سرقفلی چیست؟ / پاسخ به 14 پرسش متداول

به گزارش رکنا، سرقفلی به معنای حق استفاده از یک ملک یا واحد تجاری است که به فردی (مستأجر) اجازه می‌دهد در مدت زمان مشخصی از آن ملک یا واحد استفاده کند. این حق معمولاً برای مشاغل تجاری در نظر گرفته می‌شود. به عبارت دیگر، سرقفلی به نوعی "حق انتفاع" یا "حق بهره‌برداری" از ملک است که به مستأجر تعلق می‌گیرد.

این نوع از حق به طور معمول در اجاره‌نامه‌ها و قراردادهای تجاری ذکر می‌شود و به مستأجر این امکان را می‌دهد که در صورت موافقت مالک، حق خود را به دیگری منتقل کند (مثل فروش سرقفلی به شخص دیگر). در واقع، سرقفلی به نوعی شبیه به حق بهره‌برداری از ملک است، اما تفاوت‌هایی با اجاره‌نامه معمولی دارد، زیرا صاحب سرقفلی معمولاً می‌تواند مبلغی بابت واگذاری آن دریافت کند.

سرقفلی در برخی کشورها مانند ایران مورد استفاده قرار می‌گیرد و در قوانین تجاری و ملکی آن کشورها قواعد خاصی برای آن وجود دارد.

در اینجا می‌توانیم بیشتر به تفصیل مفهوم سرقفلی، شرایط، و تفاوت‌های آن با اجاره‌نامه‌ها و مالکیت پرداخته و جزئیات بیشتری از آن را توضیح دهیم:

تعریف سرقفلی

سرقفلی به معنی حق استفاده تجاری از یک ملک تجاری است که به مستأجر اجازه می‌دهد در مدت زمان مشخصی (محدود به مدت قرارداد اجاره) از این ملک استفاده کند. این حق به مستأجر اجازه می‌دهد که ملک را برای کسب و کار خود اجاره کرده و به همین ترتیب، درآمدزایی از آن داشته باشد. سرقفلی بیشتر در املاک تجاری و مغازه‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد.

ویژگی‌های سرقفلی:

    قابلیت انتقال: یکی از ویژگی‌های اصلی سرقفلی این است که این حق می‌تواند از طرف مستأجر به شخص دیگری منتقل شود. به این معنی که مستأجر می‌تواند سرقفلی خود را به فرد دیگری واگذار کرده و در ازای آن پولی دریافت کند.

    ارزش مالی: در بسیاری از موارد، سرقفلی به خودی خود یک ارزش مالی دارد. به این معنی که مالک یک ملک تجاری که سرقفلی دارد، می‌تواند از فروش یا اجاره مجدد آن حق استفاده، سود ببرد.

    تعهدات مستأجر: مستأجر سرقفلی در ازای پرداخت مبلغی به مالک، می‌تواند از ملک تجاری استفاده کند. این مبلغ می‌تواند به صورت نقدی یا به‌صورت اجاره سالانه باشد.

    مدت زمان استفاده: برخلاف اجاره معمولی، سرقفلی معمولاً برای مدت طولانی‌تری به مستأجر تعلق می‌گیرد و در قراردادها ممکن است به صورت دائمی یا برای مدت‌های طولانی (مثلاً چندین سال) تعیین شود.

تفاوت سرقفلی و اجاره:

    حق انتقال: یکی از تفاوت‌های اصلی میان سرقفلی و اجاره‌نامه معمولی این است که در اجاره‌نامه معمولی، مستأجر نمی‌تواند بدون رضایت مالک، ملک را به دیگری منتقل کند، اما در سرقفلی، مستأجر این حق را دارد که سرقفلی خود را به شخص دیگری واگذار کند.

    پرداخت مبلغ اضافی: در سرقفلی، علاوه بر اجاره‌بها، معمولاً مبلغی تحت عنوان "حق سرقفلی" یا "مبلغ فروش سرقفلی" پرداخت می‌شود که ارزش مالی خاصی دارد و در نهایت می‌تواند به مالک منتقل شود.

