بازار اجاره با وعده اداره نمی‌شود/ بدون اجرای اجاره‌داری حرفه‌ای و مالیات بر خانه‌های خالی، بحران ادامه دارد

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، باز هم همان عدد تکراری. طبق اعلام اداره کل راه و شهرسازی استان تهران، سقف مجاز افزایش اجاره در سال جدید ۲۵ درصد تعیین شده است. عددی که برای دومین سال پیاپی روی کاغذ ثبت می‌شود و در تیتر خبرگزاری‌ها می‌نشیند، اما در کوچه و خیابان‌های پایتخت، نه اثری از آن هست و نه ضمانتی برای اجرای آن. مستأجران می‌دانند که سقف ۲۵ درصد، بیشتر به یک شوخی تلخ شبیه است تا سیاستی قابل اتکا برای کنترل یکی از متلاطم‌ترین بازارهای کشور.

این نخستین‌بار نیست که دولت یا نهادهای زیرمجموعه‌اش برای بازار اجاره‌ مسکن سقف‌گذاری می‌کنند. سال گذشته نیز دقیقاً همین عدد، یعنی افزایش ۲۵ درصدی، به‌عنوان سقف قانونی در نظر گرفته شد. اما در عمل، چه اتفاقی افتاد؟ بسیاری از مالکان بدون کوچک‌ترین واهمه‌ای، نرخ اجاره را دو برابر کردند. مستأجرانی که به‌دلیل نبود گزینه‌های جایگزین، تورم بالا، نبود حمایت حقوقی واقعی و رهاشدگی بازار، چاره‌ای جز تن دادن به این افزایش‌ها نداشتند، زیر فشار روانی و مالی مضاعفی قرار گرفتند.

مسکن، بازار رهاشده‌ای که به دلار اجاره می‌رود؛ دولت فقط تماشا می‌کند

دکتر هوشنگ فروغمند اعرابی کارشناس مسکن و استاد دانشگاه در این خصوص به خبرنگار اجتماعی رکنا گفت: "در سطح جهانی، طی چندین دوره مختلف، تجربه‌هایی در زمینه سیاست‌گذاری برای تنظیم بازار اجاره داشته‌ایم. یکی از نخستین گام‌ها در این مسیر، تعیین سقف برای قیمت اجاره و کنترل افزایش آن به‌صورت مکتوب بود؛ سیاستی که هم در قوانین ایران سابقه دارد و هم در کشورهای مختلف دنیا تجربه شده است. این رویکرد که به آن سیاست‌های سخت‌گیرانه گفته می‌شود، عمدتاً در عمل موفق نبوده‌ است. نمونه تاریخی بارز آن، تلاش دولت‌ها در دوران جنگ جهانی دوم برای کنترل قیمت اجاره است که نهایتاً نتایج مطلوبی در پی نداشت."

وی در ادامه گفت: "در سال‌های اخیر، سیاست‌های نرم‌تر جایگزین روش‌های قبلی شده‌اند؛ به‌عنوان مثال، تعیین بازه‌ای برای افزایش اجاره‌بها، مشابه آنچه در قوانین فعلی کشورمان نیز آمده است. اما همان‌طور که اشاره شد، این سیاست‌ها نیز اثربخشی قابل توجهی نداشته‌اند. به‌ویژه در وضعیت اقتصادی کنونی ایران، شاهد ظهور پدیده‌ای تحت عنوان «اجاره دلاری» هستیم. بسیاری از گزارش‌های رسمی و غیررسمی نشان می‌دهد که موجران تمایلی به قیمت‌گذاری بر اساس ریال ندارند و ترجیح می‌دهند قراردادها را بر اساس دلار یا معادل آن تنظیم کنند. این مسئله تبعات نگران‌کننده‌ای برای بازار اجاره در پی دارد و می‌تواند منجر به بی‌ثباتی گسترده در این حوزه شود."

