30 هزار هکتار زمین و ده‌ ها هزار واگذاری در وزارت راه و شهرسازی! / چند نفر خانه دار شدند؟

به گزارش خبرنگار اقتصادی رکنا، حبیب اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در نشست خبری خود مجموعه ای از آمارهای مربوط به عملکرد دولت چهاردهم در حوزه تامین و تخصیص زمین را تشریح کرد؛ از افزایش بیش از ۳۰ هزار هکتاری اراضی سکونتی کشور در سال ۱۴۰۴ تا واگذاری ۹۶ هزار واحد زمین انفرادی و گروهی، تخصیص بیش از ۷۵ هزار واحد زمین در قالب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، واگذاری ۹۴ هزار واحد زمین کارگری و اختصاص نزدیک به ۵۰ هزار واحد در قالب مسکن محرومان. اما پرسش اساسی اینجاست که این آمارها تا چه اندازه به نتیجه نهایی سیاست مسکن، یعنی ساخت واحدهای قابل سکونت و تحویل آنها به خانوارهای واجد شرایط، منجر شده است؟

اگر زمین هدف نهایی نیست، همان طور که معاون وزیر تاکید کرده، معیار ارزیابی عملکرد وزارت راه و شهرسازی نیز نباید صرفا تعداد هکتارهای اضافه شده یا قطعات واگذار شده باشد. آنچه باید در کارنامه دولت دیده شود، مسیر مشخص زمین از مرحله تامین و واگذاری تا دریافت پروانه، آغاز عملیات اجرایی، تکمیل و تحویل مسکن است.

۳۰ هزار هکتار زمین اضافه شد؛ اما کجا و با چه خروجی؟

طاهرخانی اعلام کرده است که در سال ۱۴۰۴ بیش از ۳۰ هزار هکتار به اراضی سکونتی کشور اضافه شده است. بر اساس آماری که وی ارائه کرده، این رقم در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۸ هزار هکتار، در سال ۱۴۰۱ حدود ۲۶ هزار هکتار، در سال ۱۴۰۲ حدود ۴۳ هزار هکتار و در سال ۱۴۰۳ حدود ۴۵ هزار هکتار بوده است.

با این حال، افزایش اراضی سکونتی به تنهایی به معنای افزایش عرضه موثر مسکن نیست. آنچه برای متقاضی اهمیت دارد، زمینی است که قابلیت ساخت داشته باشد و بتواند در یک فرآیند مشخص به واحد مسکونی تبدیل شود.

از این رو، وزارت راه و شهرسازی باید روشن کند چه میزان از این ۳۰ هزار هکتار عملا وارد فرآیند واگذاری شده، چه مقدار دارای زیرساخت های لازم است، چه میزان برای آن پروانه ساختمانی صادر شده و چه تعداد واحد مسکونی از این اراضی در حال ساخت یا تکمیل است.

اگر هزاران هکتار زمین به محدوده سکونتی اضافه شود، اما متقاضی همچنان برای دریافت مجوز، تامین مالی، انشعابات و آغاز ساخت با مشکل مواجه باشد، اثر واقعی این سیاست بر بازار مسکن چه خواهد بود؟

این پرسش زمانی جدی تر می شود که بدانیم خود معاون وزیر نیز تاکید کرده است واگذاری زمین زمانی ارزش دارد که در نهایت به خانه دار شدن جامعه هدف منجر شود.

۹۶ هزار زمین واگذار شده؛ چند خانه ساخته شده است؟

یکی دیگر از ارقام اعلام شده از سوی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، واگذاری ۹۶ هزار واحد زمین انفرادی و گروهی است.

این عدد زمانی می تواند به عنوان یک شاخص عملکردی مورد استناد قرار گیرد که وضعیت این زمین ها پس از واگذاری نیز مشخص باشد. صرف اعلام تعداد قطعات واگذار شده، بدون ارائه اطلاعات درباره سرنوشت آنها، تصویر کاملی از عملکرد دولت ارائه نمی کند.

از این ۹۶ هزار مورد، چند مورد پروانه ساختمانی دریافت کرده اند؟ چند مورد عملیات ساخت را آغاز کرده اند؟ چند پروژه به مرحله تکمیل رسیده و چند واحد به متقاضیان تحویل شده است؟

این همان نقطه ای است که فاصله میان «واگذاری زمین» و «خانه دار شدن مردم» مشخص می شود. اگر هدف سیاست زمین، تامین مسکن برای خانوارهای واجد شرایط است، وزارتخانه باید بتواند این زنجیره را با آمار دقیق و قابل سنجش توضیح دهد.

