سرعت نجومی رشد قیمت اجاره در جنوب تهران / ضعف قانونی و نظارتی

قیمت اجاره در سال های اخیر رشد افسارگسیخته ای را تجربه کرده است. در سه سال گذشته قیمت اجاره در تمام مناطق ایران به شدت بالا رفته است، اما در جنوب تهران به طور خاص شاهد سرعت بالاتر رشد شدید قیمت اجاره در سال های اخیر بوده ایم. آمارهای رسمی از سه برابر شدن متوسط قیمت اجاره در سه سال گذشته در مناطق شهری کشور حکایت دارد، اگرچه براساس آمارهای غیررسمی به نظر می رسد قیمت اجاره در شهرهای مختلف ایران در سال های اخیر بسیار بیشتر از این مقدار رشد کرده باشد. 

3 برابر شدن متوسط قیمت اجاره در 3 سال گذشته

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، در سال های اخیر شاهد رشد شدید نرخ اجاره بها بوده ایم و آمارهای رسمی از سه برابر شدن متوسط قیمت اجاره مسکن در مناطق شهری کشور در سه سال گذشته حکایت دارد؛ به نحوی که مطابق آمارهای مرکز آمار ایران، در سال 98 تورم اجاره بها در مناطق شهری به طور متوسط 27.5 درصد، در سال 99 به میزان 42.7 درصد و در نیمه اول سال 1400 به میزان 63.7 درصد بوده است. 

با استفاده از محاسبات ریاضی نیز می توان فهمید که نرخ اجاره در مناطق شهری ایران از ابتدای سال 98 تا پایان شهریور 1400 به طور متوسط 2.98 برابر شده است و این در حالی است که آمارهای غیررسمی از این حکایت دارد که در همین پنج ماه اخیر، نرخ اجاره بها در برخی مناطق تهران بین 50 تا 100 درصد افزایش یافته است. بنابراین در مجموع می توان گفت که از ابتدای سال 98 تا کنون شاهد شیب صعودی افسارگسیخته نرخ اجاره بها در بازار مسکن ایران بوده ایم. 

این اتفاقات اما در شرایطی رخ داده است که در دو سال اخیر یعنی در سال های 99 و 1400، ستاد ملی مبارزه با کرونا تصویب کرده است که به دلیل شرایط کرونایی حاکم بر کشور، نباید نرخ اجاره بها بیش از 25 درصد در هر سال در تهران و 20 درصد در سایر کلانشهرهای کشور افزایش یابد؛ این در حالی است که مطابق آمارهای بانک مرکزی، فقط در مهر 1400 مقدار افزایش نرخ اجاره بها در شهر تهران نسبت به مهر 1399 به میزان 48.4 درصد بوده است و این مساله نشان می دهد که عمده صاحبخانه های تهرانی و البته اهالی بسیاری از کلانشهرهای دیگر در قراردادهای خود به مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا پایبند نبوده اند. 

رشد افسارگسیخته قیمت اجاره در دولت قبل به دلیل اشتباهات متعدد 

این نکته ای است که مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در گفت و گو با رکنا آن را تایید کرد و گفت: تعیین رقم 25 درصد برای سقف افزایش قیمت اجاره در شهر تهران در دولت قبل اشتباه بود، زیرا این کار باعث شد در برخی مناطق جنوب تهران که مستاجران با نرخ های کمتر از 25 درصد با مالکان خود توافق کرده بودند نیز قیمت اجاره به میزان حداقل 25 درصد افزایش یابد. همچنین در بسیاری از مناطق تهران و کلانشهرهای دیگر نیز صاحبخانه ها به هیچ وجه به رقم 25 درصد تعیین شده توسط دولت پایبند نبودند و بیش از این مقدار به افزایش قیمت اجاره پرداختند. 

وی افزود: بی توجهی دولت قبل به لزوم ساخت واحدهای مسکونی انبوه نظیر مسکن مهر یا مسکن اجتماعی، منجر به آن شد که میزان عرضه موجود در بازار مسکن نتواند پاسخگوی مقدار تقاضا باشد و همین مساله رشد شدید نرخ مسکن در دولت قبل را به همراه داشت. این مساله به همراه سایر اشتباهات دولت قبل در بازار مسکن منجر به آن شد که قیمت اجاره در کشور ما به صورت افسارگسیخته ای افزایش یابد. 

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: متاسفانه در سال جاری شاهد آن هستیم با وجود این که دولت تعیین کرده است که نرخ اجاره بها نباید بیش از 25 درصد در شهر تهران افزایش یابد، اما مطابق آمارهای بانک مرکزی قیمت اجاره مسکن بیش از 48 درصد رشد کرده است، زیرا اساسا دولت نمی تواند رقم مشخصی را برای افزایش نرخ اجاره بها تعیین کند و اعلام همین رقم 25 درصد توسط دولت نیز باعث شده است که برخی صاحبخانه ها به میزان بسیار بیشتر از این رقم، نرخ اجاره بها را افزایش دهند. 

ترفندهای جدید دلالان و برخی مشاوران املاک برای افزایش قیمت مسکن 

صرف نظر از این دلایل اما کارشناسان بازار مسکن دلایل عمده دیگری را هم به عنوان مهمترین عوامل رشد شدید نرخ اجاره بها در سال های اخیر مطرح می کنند که از جمله آن می توان به افزایش قیمت ملک به دلیل رشد نرخ دلار، افزایش قیمت زمین و گران شدن مصالح ساختمانی، خارج شدن ملک های اجاره ای از دست مشاوران املاک و نرخ گذاری خودسرانه توسط مردم بخصوص در فضای مجازی، عدم کارشناسی شدن مناسب املاک توسط مشاوران خبره و افزایش تقاضا برای اجاره ملک در مناطق جنوبی شهر به دلیل کاهش توان مردم اشاره کرد که مورد آخر بخصوص رشد قیمت اجاره در مناطق جنوبی تهران را به همراه داشته است. 