چه باید کرد؟ پرسش کلیدی این است که راهکار واقعی برای تنظیم بازار اجاره چیست؟ دکتر فرغمند تاکید داشت: "به اعتقاد من، اصلی‌ترین راه، تنظیم هوشمند بازار اجاره در چند سطح است. در وهله نخست، باید به سیاست‌گذاری‌های کلان در این حوزه توجه کنیم. قانونی تحت عنوان «اجاره‌داری حرفه‌ای» در کشور وجود دارد که هرگز اجرایی نشده است. این قانون به شهرداری‌ها اجازه می‌دهد تا با ساخت واحدهای مسکونی، آن‌ها را صرفاً به بازار اجاره اختصاص دهند. به این معنا که شهرداری می‌تواند زمین‌هایی را که در اختیار دارد، برای ساخت‌وساز مسکن اجاره‌ای به‌کار گیرد و این واحدها را به بازار عرضه کند. افزایش عرضه به‌طور طبیعی موجب تعادل نسبی در قیمت‌ها خواهد شد. این قانون از نظر حقوقی وجود دارد، اما تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. بنابراین، هم در سطح تقنین و هم در سطح اجرا باید این قانون احیا و عملیاتی شود."

این کارشناس مسکن با گفتن از اینکه از سوی دیگر، ما با فقدان شفافیت اطلاعات در بازار اجاره روبرو هستیم افزود: " آمارهای رسمی در این حوزه یا وجود ندارند یا به‌روز و دقیق نیستند. ما نیازمند سامانه‌هایی برای رصد قیمت‌ها در مناطق مختلف شهری هستیم. هرچند بخش خصوصی اقداماتی در این زمینه انجام داده، اما ضروری است این سامانه‌ها به‌صورت ساختاریافته و با حمایت نهادهای عمومی، ساماندهی و تقویت شوند تا مردم بتوانند با شفافیت، از وضعیت واقعی بازار مطلع شوند.موضوع دیگر، مشکلات و پیچیدگی‌هایی است که فرآیند اجاره‌دادن را برای مالکان دشوار کرده است. در حال حاضر، بسیاری از مالکان به دلیل همین موانع، ترجیح می‌دهند واحدهای مسکونی خود را خالی نگه دارند یا وارد بازار اجاره نکنند، چراکه آن را پرریسک یا غیراقتصادی می‌دانند. این وضعیت به کاهش عرضه و در نهایت افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند."

وی بیان داشت:"برای رفع این مشکل، می‌توان از نهادهای واسطه استفاده کرد. این نهادها می‌توانند تعداد زیادی از واحدهای مسکونی را به صورت متمرکز در اختیار گرفته و آن‌ها را به بازار اجاره وارد کنند؛ به این ترتیب، فرآیند اجاره برای مالکان تسهیل شده و از سویی دیگر، بازار به‌صورت ساختاریافته‌تری مدیریت می‌شود.

در نهایت، یکی از راهکارهایی که اخیراً به‌صورت آزمایشی اجرا شده و نتایج مثبتی هم داشته، استفاده از قراردادهای اجاره از پیش تنظیم‌شده است. این اقدام، هم به شفافیت حقوقی کمک می‌کند و هم منجر به کاهش تعداد پرونده‌های حقوقی و اختلافات میان موجر و مستأجر می‌شود."

قانون ساماندهی خانه‌های خالی؛ شعاری که هرگز اجرایی نشد

در حال حاضر، قانونی برای ساماندهی خانه‌های خالی در کشور وجود دارد، اما عملاً هیچ‌گاه اجرایی نشده است. ما همچنان شاهدیم که بسیاری از آپارتمان‌ها و خانه‌هایی که از مدت‌ها پیش خالی مانده‌اند، همچنان بدون استفاده رها شده‌اند و هیچ برخورد مؤثری با مالکان آن‌ها صورت نگرفته است. این پرسش مطرح می‌شود که اصولاً چطور می‌توان با این پدیده برخورد کرد؟ و اگر برخوردی انجام شود، آیا تأثیری بر بهبود بازار اجاره خواهد داشت؟

دکتر هوشنگ فرغمند در پاسخ به این سوال چنین بیان داشت:"قطعاً همین‌طور است. اگر بتوانیم خانه‌های خالی را به‌درستی شناسایی کنیم، یک گام اساسی در جهت تنظیم بازار اجاره برداشته‌ایم. دولت و نهادهای مسئول طبق قانون موظف به انجام این کار هستند، و جالب آن‌که خود مسئولان بارها اذعان کرده‌اند که برخی افراد حتی تا هزار واحد مسکونی را در نقاط مختلف تهران خالی نگه داشته‌اند، بدون آن‌که هیچ‌گونه عرضه‌ای صورت گیرد."