آمارهای متعدد واگذاری؛ چند مورد مستقل و چند مورد هم پوشان است؟

در نشست خبری طاهرخانی ارقام مختلفی درباره واگذاری زمین اعلام شده است؛ ۹۶ هزار واحد زمین انفرادی و گروهی، بیش از ۷۵ هزار واحد زمین در دو سال اخیر در قالب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، ۹۴ هزار واحد زمین کارگری، حدود ۱۱۵ هزار واحد زمین در مجموع اجرای قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، ۳۲ هزار واحد زمین جدید در بخش روستایی و ۳۴ هزار قطعه زمین برای ایثارگران.

در این میان، یک ابهام مهم برای ارزیابی دقیق کارنامه دولت وجود دارد: آیا این ارقام کاملا مستقل از یکدیگر هستند یا بخشی از آنها هم پوشانی دارد؟

اگر این اعداد مستقل هستند، مجموع زمین های واگذار شده و تعداد خانوارهای دریافت کننده زمین دقیقا چقدر است؟ و اگر بخشی از آنها هم پوشانی دارند، چرا وزارت راه و شهرسازی آمار تجمیعی و بدون هم پوشانی از تعداد خانوارهای یکتا، قطعات یکتا و مساحت یکتا منتشر نمی کند؟

ارائه یک جدول شفاف از این اطلاعات می تواند مشخص کند که دولت در نهایت چه تعداد خانوار را پوشش داده و چه میزان زمین به صورت واقعی در اختیار جامعه هدف قرار گرفته است.

۵۰ هزار واحد مسکن محرومان؛ زمین یا خانه؟

طاهرخانی همچنین از قرار گرفتن نزدیک به ۵۰ هزار واحد در قالب مسکن محرومان در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خبر داده است.

اما عبارت «در اختیار قرار گرفتن» با «ساخته شدن» و «تحویل به خانوار» تفاوت اساسی دارد. برای ارزیابی این اقدام، باید مشخص شود این ۵۰ هزار واحد در چه مرحله ای قرار دارند.

چه تعداد هنوز در مرحله تامین زمین هستند؟ چه تعداد عملیات اجرایی آنها آغاز شده است؟ چند واحد تکمیل شده و چه تعداد به خانوارهای هدف تحویل داده شده است؟

همچنین باید مشخص شود جامعه هدف این طرح چگونه شناسایی شده و چند درصد از خانوارهای کم درآمد واقعی از آن بهره مند شده اند.

اگر عمده این موارد هنوز در مرحله تامین زمین یا آماده سازی قرار دارند، نمی توان آنها را معادل خانه دار شدن ۵۰ هزار خانوار دانست.

۸۵۰ هزار تعهد؛ سرنوشت ۱۶۰ هزار واحد چه شد؟

بخش دیگری از سخنان طاهرخانی به تعهد ۸۵۰ هزار واحد مسکونی در طرح مسکن ملی اختصاص داشت.

وی اعلام کرده است که در آغاز فعالیت دولت، ساخت بیش از ۱۶۰ هزار واحد از این تعداد هنوز آغاز نشده بود و حدود ۵۰ درصد واحدها نیز فاقد پروانه ساختمانی بودند.

این اظهارات، خود یک مطالبه روشن برای ارائه آمار جدید ایجاد می کند. اکنون باید مشخص شود از آن بیش از ۱۶۰ هزار واحدی که عملیات اجرایی آنها آغاز نشده بود، چه تعداد تعیین تکلیف شده اند؟ چند واحد پروانه گرفته اند؟ چه تعداد به شبکه بانکی متصل شده اند؟ و امروز چه تعداد در مراحل مختلف ساخت قرار دارند؟

همچنین باید روشن شود از مجموع ۸۵۰ هزار واحد، چند واحد به مرحله اسکلت، سفت کاری، نازک کاری، تکمیل و تحویل رسیده اند.

صرف اعلام اینکه دولت در حال «تکمیل تعهدات پیشین» است، برای ارزیابی عملکرد کافی نیست. مردم نیاز دارند بدانند این تعهدات در چه مرحله ای قرار دارند و چه زمانی به نتیجه نهایی خواهند رسید.

رشد ۱.۴ درصدی ساختمان؛ رونق جدید یا تکمیل پروژه های نیمه تمام؟

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی همچنین از رشد ۱.۴ درصدی بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ خبر داده است. همزمان، وی گفته است که میزان سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده کاهش یافته، اما سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه تمام افزایش پیدا کرده است.

این دو گزاره در کنار یکدیگر، یک پرسش مهم ایجاد می کند: رشد ۱.۴ درصدی بخش ساختمان دقیقا ناشی از چه بوده است؟

آیا این رشد حاصل افزایش ساخت و سازهای جدید است یا بخش قابل توجهی از آن به تکمیل پروژه های نیمه تمام گذشته مربوط می شود؟

این تفاوت از آن جهت اهمیت دارد که رشد ناشی از تکمیل پروژه های قبلی را نمی توان بدون بررسی، معادل افزایش ظرفیت جدید عرضه مسکن در کشور دانست.

