وقتی اجاره مغازه از جیب مردم پرداخت می شود / بازار خوابید، اجاره بیدار ماند؛ مردم تاوان رکود مغازه ها را می دهند

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا،   گرانی کالا فقط به قیمت خرید، نرخ ارز یا هزینه تولید مربوط نیست. بخش قابل توجهی از هزینه ای که مردم هنگام خرید پرداخت می کنند، به هزینه اداره مغازه باز می گردد؛ هزینه ای مانند اجاره، رهن، شارژ، حقوق کارکنان، مالیات، قبوض و نگهداری واحد تجاری.

در میان این هزینه ها، اجاره مغازه سهم سنگینی دارد. صاحب واحد تجاری، مبلغ اجاره را از جیب خود پرداخت می کند، اما فروشنده نیز برای ادامه فعالیت اقتصادی ناچار است این هزینه را در قیمت کالا و خدمات محاسبه کند. در نهایت، مشتری هنگام خرید، بخشی از اجاره مغازه را می پردازد؛ حتی اگر از این موضوع خبر نداشته باشد.

 اجاره های سنگین در مغازه های کوچک

داده های مربوط به چند پاساژ و مرکز تجاری تهران نشان می دهد اجاره واحدهای تجاری، حتی در مغازه های بسیار کوچک، به رقم های سنگینی رسیده است.

در پاساژ الماس کریم خان، اجاره یک واحد ۱۲ متری ماهانه ۲۵۵ میلیون تومان اعلام شده است. این واحد علاوه بر اجاره ماهانه، به ۳ میلیارد تومان رهن نیاز دارد. به این ترتیب، اجاره هر مترمربع از این مغازه بیش از ۲۱ میلیون تومان در ماه محاسبه می شود.

در بازار رضا یا بازار تهران، یک واحد ۱۳ متری با ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. اجاره هر مترمربع این واحد حدود ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ماه است.

در پاساژ دلگشا نیز برای یک مغازه ۱۰ متری، یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه تعیین شده است. در کوروش مال، اجاره یک واحد ۱۴ متری به ۱۳۰ میلیون تومان در ماه می رسد.

در اطلس مال نیاوران، یک واحد ۳۸ متری با یک میلیارد تومان رهن و ۱۶۹ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است. در پاساژ پالادیوم زعفرانیه نیز رهن کامل یک واحد ۸۰ متری ۱۰ میلیارد تومان اعلام شده است؛ رقمی که نشان می دهد فعالیت تجاری در برخی مراکز خرید تهران به سرمایه ای بسیار سنگین نیاز دارد.

اجاره ها فقط در مراکز تجاری گران و مناطق شمالی تهران بالا نیست. در پاساژ بوستان پونک، اجاره یک واحد ۱۴ متری ماهانه ۶۰ میلیون تومان، در تیراژه اشرفی اصفهانی برای یک واحد ۲۰ متری ۸۵ میلیون تومان و در هروی سنتر برای یک مغازه ۱۱ متری ۵۲ میلیون تومان اعلام شده است. در قائم مقام تجریش نیز اجاره یک واحد ۱۵ متری به ۷۰ میلیون تومان در ماه می رسد.

این ارقام نشان می دهد فروشنده، پیش از آن که به سود برسد، باید بخش بزرگی از درآمد خود را صرف تامین هزینه ثابت مغازه کند.

 هر خرید، سهمی برای اجاره مغازه

برای درک بهتر اثر اجاره بر قیمت کالا، می توان هزینه ماهانه مغازه را بر تعداد فروش تقسیم کرد. برای نمونه، اگر واحدی در الماس کریم خان با اجاره ماهانه ۲۵۵ میلیون تومان، روزانه ۳۰ فقره فروش داشته باشد، تنها برای تامین اجاره باید به طور میانگین بیش از ۲۸۰ هزار تومان از هر فاکتور کنار گذاشته شود.

در بازار رضا نیز با اجاره ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان و فرض ۳۰ فروش روزانه، سهم اجاره از هر خرید حدود ۱۶۷ هزار تومان خواهد بود. این مبلغ هنوز شامل هزینه خرید کالا، حقوق فروشنده یا کارگر، مالیات، بیمه، قبوض، شارژ، حمل و نقل و سود صاحب مغازه نیست.