این ها نکاتی است که اکبر عظیم نیا، کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با رکنا در میان گذاشت و اظهار داشت: افزایش شدید قیمت ملک مهمترین عامل رشد شدید نرخ اجاره بها در سال های اخیر بوده است. رشد نرخ مسکن نیز صرف نظر از افزایش قیمت دلار، زمین و مصالح ساختمانی در سوداگری های موجود در بازار مسکن ریشه دارد، زیرا متاسفانه در سال های اخیر دلالان بازار مسکن به شدت در صنف مشاوران املاک نفوذ کرده اند و به روش های مختلف روی افزایش قیمت مسکن اثر گذاشته اند. 

وی افزود: متاسفانه برخی مشاوران املاک در افزایش قیمت مسکن دست دارند، به نحوی که این افراد یا خودشان اقدام به خرید و فروش ملک می کنند یا با دلالانی همکاری می کنند که ملک ها را با قیمت های پایین از فروشندگان می خرند و با نرخ های بالا به مشتری ها می فروشند. این در حالی است که اگر در کشور ما به افرادی که به تازگی ملکی را خریده اند، اجازه فروش داده نمی شد یا از آنها مالیات های سنگینی برای فروش ملک دریافت می شد، دیگر چنین سوداگری هایی در بازار مسکن شکل نمی گرفت. 

نقش سایت های آگهی در افزایش شدید قیمت اجاره 

عظیم نیا، وجود سایت های آگهی را نیز از جمله عوامل افزایش نرخ اجاره بها در سال های اخیر توصیف کرد و گفت: متاسفانه در بسیاری از موارد شاهد آن هستیم که مردم به جای این که ملک های خود را با نرخ های کارشناسی شده توسط مشاوران خبره اجاره دهند، آنها را با قیمت های گزاف و کارشناسی نشده در سایت های خرید و فروش کالا عرضه می کنند. در این میان نوعی رقابت کاذب میان صاحبخانه ها در این سایت ها شکل می گیرد که منجر به رشد شدید قیمت اجاره می شود. 

این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر این که هیچ گونه نظارتی بر بازار اجاره از سوی دولت وجود ندارد، عنوان کرد: با وجود این که در دو سال گذشته ستاد ملی مبارزه با کرونا نرخ های مشخصی را به عنوان سقف قیمت اجاره مسکن تعیین کرده است، اما در عمل مشاهده می کنیم که هیچ نظارتی بر بازار اجاره وجود ندارد و در این میان برخی مشاوران املاک نیز به طمع دریافت حق کمیسیون بیشتر، حاضر می شوند که خانه ها را با قیمت هایی بالاتر از نرخ های واقعی اجاره دهند. 

وی با اشاره به رشد شدید قیمت اجاره در مناطق جنوبی تهران در سال های اخیر گفت: با توجه به کاهش توان مردم برای پرداخت اجاره در مناطق مرکزی پایتخت، در چند سال گذشته بسیاری از افراد برای اجاره مسکن به مناطق جنوبی تهران روی آورده اند که این مساله منجر به رشد محسوس تقاضا در جنوب شهر و افزایش شدید قیمت مسکن در این منطقه از تهران شده است؛ به نحوی که می توان گفت نرخ اجاره بها در جنوب تهران در همین یک سال گذشته بین 100 تا 200 درصد رشد کرده است. 

افسارگسیخته شدن بازار اجاره به دلیل ضعف های قانونی و نظارتی 

عظیم نیا با تاکید بر این که ضعف قوانین و ضعیف بودن نظارت بر اجرای مقررات منجر به افسارگسیخته شدن بازار اجاره بها در کشورمان شده است، اظهار داشت: متاسفانه ما در بازار اجاره بها نه قوانین صحیحی داریم که بتواند منجر به کنترل بازار شود و نه دولت می تواند نظارت مناسبی را برای مدیریت نرخ ها بر بازار اجاره اعمال کند و همین مساله باعث شده است که حتی در جنوب تهران نرخ اجاره بها به حدی بالا برود که بسیاری از مردم از پس پرداخت آن برنیایند. 

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: علاوه بر لزوم وضع قوانین مناسب از جمله دریافت مالیات از خرید، فروش یا اجاره املاک با قیمت های گزاف و غیرواقعی، حذف آگهی های مربوط به اجاره مسکن روی سایت های خرید و فروش املاک، به‌کارگیری افراد دلسوز و خبره توسط مشاوران املاک و سپردن تعیین نرخ اجاره به مشاوران عادل می تواند از جمله راهکارهای کنترل بازار اجاره تلقی شود. 

وی در پایان تصریح کرد: وجود قوانین شفاف برای کنترل نرخ اجاره بها و بهره گیری از افراد دلسوز، کارشناسان و خبره برای نظارت بر اجرای قوانین، از جمله مهمترین راهکارهای مدیریت بازار اجاره محسوب می شود و تا زمانی که دولت نتواند این راهکارها را در بازار مسکن کشور اجرایی کند، همچنان شاهد افزایش افسارگسیخته نرخ اجاره بها خواهیم بود.