    نحوه پرداخت: در اجاره معمولی، مستأجر فقط مبلغ اجاره‌بها را پرداخت می‌کند، اما در سرقفلی، علاوه بر پرداخت اجاره، ممکن است یک مبلغ قابل توجه به عنوان هزینه سرقفلی از مستأجر گرفته شود.

قوانین سرقفلی

در ایران، سرقفلی تحت تأثیر قوانین خاصی است که تحت عنوان "قانون روابط موجر و مستأجر" تنظیم می‌شود. در این قانون، حق سرقفلی برای مستأجرین ملک‌های تجاری به رسمیت شناخته شده است و به مستأجر این اجازه داده می‌شود که سرقفلی خود را به دیگری منتقل کند، اما تحت شرایط و مقررات خاصی.

    انتقال سرقفلی: مستأجر می‌تواند سرقفلی خود را به شخص دیگری منتقل کند، اما این انتقال باید با توافق مالک انجام شود. در صورتی که مالک با انتقال سرقفلی موافقت نکند، انتقال غیرقانونی خواهد بود.

    پایان قرارداد: وقتی مدت زمان قرارداد سرقفلی به پایان می‌رسد، در صورتی که قرارداد به صورت غیرقانونی یا بدون توافق تمدید شده باشد، مستأجر حق استفاده از ملک را از دست خواهد داد. در چنین مواقعی ممکن است مستأجر نیاز به پرداخت هزینه یا جبران خسارت داشته باشد.

    مبلغ فروش سرقفلی: در هنگام فروش یا انتقال سرقفلی، مبلغی از سوی مستأجر به عنوان حق سرقفلی پرداخت می‌شود. این مبلغ ممکن است به مالک یا مستأجر قبلی تعلق گیرد، بسته به توافقات اولیه.

شرایط انتقال سرقفلی:

در ایران، انتقال سرقفلی باید با اجازه مالک صورت گیرد و معمولاً مستأجر باید از مالک اجازه بگیرد تا بتواند سرقفلی را منتقل کند. در صورتی که صاحب سرقفلی قصد انتقال آن را داشته باشد، باید این انتقال را به صورت رسمی ثبت کرده و قراردادی جدید منعقد کند.

در چه مواردی سرقفلی قابل انتقال نیست؟

    قطع قرارداد اجاره: اگر قرارداد اجاره سرقفلی به هر دلیلی پایان یابد (مثلاً به دلیل اتمام مدت قرارداد یا فسخ آن)، مستأجر حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

    عدم رضایت مالک: اگر مالک با انتقال سرقفلی موافقت نکند، مستأجر نمی‌تواند آن را منتقل کند.

سرقفلی یکی از ابزارهای حقوقی است که به مستأجران اجازه می‌دهد از یک ملک تجاری بهره‌برداری کنند و آن را به دیگری انتقال دهند. در عین حال، حقوق و مسئولیت‌های خاصی برای طرفین قرارداد (مستأجر و مالک) وجود دارد که باید در نظر گرفته شود. سرقفلی برای بسیاری از مشاغل تجاری می‌تواند یک دارایی مهم باشد و ارزش مالی قابل توجهی پیدا کند.

سوالات متداول

1. سرقفلی چیست؟

سرقفلی به معنای حق استفاده از یک ملک تجاری است که به مستأجر اجازه می‌دهد از آن ملک برای مدت مشخصی استفاده کند. این حق می‌تواند منتقل شده و به شخص دیگری واگذار گردد.

2. آیا سرقفلی قابل انتقال است؟

بله، یکی از ویژگی‌های سرقفلی این است که مستأجر می‌تواند آن را به فرد دیگری منتقل کند، البته این انتقال نیازمند موافقت مالک است.