اگر تعداد مشتریان کمتر باشد، سهم اجاره از هر خرید افزایش پیدا می کند. در یک مغازه که روزانه ۱۵ مشتری دارد، هزینه اجاره برای هر فاکتور تقریبا دو برابر مغازه ای است که روزانه ۳۰ فروش ثبت می کند. به همین دلیل، واحدهای تجاری کم رونق معمولا برای ادامه فعالیت مجبور به افزایش قیمت کالا می شوند.

این وضعیت فشار بیشتری بر مردم وارد می کند. مشتری تصور می کند فقط هزینه کالا را پرداخت می کند، اما بخشی از مبلغ فاکتور او صرف اجاره، رهن و هزینه های ثابت مغازه می شود.

 رهن؛ سرمایه ای که از چرخه کسب و کار خارج می شود

در بررسی هزینه اجاره، نباید مبلغ رهن را نادیده گرفت. رهن اگرچه مانند اجاره ماهانه به صورت مستمر پرداخت نمی شود، اما سرمایه بزرگی را برای مدت قرارداد از دسترس صاحب کسب و کار خارج می کند.

برای یک واحد در اطلس مال یک میلیارد تومان، در بازار رضا ۵۰۰ میلیون تومان، در دلگشا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و در الماس کریم خان ۳ میلیارد تومان رهن اعلام شده است. رهن کامل یک واحد در پالادیوم زعفرانیه نیز ۱۰ میلیارد تومان عنوان شده است.

این سرمایه می توانست برای خرید کالا، پرداخت دستمزد کارکنان، توسعه فروشگاه یا راه اندازی یک کسب و کار دیگر استفاده شود. وقتی چنین مبلغی در یک واحد تجاری قفل می شود، هزینه تامین سرمایه نیز به هزینه های کسب و کار اضافه خواهد شد.

فروشنده برای جبران این فشار، یا قیمت کالا را افزایش می دهد، یا از تعداد کارکنان کم می کند، یا کیفیت و تنوع کالا را کاهش می دهد. در برخی موارد نیز ادامه فعالیت برای او ممکن نیست و مغازه تعطیل می شود.

 فشار اجاره بر زندگی کسبه

اجاره های سنگین فقط مصرف کننده را تحت فشار قرار نمی دهد. صاحبان کسب و کارهای کوچک نیز در معرض تعطیلی و بدهی قرار دارند. بسیاری از مغازه ها خانوادگی هستند و با سرمایه محدود اداره می شوند. صاحب مغازه برای تامین رهن ممکن است پس انداز چند ساله خود را خرج کند، وام بگیرد یا بخشی از دارایی خانواده را بفروشد.

کسبه در برابر افزایش اجاره با دو انتخاب دشوار روبه رو هستند. اگر قیمت کالا را افزایش دهند، بخشی از مشتریان خود را از دست می دهند. اگر قیمت را ثابت نگه دارند، سود آنها کاهش می یابد و ممکن است نتوانند اجاره و هزینه های جاری را پرداخت کنند.

در محله هایی که قدرت خرید مردم پایین است، این فشار بیشتر دیده می شود. فروشنده نمی تواند تعداد زیادی کالا بفروشد و از سوی دیگر، توان افزایش شدید قیمت را هم ندارد. در نتیجه، گاهی مغازه دار و مشتری هر دو بازنده افزایش اج و مشتری هر دو بازنده افزایش اجاره می شوند.

افزایش اجاره مغازه به شکل مستقیم و غیرمستقیم بر زندگی خانوارها اثر می گذارد. وقتی قیمت کالا افزایش پیدا می کند، خانواده ها مجبور می شوند خریدهای خود را کاهش دهند، کالاهای ارزان تر را انتخاب کنند یا خرید برخی اقلام را به تعویق بیندازند.

