اجاره خانه در تهران سر به فلک کشید / از 22 تا 255 میلیون تومان در ماه

به گزارش رکنا و به نقل از فرارو، بررسی فایل‌های اجاره در مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد هزینه واقعی اجاره، بسته به محله، متراژ، سن بنا و امکانات، فاصله بسیار زیادی دارد؛ به‌طوری که معادل اجاره ماهانه برخی واحدها حدود ۲۲ میلیون تومان و برای گران‌ترین فایل‌های بررسی‌شده به حدود ۲۵۵ میلیون تومان می‌رسد.

این اختلاف شدید در حالی رقم می‌خورد که طبق آخرین آمار رسمی، تورم سالانه اجاره مسکن در مردادماه امسال به ۳۲.۳ درصد رسیده است. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد اعلام شده و شاخص اجاره مسکن تنها در یک ماه ۲.۵ درصد افزایش داشته است.

رهن ۴۰۰ میلیون تومانی تا ودیعه ۸.۵ میلیاردی

بررسی فایل‌های موجود در بازار اجاره تهران نشان می‌دهد فاصله قیمت‌ها تنها به تفاوت میان مناطق شمال و جنوب شهر محدود نمی‌شود و حتی در واحدهایی با متراژ مشابه نیز اختلاف قابل توجهی دیده می‌شود.

برای مثال، یک واحد ۵۰ متری یک‌خوابه در خیابان ایران با بیش از ۲۰ سال عمر بنا، با ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.

در خواجه نظام‌الملک نیز یک واحد ۵۳ متری یک‌خوابه با حدود ۱۰ سال عمر بنا، ۸۶۰ میلیون تومان ودیعه کامل نیاز دارد و بدون اجاره ماهانه عرضه شده است.

در سبلان، یک واحد ۱۰۰ متری دوخوابه و سه‌سال ساخت با ۱.۵ میلیارد تومان ودیعه و ۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است. در نصرت شرقی نیز یک واحد ۸۰ متری دوخوابه با یک میلیارد تومان ودیعه و ۵۵ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.

در سوی دیگر بازار، قیمت‌ها به چند میلیارد تومان می‌رسد. یک واحد ۱۶۰ متری سه‌خوابه و نوساز در سهروردی جنوبی با ۸.۵ میلیارد تومان ودیعه کامل و یک واحد ۱۳۸ متری در جردن با ۷ میلیارد تومان ودیعه کامل در بازار قرار گرفته‌اند.

اجاره‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان در مناطق گران تهران

در برخی مناطق لوکس پایتخت، علاوه بر ودیعه‌های چند میلیارد تومانی، اجاره‌های ماهانه سنگین نیز مطالبه می‌شود.

یکی از گران‌ترین فایل‌های بررسی‌شده مربوط به فرمانیه است؛ یک واحد ۱۲۰ متری دوخوابه، پنج‌سال ساخت، با یک میلیارد تومان ودیعه و ۱۸۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.

در نیاوران نیز یک واحد ۱۳۰ متری سه‌خوابه با ۳ میلیارد تومان ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره ماهانه فایل شده است.

در محدوده دریاچه چیتگر نیز یک واحد ۱۸۸ متری سه‌خوابه و چهار سال ساخت، با ۲ میلیارد تومان ودیعه و ۹۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده است.

این ارقام نشان می‌دهد در بخش‌هایی از بازار اجاره تهران، هزینه ماهانه مسکن به ارقام بسیار بالایی رسیده و عملاً تنها خانوارهایی با درآمد و نقدینگی بالا توان ورود به این بخش از بازار را دارند.

متراژ به تنهایی قیمت اجاره را تعیین نمی‌کند

مقایسه فایل‌های مختلف نشان می‌دهد متراژ تنها یکی از عوامل تعیین‌کننده قیمت اجاره است و موقعیت جغرافیایی، سن بنا، کیفیت ساختمان و امکانات نقش بسیار مهم‌تری دارند.

برای نمونه، یک واحد ۲۳۰ متری سه‌خوابه در محله استخر با بیش از ۲۰ سال عمر بنا، ۵ میلیارد تومان ودیعه کامل دارد؛ در حالی که یک واحد ۱۶۰ متری نوساز در سهروردی با ۸.۵ میلیارد تومان ودیعه عرضه شده است.

