تراژدی کارمندان اجاره‌ نشین؛ وقتی حقوق، پیش از زندگی به صاحبخانه می‌ رسد / خانه‌ های خالی در برابر مستأجران بی‌خانه / خانه‌دار شدن از فهرست آرزوهای کارمندان حذف شد

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، تراژدی مسکن در ایران شاید در همین تناقض فرساینده خلاصه شود؛ کشوری با زمین، منابع و ظرفیت‌های گسترده، اما شهروندانی که برای ابتدایی‌ترین نیاز زندگی، یعنی داشتن یک سرپناه مناسب، روزبه‌روز با موانع بیشتری روبه‌رو می‌شوند. در این میان، آنچه کمیاب به نظر می‌رسد، فقط خانه نیست؛ دسترسی مردم به خانه‌ای متناسب با درآمد و توان اقتصادی آنهاست.

مسکن در ایران دیگر فقط یک مسئله اقتصادی یا عمرانی نیست. این موضوع امروز مستقیماً با عدالت اجتماعی، حقوق اقتصادی، توزیع ثروت، امنیت خانواده و حتی کیفیت حکمرانی گره خورده است. هزینه مسکن یکی از سنگین‌ترین بخش‌های سبد هزینه خانوار و یکی از مهم‌ترین کانون‌های فشار تورمی است. مسئله امروز نیز فقط کمبود خانه نیست؛ شکاف میان «ثروت ملکی» و «توان خرید مردم» هر روز عمیق‌تر می‌شود؛ شکافی که مسکن را از یک نیاز اساسی، به عاملی برای بازتولید نابرابری تبدیل کرده است.

اما پرسش اصلی فقط این نیست که «چقدر مسکن ساخته‌ایم؟» پرسش مهم‌تر این است که چرا با وجود دهه‌ها سیاست‌گذاری، بودجه‌های ساخت‌وساز و صرف منابع گسترده، دسترسی بخش بزرگی از مردم به مسکن مناسب همچنان دشوارتر و حتی دست‌نیافتنی‌تر شده است؟

پرسش تلخ‌تر این است: یک شهروند، یک کارمند یا یک حقوق‌بگیر، چند ساعت و چند سال از عمر خود را باید بفروشد تا فقط صاحب یک سقف شود؟

از همین‌جا، مسئله مسکن از تعداد ساختمان‌ها فراتر می‌رود و به رابطه میان کار، درآمد، دارایی و حق زندگی می‌رسد.

 آیا واقعاً مسکن کم داریم؟

برای فهم بهتر این مسئله، باید نگاهی به پنج دهه گذشته انداخت.جمعیت ایران از حدود ۳۳٫۷ میلیون نفر در سال ۱۳۵۵ به بیش از ۹۰ میلیون نفر در سال‌های اخیر رسیده است؛ یعنی حدود ۱۷۴ درصد افزایش. در همین مدت، تعداد خانوارها نیز به دلیل کاهش بعد خانوار و افزایش تشکیل خانوارهای مستقل، با سرعت قابل توجهی افزایش یافته است.

در همین حال، تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده از حدود ۵٫۳۱ میلیون واحد در سال ۱۳۵۵ به ۲۲٫۸۳ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. موجودی مسکن کشور در سال‌های اخیر نیز به‌مراتب افزایش یافته و می‌توان به‌طور تقریبی گفت تعداد واحدهای مسکونی به حدود شش برابر سال ۱۳۵۵ رسیده است.

بنابراین، نمی‌توان بحران امروز مسکن را فقط با این گزاره توضیح داد که «در ایران مسکن نساخته‌ایم».  ساخته‌ایم؛ بسیار هم ساخته‌ایم. اما پرسش اصلی همچنان پابرجاست:  اگر این حجم از ساخت‌وساز انجام شده، چرا مسکن برای میلیون‌ها جوان، کارمند، کارگر و خانوار متوسط و کم‌درآمد، همچنان دور از دسترس‌تر می‌شود؟

اینجاست که باید از «تعداد خانه‌ها» عبور کرد و به نحوه توزیع، تخصیص و کارکرد اقتصادی مسکن رسید.

 خانه خالی؛ یک نشانه، نه تمام مسئله

سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲٫۶ میلیون واحد مسکونی خالی و حدود ۲٫۱ میلیون اقامتگاه دوم را ثبت کرد. این ارقام به‌تنهایی ثابت نمی‌کنند که ریشه بحران مسکن، خانه‌های خالی است؛ اما یک پرسش جدی را پیش روی بازار مسکن قرار می‌دهند.