در چنین شرایطی، خانواده های کم درآمد بیشتر آسیب می بینند. یک خانوار پردرآمد ممکن است بتواند افزایش چند درصدی قیمت را تحمل کند، اما برای خانواده ای که درآمد ماهانه محدودی دارد، افزایش قیمت هر کالا بخشی از بودجه خوراک، پوشاک یا درمان را از بین می برد.

از سوی دیگر، بالا رفتن اجاره می تواند باعث تعطیلی فروشگاه های کوچک شود. با تعطیلی این واحدها، اشتغال از بین می رود و دسترسی مردم به خدمات روزمره کاهش پیدا می کند. در برخی محله ها، مغازه های قدیمی و خانوادگی جای خود را به فروشگاه های بزرگ تر یا برندهایی می دهند که توان پرداخت اجاره های سنگین را دارند.

در این وضعیت، شهر برای کسبه کوچک و مردم کم درآمد، روز به روز گران تر و محدودتر می شود.

 هزینه های پنهان پاساژها

اجاره، تنها هزینه ای نیست که به صاحبان مغازه تحمیل می شود. کسبه معمولا باید مبالغی را بابت شارژ، نگهداری، تبلیغات، نظافت، نگهبانی، پارکینگ و خدمات عمومی پاساژ نیز پرداخت کنند.

اگر این هزینه ها شفاف نباشد یا بدون ضابطه افزایش پیدا کند، فروشنده ناچار می شود آنها را نیز در قیمت کالا محاسبه کند. به این ترتیب، حتی هزینه هایی که مشتری آنها را در فاکتور نمی بیند، به صورت غیرمستقیم از جیب او پرداخت می شود.

شفاف بودن قراردادها و مشخص بودن همه هزینه های جانبی می تواند از افزایش بی ضابطه قیمت ها جلوگیری کند. صاحب مغازه باید بداند در طول قرارداد چه مبلغی بابت اجاره و چه مبلغی بابت خدمات پرداخت می کند و امکان تغییر ناگهانی این هزینه ها وجود ندارد.

 نظارت بر اجاره چقدر می تواند قیمت ها را کاهش دهد؟

مدیریت و نظارت بر اجاره واحدهای تجاری به تنهایی نمی تواند همه مشکلات گرانی را حل کند. هزینه تولید، قیمت مواد اولیه، نرخ ارز، مالیات، حمل و نقل و میزان تقاضا نیز بر قیمت کالا اثر دارند. با این حال، کنترل اجاره می تواند بخشی از هزینه های تحمیلی بر فروشنده و مصرف کننده را کاهش دهد.

نخستین اقدام، شفاف سازی قراردادهاست. مبلغ واقعی رهن و اجاره باید ثبت شود و هزینه های جانبی مانند شارژ، تبلیغات و نگهداری نیز در قرارداد درج شود.

دومین اقدام، جلوگیری از افزایش ناگهانی اجاره در زمان تمدید قرارداد است. کسبه باید از چند ماه قبل از مبلغ جدید مطلع شوند تا بتوانند برای ادامه فعالیت تصمیم بگیرند. افزایش های ناگهانی، فروشنده را مجبور می کند در مدت کوتاهی قیمت کالا را افزایش دهد یا مغازه را تعطیل کند.

سومین اقدام، نظارت بر هزینه های مشترک پاساژهاست. شارژ و هزینه های خدماتی باید بر اساس صورت حساب شفاف و قابل بررسی دریافت شود. هر مبلغی که بدون توضیح از کسبه گرفته شود، در نهایت می تواند به قیمت کالا منتقل شود.

چهارمین اقدام، ایجاد سامانه عمومی برای ثبت اطلاعات اجاره واحدهای تجاری است. در این سامانه می توان اطلاعاتی مانند متراژ، مبلغ رهن، اجاره ماهانه، شارژ و مدت قرارداد را ثبت کرد. چنین شفافیتی می تواند از قیمت سازی و تعیین اجاره های غیرمنطقی جلوگیری کند.

حمایت از مغازه های کوچک، حمایت از مردم است

مغازه های کوچک بخش مهمی از زندگی محله ها هستند. فروشگاه های مواد غذایی، پوشاک، تعمیرگاه ها، خیاطی ها، کفاشی ها و بسیاری از مشاغل خدماتی، نیازهای روزمره مردم را تامین می کنند.