همچنین یک واحد ۱۵۵ متری سه‌خوابه در فاطمی با بیش از ۲۰ سال عمر بنا، ۲.۴ میلیارد تومان ودیعه کامل می‌خواهد، اما یک واحد ۱۳۸ متری سه‌ساله در جردن با ۷ میلیارد تومان ودیعه کامل عرضه شده است.

این اختلاف نشان می‌دهد موقعیت ملک و کیفیت ساختمان می‌تواند تأثیری بسیار بیشتر از متراژ بر قیمت نهایی اجاره داشته باشد.

اجاره واقعی؛ از ۲۲ تا ۲۵۵ میلیون تومان

برای مقایسه فایل‌های رهن کامل و ترکیبی، اگر هر یک میلیارد تومان ودیعه معادل حدود ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته شود، هزینه واقعی اجاره این واحدها اختلاف قابل توجهی دارد.

بر این اساس، هزینه معادل اجاره ماهانه واحد ۵۰ متری خیابان ایران حدود ۲۲ میلیون تومان است. این رقم برای واحد ۵۳ متری خواجه نظام‌الملک حدود ۲۵.۸ میلیون تومان برآورد می‌شود.

در بخش میانی بازار، هزینه معادل اجاره ماهانه واحد ۱۰۰ متری سبلان حدود ۸۵ میلیون تومان و برای برخی فایل‌های مرزداران حدود ۹۹ میلیون تومان است.

در مناطق گران‌تر، این رقم به مراتب بیشتر می‌شود. هزینه معادل اجاره ماهانه واحد ۱۲۰ متری فرمانیه حدود ۲۱۰ میلیون تومان، واحد ۱۳۸ متری جردن حدود ۲۱۰ میلیون تومان و واحد ۱۶۰ متری نوساز سهروردی حدود ۲۵۵ میلیون تومان محاسبه می‌شود.

به این ترتیب، فاصله میان ارزان‌ترین و گران‌ترین فایل‌های بررسی‌شده به بیش از ۲۳۰ میلیون تومان در ماه می‌رسد.

تورم ۳۲ درصدی اجاره؛ فشار همچنان روی مستأجران

این اختلاف قیمت در شرایطی ایجاد شده که تورم اجاره مسکن همچنان بالاست. تورم سالانه اجاره در مردادماه ۱۴۰۵ به ۳۲.۳ درصد رسیده و خانوارهای مستأجر همچنان بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف تأمین هزینه مسکن می‌کنند.

از سوی دیگر، قدرت خرید مستأجران با رشد اجاره‌بها همگام نشده است. نتیجه این وضعیت، کاهش قدرت انتخاب خانوارها و حرکت بخشی از تقاضا به سمت واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر و مناطق ارزان‌تر شهر است.

در مقابل، بازار واحدهای لوکس مسیر متفاوتی را طی می‌کند و فایل‌هایی با ودیعه‌های چند میلیارد تومانی و اجاره‌های ماهانه بالای ۱۰۰ میلیون تومان همچنان در مناطق گران تهران عرضه می‌شوند.

سقف قانونی اجاره چه وضعیتی دارد؟

برای سال ۱۴۰۵، تمدید قراردادهای اجاره در صورت درخواست مستأجر، با سقف افزایش ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها و ودیعه به تصویب سران قوا رسیده است.

با این حال، قیمت فایل‌های جدید لزوماً با قراردادهای تمدیدی قابل مقایسه نیست و نرخ آنها تحت تأثیر شرایط روز بازار، موقعیت ملک و توافق میان موجر و مستأجر تعیین می‌شود.

در مجموع، بازار اجاره تهران در شهریورماه همچنان بازاری چندلایه است؛ از واحدهای کوچک و قدیمی با ودیعه چند صد میلیون تومانی گرفته تا خانه‌های لوکس با ودیعه‌های چند میلیاردی و اجاره‌های ماهانه سنگین.

در چنین شرایطی، رشد بیش از ۳۲ درصدی تورم سالانه اجاره نشان می‌دهد فشار هزینه مسکن بر خانوارها همچنان ادامه دارد و فاصله میان توان مالی مستأجران و قیمت فایل‌های بازار، به یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار مسکن تهران تبدیل شده است.