چگونه ممکن است در اقتصادی که بخشی از مردم برای تأمین مسکن مناسب با دشواری جدی روبه‌رو هستند، همزمان تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی خارج از مصرف اصلی باقی بماند؟

از اینجا به بعد، مسئله دیگر فقط «ساخت‌وساز» نیست. مسئله به تنظیم بازار، تخصیص منابع و ایجاد انگیزه برای بازگشت مسکن به چرخه مصرف واقعی مربوط می‌شود.

 مسکن؛ خانه یا دارایی؟

مسکن در بسیاری از اقتصادها همزمان دو کارکرد دارد؛ هم محل زندگی است و هم یک دارایی سرمایه‌ای. اما در اقتصادهای تورمی، زمانی که حفظ ارزش پول دشوار می‌شود، ملک می‌تواند به یکی از مهم‌ترین پناهگاه‌های حفظ ارزش دارایی تبدیل شود.

در چنین شرایطی، مسکن می‌تواند همزمان:

 خانه‌ای برای زندگی باشد؛

 ابزاری برای حفظ ارزش دارایی باشد؛

 وثیقه‌ای برای دریافت اعتبار باشد؛

 وسیله‌ای برای انتقال ثروت میان نسل‌ها باشد؛

 منبع درآمد اجاره‌ای باشد؛

 و در برخی موارد، موضوع سوداگری قرار گیرد.

مشکل از جایی آغاز می‌شود که کارکرد سرمایه‌ای مسکن بر کارکرد سکونتی آن غلبه کند. اگر زمین بایر از فعالیت مولد اقتصادی جذاب‌تر شود، اگر نگهداری ملک مطمئن‌تر از سرمایه‌گذاری در تولید باشد و اگر تورم انتظاری، تقاضا برای دارایی‌های ملکی را افزایش دهد، دیگر نمی‌توان بازار مسکن را فقط با عرضه و تقاضای مصرفی توضیح داد.

اقتصاددان و نظریه‌پرداز مشهور بریتانیایی، «آن پتیفور»، معتقد است که در بسیاری از موارد، مسئله از همان ابتدا اشتباه صورت‌بندی می‌شود. در نگاه رایج، بحران مسکن یعنی کمبود عرضه؛ بنابراین راه‌حل هم روشن است: بیشتر بسازیم.

اما پتیفور معتقد است در بسیاری از کشورها، مسئله اصلی کمبود خانه نیست؛ بلکه مالی‌شدن مسکن به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای است. زمانی که مسکن بیش از پیش به یک دارایی مالی تبدیل می‌شود، جریان سرمایه و اعتبار می‌تواند قیمت ملک را از نیاز واقعی مردم به سکونت فاصله دهد.

 تراژدی کارمند اجاره‌نشین

یکی از روشن‌ترین پیامدهای این بحران، وضعیت کارمند و حقوق‌بگیری است که کار می‌کند، مالیات می‌دهد و خدمت عمومی ارائه می‌کند، اما برای داشتن یک سقف امن و مناسب، ناچار است بخش بزرگی از درآمد حاصل از کار خود را صرف مسکن کند.

اینجاست که مفهوم «فقر شاغلان بی‌خانمان» اهمیت پیدا می‌کند. ممکن است فرد شغل داشته باشد، اما اگر هزینه مسکن بخش نامتناسبی از درآمد او را ببلعد، دیگر «داشتن شغل» به‌تنهایی نمی‌تواند معیار مناسبی برای سنجش حداقل‌های یک زندگی معمولی باشد.

در ادبیات سیاست مسکن، آستانه متعارف استطاعت‌پذیری معمولاً حدود ۳۰ درصد درآمد خانوار برای هزینه مسکن در نظر گرفته می‌شود؛ هرچند تعریف و روش محاسبه این شاخص در کشورها و نظام‌های آماری مختلف متفاوت است.

اما پرسش مهم برای ایران این است: چه میزان از افزایش حقوق اسمی، پیش از آنکه به رفاه خانوار تبدیل شود، با افزایش اجاره و هزینه مسکن از بین می‌رود؟

این پرسش برای دولت و نظام اداری اهمیت مضاعف دارد؛ چراکه فاصله میان درآمد و هزینه واقعی زندگی، فقط مسئله رفاه کارکنان نیست و می‌تواند بر جذب و نگهداشت سرمایه انسانی دستگاه‌های دولتی نیز اثر بگذارد.

اگر یک نیروی متخصص، مدیر، کارشناس یا کارمند کارآمد، میان ادامه خدمت با کاهش مستمر قدرت خرید و رفتن به بخش یا بازاری با هزینه فرصت کمتر مردد شود، دیگر مسئله فقط «حقوق و دستمزد» نیست؛ مسئله، حفظ سرمایه انسانی، بهره‌وری و کیفیت اداره عمومی کشور است.

