکیت در ایران بکشد. اما حالا، در آستانه اجرایی‌شدنش، بسیاری از دستگاه‌ها هنوز آماده نیستند و کارشناسان از خطر اجرای شتاب‌زده می‌گویند.

محمود براتی‌نیا، کارشناس حقوقی و مدرس دانشگاه، در گفت و گو با خبرنگار اجتماعی رکنا با بیان اینکه اگر این قانون با همین فرمان جلو برود، نه تنها اصلاح‌گر نخواهد بود بلکه خودش تبدیل به منبع تازه‌ای از هرج‌ومرج حقوقی می‌شود می‌گوید: «اگر بخواهیم سازمان ثبت را تنها مقصر بدانیم، قضاوتی ناعادلانه کرده‌ایم. اجرای این قانون، بدون هم‌افزایی واقعی میان نهادهایی چون شهرداری‌ها، اتحادیه‌های صنفی، قوه قضاییه و حتی بنگاه‌های املاک، بیشتر به آرزو می‌ماند تا یک برنامه اجرایی.»

قانونی آیین‌نامه‌محور با ده‌ها قفل اجرایی

براتی‌نیا تأکید می‌کند که این قانون برخلاف قوانین مرسوم، ماهیتی کاملاً آیین‌نامه‌محور دارد؛ طوری‌که بدون تهیه و ابلاغ کامل آیین‌نامه‌ها، اصولاً قابلیت اجرا نخواهد داشت. از جمله آیین‌نامه مهم ماده ۱۰ که همین امسال ابلاغ شده و قرار است ادعاهای غیررسمی مالکیت را نظام‌مند و الکترونیکی ثبت کند.

اما آیا سامانه‌های لازم فعال شده‌اند؟ آیا کارشناسان آموزش دیده‌اند؟ آیا دفاتر اسناد رسمی به‌روزرسانی شده‌اند؟ پاسخ‌ها نگران‌کننده است.

بی‌برنامگی، اجرا را تهدید می‌کند

به گفته این کارشناس حقوقی، زیرساخت‌های کلیدی همچنان ناقص‌اند. حتی سامانه «کاتب» که محور اجرای فرآیندهای قانونی است، هنوز در برخی مناطق مانند تهران نتوانسته هماهنگی لازم با اتحادیه‌های صنفی و مشاوران املاک را به‌دست آورد. این یعنی متصدیانی که حتی آموزش‌های اولیه را ندیده‌اند، قرار است وارد فرآیند ثبت رسمی معاملات شوند.

او با نگاهی منتقدانه اضافه می‌کند: «سازمان ثبت در ۹ ماه گذشته آن‌طور که باید، حرکت نکرده است. روند آموزش دفاتر اسناد رسمی محدود مانده، پایگاه‌های داده هنوز یکپارچه نشده‌اند و از تعامل بین‌دستگاهی خبری نیست.»

تهدیدی به نام «اجرای شتاب‌زده»

براتی‌نیا صراحتاً هشدار می‌دهد: «اگر این قانون بدون پشتوانه فنی و آموزشی کافی، به‌صورت سراسری اجرا شود، باید منتظر موجی از دعاوی حقوقی، ناهماهنگی در دفاتر و حتی اختلال در بازار املاک باشیم.» به اعتقاد او، اجرای ناقص نه‌تنها اثر مثبتی ندارد، بلکه موجب بی‌اعتمادی عمومی به سیاست‌گذاری‌های قانونی می‌شود.

شفافیت در مالکیت؛ شعار نیست، یک ضرورت حقوقی است

در تحلیل نهایی، براتی‌نیا از این قانون به‌عنوان یک «رنسانس در حقوق مالکیت» یاد می‌کند؛ تغییری بنیادین که قصد دارد معاملات ملکی را از «وصف رضایی» خارج کند و به شکل رسمی و تشریفاتی درآورد. این یعنی دیگر خبری از قراردادهای دست‌نویس در بنگاه‌ها نیست؛ معاملات باید از فیلتر دفاتر رسمی عبور کنند تا شفاف، معتبر و قابل پیگیری باشند.

هدف اصلی، به‌زعم این مدرس دانشگاه، سه چیز است:

۱. ثبت ادعاهای مالکیت در سامانه‌ای واحد،

۲. جلوگیری از تعارضات،

۳. تبدیل تدریجی ادعاهای غیررسمی به اسناد رسمی.

نقش بنگاه‌ها در سایه؛ دادگاه‌ها در نور

با اجرای این قانون، نقش سنتی مشاوران املاک نیز تغییر خواهد کرد. براتی‌نیا می‌گوید: «قانون به‌دنبال کاهش اتکا به بیع‌نامه‌های دستی و تنظیم قراردادهای غیررسمی در بنگاه‌هاست. در عوض، دفاتر اسناد رسمی و سامانه‌های ملی جایگزین می‌شوند.»

از طرف دیگر، مواد مهمی از قانون ثبت که در رویه‌های قضایی تضعیف شده‌اند—مانند مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸—قرار است دوباره زنده شوند و حاکمیت قانون را بازگردانند.

اجرای مرحله‌ای و تمدید قانونی

براتی‌نیا نسخه پیشنهادی‌اش را چنین توضیح می‌دهد: «تا زمانی که زیرساخت‌ها کامل نشده، اجرای مرحله‌ای قانون بهترین گزینه است. سازمان ثبت باید گزارش دقیقی از وضعیت موجود منتشر کند، نقاط ضعف را شناسایی کند و با مستندات، درخواست تمدید مهلت قانونی را ارائه دهد.»

پس از تیرماه، راه بازگشتی نیست

اما این هشدار را هم می‌دهد که فرصت نامحدود نیست: «از سوم تیر 1404 به بعد، دیگر معاملات عادی فاقد اعتبار خواهند بود. هرگونه نقل‌وانتقال باید در قالب اسناد رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود. این گام، اگر درست برداشته شود، نه‌تنها نظم حقوقی ایجاد می‌کند، بلکه از تضییع گسترده حقوق مردم جلوگیری خواهد کرد.»