خانه‌ دار شدن در ایران 25 سال طول می‌ کشد / خرید خانه در ایران 8 برابر سخت‌ تر از آمریکاست

به گزارش رکنا و براساس گزارش «اسکان بشر سازمان ملل متحد» (UN-Habitat) نشان می‌دهد بحران دسترسی به مسکن در ایران وارد مرحله‌ای شده که کشور را در میان سخت‌ترین بازارهای مسکن جهان قرار داده است.

بر اساس این گزارش که با داده‌های سال ۲۰۲۳ تهیه شده، نسبت قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار در ایران به ۲۵.۱ رسیده است؛ شاخصی که ایران را در رتبه ۱۷۳ جهان قرار می‌دهد. در مقابل، عربستان سعودی و امارات متحده عربی با ثبت نسبت ۳، آسان‌ترین بازارهای مسکن جهان را در اختیار دارند و آمریکا نیز با نسبت ۴.۵ در جایگاه هفتم قرار گرفته است.

در سوی دیگر جدول، سوریه با نسبت ۸۶.۷، سریلانکا با ۴۰.۸ و چین با ۳۴.۶ دشوارترین شرایط را برای خانه‌دار شدن دارند.

بحران فقط گرانی مسکن نیست

در نگاه اول ممکن است تصور شود مشکل صرفاً افزایش قیمت مسکن است، اما این شاخص در واقع نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار را اندازه‌گیری می‌کند. بنابراین، رتبه پایین ایران تنها نتیجه رشد قیمت خانه نیست؛ بلکه از شکاف روزافزون میان درآمد مردم و ارزش دارایی‌های ملکی حکایت دارد.

در سال‌های اخیر قیمت مسکن چندین برابر سریع‌تر از دستمزدها رشد کرده است. نتیجه این روند، کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها و طولانی‌تر شدن فاصله تا خانه‌دار شدن بوده است؛ به‌گونه‌ای که حتی بسیاری از خانوارهای دارای درآمد متوسط نیز از بازار خرید حذف شده‌اند.

تورم؛ متهم اصلی

اقتصاددانان معتقدند مهم‌ترین عامل این وضعیت، تورم مزمن است. در اقتصادی که تورم برای سال‌های متوالی در سطوح بالا باقی می‌ماند، مسکن به ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل می‌شود.

در چنین شرایطی تقاضای سرمایه‌ای بر تقاضای مصرفی غلبه می‌کند؛ یعنی بخشی از خریدها نه برای سکونت، بلکه برای حفظ ارزش پول انجام می‌شود. این مسئله عرضه مؤثر برای مصرف‌کنندگان واقعی را کاهش داده و قیمت‌ها را بیش از پیش افزایش می‌دهد.

نظام تأمین مالی؛ حلقه مفقوده بازار مسکن

یکی دیگر از تفاوت‌های ایران با کشورهایی که در صدر این رتبه‌بندی قرار دارند، ضعف نظام تأمین مالی خرید مسکن است. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، خانوارها بخش عمده قیمت مسکن را از طریق وام‌های بلندمدت با نرخ بهره قابل مدیریت تأمین می‌کنند و بازپرداخت آن طی چند دهه انجام می‌شود. اما در ایران، کاهش ارزش واقعی تسهیلات بانکی در برابر قیمت مسکن و محدودیت منابع مالی باعث شده وام‌ها سهم اندکی در تأمین هزینه خرید خانه داشته باشند و خانوارها ناچار باشند بخش عمده هزینه را از محل پس‌انداز یا سرمایه شخصی تأمین کنند.

چرا کشورهای منطقه وضعیت بهتری دارند؟

صدرنشینی عربستان سعودی و امارات تنها به درآمدهای نفتی مربوط نمی‌شود. طی سال‌های اخیر این کشورها علاوه بر کنترل نسبی تورم، سیاست‌هایی مانند توسعه بازار رهن، حمایت هدفمند از خانه‌اولی‌ها، افزایش عرضه مسکن و جذب سرمایه در بخش ساخت‌وساز را دنبال کرده‌اند؛ مجموعه اقداماتی که فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را کاهش داده است.

یک زنگ خطر برای سیاست‌گذاران

میانگین جهانی نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار حدود ۱۱ سال است؛ در حالی که این نسبت در ایران بیش از دو برابر میانگین جهانی است. این اختلاف نشان می‌دهد مسئله مسکن در ایران دیگر صرفاً یک مشکل بخشی نیست، بلکه به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است.

کارشناسان هشدار می‌دهند ادامه روند فعلی، علاوه بر کاهش نرخ خانه‌دار شدن، می‌تواند پیامدهایی همچون افزایش اجاره‌نشینی، تعویق ازدواج، کاهش فرزندآوری، گسترش نابرابری و تعمیق شکاف طبقاتی را به دنبال داشته باشد.

در چنین شرایطی، اصلاح بازار مسکن دیگر تنها به ساخت واحدهای جدید محدود نمی‌شود؛ بلکه نیازمند مجموعه‌ای از سیاست‌ها شامل مهار تورم، تقویت درآمد واقعی خانوارها، اصلاح نظام تأمین مالی، افزایش عرضه، مقابله با سفته‌بازی و ایجاد ثبات در اقتصاد کلان است؛ در غیر این صورت، فاصله خانوارهای ایرانی تا خانه‌دار شدن همچنان طولانی‌تر خواهد شد.