اگر این واحدها زیر فشار اجاره تعطیل شوند، تنها یک کسب و کار از بین نمی رود. یک شغل خانوادگی، بخشی از درآمد یک خانواده و یکی از خدمات مورد نیاز محله نیز حذف می شود. مردم مجبور می شوند برای خرید کالا یا دریافت خدمات به مناطق دورتر بروند و هزینه رفت و آمد بیشتری پرداخت کنند.

اختصاص فضاهای تجاری با اجاره مناسب، حمایت از بازارهای محلی، کنترل هزینه های جانبی و تعیین چارچوب برای افزایش اجاره می تواند به ادامه فعالیت کسبه کمک کند. این اقدامات در نهایت به نفع مصرف کننده است، زیرا هر هزینه ای که از دوش فروشنده برداشته شود، فشار کمتری برای افزایش قیمت کالا ایجاد می کند.

اجاره مغازه، مسئله ای اجتماعی است

اجاره مغازه در ظاهر مسئله ای میان مالک و مستاجر است، اما پیامدهای آن به کل جامعه می رسد. وقتی اجاره یک مغازه کوچک به ده ها یا صدها میلیون تومان در ماه می رسد، فروشنده ناچار است بخشی از این هزینه را از مشتری دریافت کند.

در چنین شرایطی، مردم فقط هزینه کالایی را که می خرند پرداخت نمی کنند؛ آنها کنند؛ آنها بخشی از هزینه اجاره، رهن، اداره مغازه را نیز می پردازند. هرچه اجاره بیشتر باشد، سهم این هزینه در قیمت کالا افزایش پیدا می کند و فشار بیشتری بر معیشت خانوارها وارد می شود.

به همین دلیل، نظارت بر بازار اجاره واحدهای تجاری تنها یک مطالبه صنفی نیست. این موضوع با اشتغال، قیمت کالا، قدرت خرید، دوام کسب و کارهای خانوادگی و کیفیت زندگی مردم ارتباط مستقیم دارد. مدیریت درست اجاره ها می تواند همه مشکلات گرانی را حل نکند، اما بدون تردید می تواند از انتقال بخشی از هزینه های اضافی به مردم جلوگیری کند.

وقتی بازار می خوابد، اجاره مغازه بیدار می ماند؛ فشار مضاعف بر جیب مردم

وقتی کسب و کار زیر فشار تورم، کاهش قدرت خرید مردم و بی ثباتی بازار از رونق می افتد، اجاره مغازه همچنان پابرجا می ماند و به یکی از سنگین ترین هزینه های ثابت فروشنده تبدیل می شود. در این شرایط، تعداد مشتریان کاهش پیدا می کند، اما مالک باید اجاره ماهانه را دریافت کند و فروشنده نیز برای جبران هزینه ها ناچار است قیمت کالاها را افزایش دهد.

به این ترتیب، رکود و گرانی یک چرخه فرسایشی ایجاد می کنند: مردم به دلیل کاهش درآمد کمتر خرید می کنند، فروش مغازه پایین می آید، سهم اجاره در قیمت هر کالا بیشتر می شود و افزایش قیمت، قدرت خرید مردم را بیش از گذشته کاهش می دهد. در نهایت، هم کسبه با خطر تعطیلی و بیکاری روبه رو می شوند و هم خانوارها برای تامین نیازهای روزمره، هزینه بیشتری می پردازند.

در چنین شرایطی، اجاره سنگین دیگر فقط هزینه فعالیت یک مغازه نیست؛ عاملی است که به گرانی کالا، تعطیلی کسب و کارهای خرد، از بین رفتن فرصت های شغلی و تشدید فشار معیشتی مردم دامن می زند. اگر برای مدیریت اجاره واحدهای تجاری، حمایت از کسبه کوچک و کنترل هزینه های جانبی چاره ای اندیشیده نشود، هزینه رکود بازار نیز مانند هزینه اجاره، در نهایت از جیب مردم پرداخت خواهد شد.