وزارت راه و شهرسازی باید مشخص کند سهم ساخت و ساز جدید، تکمیل پروژه های نیمه تمام و سایر بخش های موثر در این رشد چقدر بوده است. بدون این تفکیک، عدد رشد اقتصادی ساختمان نمی تواند به تنهایی نشان دهنده بهبود وضعیت دسترسی مردم به مسکن باشد.

وقتی نهاده های ساختمانی بیش از ۱۰۰ درصد گران شده اند، راهکار دولت چیست؟

طاهرخانی افزایش متوسط بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت نهاده های ساختمانی را یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن عنوان کرده است.

بیان این واقعیت البته بخشی از مسئله است، اما برای دستگاه اجرایی نقطه پایان محسوب نمی شود. اگر هزینه نهاده های ساختمانی چنین افزایش شدیدی داشته، وزارت راه و شهرسازی برای کاهش قیمت تمام شده ساخت چه اقدام مشخصی انجام داده است؟

سهم زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، خدمات زیربنایی و هزینه تامین مالی در قیمت نهایی مسکن چقدر است؟ چه میزان از پروژه ها به سمت صنعتی سازی رفته اند؟ چه برنامه ای برای کاهش زمان ساخت و هزینه تامین مالی وجود دارد؟

اینها سوالاتی است که پاسخ به آنها می تواند نشان دهد دولت صرفا در حال توصیف مشکلات بازار مسکن است یا برای کاهش آنها نیز برنامه اجرایی مشخصی دارد.

سیاست عرضه هدفمند؛ شاخص هدفمند بودن چیست؟

طاهرخانی تاکید کرده است که افزایش غیرهدفمند عرضه مسکن نمی تواند مشکل مسکن را حل کند و تجربه سال های گذشته نیز نشان داده است که عرضه گسترده لزوما به معنای افزایش دسترسی مردم به مسکن نیست.

این نگاه، اگرچه در سطح سیاست گذاری قابل توجه است، اما مسئولیت وزارت راه و شهرسازی را نیز سنگین تر می کند.

اگر عرضه مسکن در دولت چهاردهم هدفمند است، باید مشخص شود این هدفمندی با چه شاخص هایی سنجیده می شود.

چه تعداد از خانوارهای کم درآمد و متوسط از طرح ها بهره مند شده اند؟ سهم دهک های پایین درآمدی از زمین و مسکن واگذار شده چقدر است؟ متوسط آورده خانوارها چقدر بوده و چند درصد از متقاضیان توان ادامه پروژه را داشته اند؟

همچنین باید مشخص شود سیاست عرضه زمین چگونه با تحولات جمعیتی، افزایش خانوارهای کوچک و تک نفره و روند سالمندی جمعیت هماهنگ شده است.

بدون این شاخص ها، عبارت «عرضه هدفمند» نیز مانند بسیاری از عبارات دیگر، در حد یک سیاست کلی باقی می ماند.

کارنامه را با خانه بسنجید، نه زمین

مسئله اصلی در نهایت به یک پرسش ساده باز می گردد.وزارت راه و شهرسازی می تواند از افزایش ده ها هزار هکتاری اراضی سکونتی، واگذاری ده ها هزار قطعه زمین و تعیین تکلیف پروژه های متعدد سخن بگوید، اما مردم نتیجه این اقدامات را با یک معیار مشخص می سنجند: چه تعداد خانوار در نهایت صاحب خانه شده اند؟

خود طاهرخانی تاکید کرده است که زمین به خودی خود هدف نیست و زمانی ارزشمند است که به مسکن تبدیل شود. بنابراین منطقی است که گزارش عملکرد وزارت راه و شهرسازی نیز همین مسیر را به صورت شفاف دنبال کند؛ از «زمین اضافه شده» تا «زمین واگذار شده»، از «زمین واگذار شده» تا «پروانه ساختمانی»، از «پروانه» تا «شروع ساخت»، از «شروع ساخت» تا «تکمیل» و در نهایت از «تکمیل» تا «تحویل خانه به خانوار واجد شرایط».

در چنین شرایطی، انتظار می رود معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی به جای ارائه صرف آمار واگذاری، جدول کاملی از سرنوشت این زمین ها و پروژه ها ارائه کند.

در آخر باید گفت که اگر زمین هدف نیست، کارنامه اجرایی را با تعداد خانه های ساخته و تحویل شده به مردم باید سنجید؛ چرا که مسئولیت وزارت راه و شهرسازی، اعلام آمار زمین نیست، بلکه تبدیل سیاست زمین به مسکن قابل دسترس برای مردم است.