وی افزود: در این‌جا دو نکته اهمیت دارد: نخست شناسایی دقیق خانه‌های خالی، و دوم، وضع مالیات‌های مؤثر و بازدارنده بر نگهداری طولانی‌مدت این املاک. متأسفانه مالیات‌هایی که در حال حاضر در این حوزه در نظر گرفته شده‌اند، کارآمد و بازدارنده نیستند، و به همین دلیل بسیاری از افراد هنوز تمایل دارند مسکن را به عنوان یک محل امن برای سرمایه‌گذاری حفظ کنند، بدون آن‌که آن را وارد چرخه مصرف کنند.در حالی‌که در بسیاری از کشورهای جهان مانند ایالات متحده، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌ویژه در دوره‌های بحران اقتصادی ریسک‌پذیر تلقی می‌شود و مسکن در چنین شرایطی ارزان می‌شود، در ایران دقیقاً برعکس است. هرگاه بحران اقتصادی شدت می‌گیرد، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. این نشان می‌دهد که حجم زیادی از سرمایه‌ها به‌جای ورود به بخش تولید یا بازارهای مولد، به سمت خرید و احتکار مسکن روانه می‌شود.این وضعیت، حاصل خلأهای قانونی و اجرایی در شناسایی خانه‌های خالی است. در نتیجه، حتی بانک‌ها، مؤسسات مالی و سرمایه‌گذاران بخش عمومی و خصوصی نیز به سمت احتکار مسکن حرکت کرده‌اند. هدف آن‌ها اغلب فروش این واحدها در زمان مناسب‌تر است، نه ورودشان به بازار اجاره.در این میان، باید از یک‌سو ابزارهای شناسایی و مالیاتی مؤثر ایجاد کنیم و از سوی دیگر، فرایند اجاره دادن را برای مالکان تسهیل کنیم تا انگیزه لازم برای اجاره دادن واحدها وجود داشته باشد.

نقش نظام بانکی در بحران مسکن و اجاره

این کارشناس مسکن و استاد دانشگاه در پاسخ به این پرسش که وضعیت نابسامان بازار مسکن و افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها تا چه اندازه به تصمیم‌گیری‌های نظام بانکی کشور مرتبط است، گفت:"نقش بانک‌ها انکارناپذیر است. هرچند ورود بانک‌ها به ساخت‌وساز مسکن که در گذشته شاهد آن بودیم، در حال حاضر کمتر مشاهده می‌شود، اما همچنان شرکت‌های وابسته به بانک‌ها تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی را در اختیار دارند.همان‌طور که گفته شد، باید بانک‌ها را تشویق کرد که این واحدها را وارد بازار عرضه کنند. اما باید درک کنیم که اولویت اول بانک‌ها، حفظ بقای خودشان است. این یک رویکرد طبیعی در نظام سرمایه‌داری بانکی است؛ اول حفظ ساختار خود، و سپس مشارکت در اقتصاد. بنابراین، اگر سیاست‌گذاری به‌درستی صورت نگیرد، ورود مجدد بانک‌ها به بازار مسکن صرفاً منجر به افزایش قیمت‌ها، خلق نقدینگی جدید و در نتیجه تورم بیشتر خواهد شد—همان چرخه معیوبی که در سال‌های گذشته شاهد آن بودیم.در حال حاضر، نظام بانکی در یک بن‌بست قرار گرفته که نتیجه سال‌ها چرخه سیاست‌گذاری نادرست و عدم نظارت مؤثر است. تا زمانی که این چرخه بر هم نخورد و اصلاحات بنیادی در ساختار بانک‌ها و نظام اقتصادی صورت نگیرد، نمی‌توان انتظار داشت که نظام بانکی نقشی سازنده در حل بحران مسکن ایفا کند. بالعکس، ورود دوباره و کنترل‌نشده آن‌ها به بازار مسکن می‌تواند موج جدیدی از تورم و سوداگری ایجاد کند—و این دقیقاً همان چیزی است که باید از وقوعش جلوگیری کرد."