3. آیا در سرقفلی باید مبلغی غیر از اجاره‌بها پرداخت کرد؟

بله، علاوه بر اجاره‌بها، مبلغی به عنوان "حق سرقفلی" یا "مبلغ فروش سرقفلی" دریافت می‌شود که این مبلغ ممکن است قابل انتقال یا فروش باشد.

4. تفاوت سرقفلی و اجاره‌نامه چیست؟

    در اجاره‌نامه، مستأجر نمی‌تواند بدون اجازه مالک، ملک را به شخص دیگری منتقل کند.

    در سرقفلی، مستأجر این حق را دارد که سرقفلی خود را به دیگری منتقل کند.

    سرقفلی معمولاً مبلغی بیشتر از اجاره‌بها برای واگذاری و انتقال دارد.

5. آیا سرقفلی برای همه املاک قابل اعمال است؟

خیر، سرقفلی معمولاً برای املاک تجاری (مثل مغازه‌ها) به کار می‌رود و برای املاک مسکونی نمی‌توان از این نوع حق استفاده کرد.

6. مدت زمان سرقفلی چقدر است؟

مدت زمان سرقفلی بستگی به توافق میان مالک و مستأجر دارد. معمولاً مدت قرارداد سرقفلی برای مدت طولانی‌تر از قراردادهای اجاره عادی است.

7. آیا مالک می‌تواند سرقفلی را پس بگیرد؟

مالک می‌تواند سرقفلی را پس بگیرد، اما این امر باید طبق مقررات قانونی و با رعایت شرایط قرارداد صورت گیرد. در غیر این صورت، مستأجر ممکن است بتواند از حقوق قانونی خود برای جبران خسارت استفاده کند.

8. چه عواملی بر قیمت سرقفلی تاثیر می‌گذارد؟

    موقعیت مکانی ملک

    وضعیت اقتصادی و بازار اجاره

    نوع ملک و تجارتی که در آن انجام می‌شود

    مدت زمان قرارداد

    میزان تقاضا برای محل مورد نظر

9. چه زمانی باید از سرقفلی استفاده کرد؟

اگر قصد دارید از یک ملک تجاری برای راه‌اندازی کسب و کار استفاده کنید و یا قصد فروش آن را در آینده دارید، سرقفلی می‌تواند یک گزینه مناسب باشد. این حق به شما اجازه می‌دهد در صورت نیاز به فروش یا انتقال ملک، حق استفاده را واگذار کنید.

10. اگر سرقفلی را واگذار کنیم، آیا می‌توانیم دوباره از ملک استفاده کنیم؟

در صورتی که شما سرقفلی را به دیگری منتقل کنید، دیگر حق استفاده از ملک را ندارید مگر اینکه مجدداً قرارداد جدیدی با مالک بسته و توافقات لازم انجام شود.

11. چگونه می‌توان سرقفلی را به دیگری منتقل کرد؟

برای انتقال سرقفلی، ابتدا باید موافقت مالک را دریافت کنید. سپس، قرارداد جدیدی برای انتقال سرقفلی تنظیم می‌شود و مبلغی تحت عنوان "حق سرقفلی" بین طرفین معامله پرداخت می‌شود.

12. آیا سرقفلی در پایان قرارداد قابل تمدید است؟

این بستگی به توافق مالک و مستأجر دارد. در صورتی که مدت قرارداد پایان یابد، طرفین می‌توانند برای تمدید آن توافق کنند. اگر توافق نشود، مستأجر حق استفاده از ملک را از دست خواهد داد.

13. در چه شرایطی سرقفلی به پایان می‌رسد؟

سرقفلی ممکن است به دلایل مختلفی به پایان برسد، از جمله:

    اتمام مدت قرارداد

    فسخ قرارداد به دلیل عدم رعایت شرایط

    انتقال مالکیت ملک به شخص دیگری

    توافق طرفین

14. آیا می‌توان سرقفلی را برای املاک مسکونی هم دریافت کرد؟

خیر، سرقفلی معمولاً برای املاک تجاری کاربرد دارد و در املاک مسکونی، اصول قراردادهای اجاره عادی اجرا می‌شود.