نظام اداری برای تربیت، توسعه و نگهداشت نیروی انسانی هزینه می‌کند؛ اما اگر شرایط اقتصادی امکان برخورداری این نیرو از سطح متعارفی از زندگی را از بین ببرد، بخشی از این سرمایه انسانی به‌تدریج در معرض فرسایش یا خروج قرار می‌گیرد.

اینجاست که عنوان این یادداشت معنا پیدا می‌کند: تراژدی کارمند اجاره‌نشین فقط تراژدی یک مستأجر نیست؛ تراژدی ناترازی میان کار، درآمد و هزینه زندگی است.

مسئله فقط اجاره نیست؛ مسئله نسبت «کار» و «مسکن» است.  برای سنجش وضعیت مسکن، پرسش اصلی نباید فقط این باشد: چند واحد ساخته‌ایم؟

باید پرسید: یک خانوار با درآمد حاصل از کار خود، چند سال باید کار کند تا بتواند یک مسکن مناسب بخرد؟

و حتی بنیادی‌تر: چند ساعت از کار روزانه یک انسان صرف پرداخت هزینه سقفی می‌شود که مالک آن نیست؟

 سوداگری؛ مسئله فرد نیست، مسئله مشوق‌هاست

در اینجا نیز باید منصف بود. نمی‌توان همه مالکان، بازیگران و فعالان بازار مسکن را سوداگر دانست و نباید سرمایه‌گذاری مشروع را مذموم شمرد.

پرسش اصلی جای دیگری است: آیا ساختار اقتصادی و قواعد حفظ ارزش ثروت در ایران، نگهداری زمین و ملک را در مواردی از سرمایه‌گذاری مولد جذاب‌تر نکرده است؟

اگر پاسخ مثبت باشد، مسئله فقط «دلال» نیست. مسئله، ساختار مشوق‌های اقتصادی است. وقتی نگهداری یک دارایی، بدون ایجاد ارزش افزوده متناسب، از فعالیت مولد اقتصادی کم‌ریسک‌تر و سودآورتر تلقی شود، طبیعی است که بخشی از سرمایه به سمت دارایی‌های ملکی حرکت کند.

بنابراین، مقابله با سوداگری را نمی‌توان فقط به برخورد موردی با معامله‌گران یا بنگاه‌ها محدود کرد. باید مشوق‌های اقتصادیِ رفتارهای سوداگرانه را اصلاح کرد.

 مسکن و تورم؛ رابطه‌ای که یک‌طرفه نیست

در تحلیل‌های عمومی، معمولاً رابطه‌ای ساده میان تورم و مسکن ترسیم می‌شود: 

تورم افزایش می‌یابد ← قیمت زمین و مسکن افزایش می‌یابد.

اما آیا این رابطه می‌تواند در جهت معکوس نیز عمل کند؟

پاسخ به این پرسش نیازمند بررسی دقیق آماری و اقتصادسنجی است؛ با این حال، از منظر سازوکار اقتصادی نمی‌توان آن را نادیده گرفت.

افزایش شدید قیمت زمین و مسکن می‌تواند از مسیر افزایش انتظارات تورمی، رشد هزینه زندگی و افزایش هزینه‌های مرتبط با مسکن، به فشارهای تورمی دامن بزند.

بنابراین، مسکن در شرایط خاص ممکن است فقط قربانی تورم نباشد؛ بلکه خود نیز می‌تواند یکی از مسیرهای انتقال و تشدید فشارهای تورمی باشد.

 از مالیات‌ستانی تا تنظیم‌گری

در سیاست مسکن، مالیات نباید فقط ابزار درآمدزایی دولت باشد؛ بلکه می‌تواند اهرمی برای اصلاح رفتار بازار و تأمین منفعت عمومی باشد.

خانه‌ای که بی‌دلیل و به‌طور مستمر خالی می‌ماند، باید هزینه‌ای متناسب با این رفتار داشته باشد. در مقابل، ملکی که برای بازگشت به چرخه سکونت به نوسازی نیاز دارد، می‌تواند مشمول مشوق‌های هدفمند شود.

از این منظر، موفقیت سیاست مالیاتی را نباید فقط با میزان مالیات وصول‌شده سنجید؛ معیار مهم‌تر، تغییری است که این سیاست در رفتار بازار ایجاد می‌کند.

اگر هدف کاهش خانه‌های خالی است، موفقیت یعنی خانه‌های خالی کمتر. مالیات تنظیم‌گر زمانی کارآمد است که رفتار بازار را اصلاح کند، نه اینکه فقط هزینه‌ای تازه به آن اضافه کند.

 مالکیت خصوصی و مصلحت عمومی

مسکن صرفاً یک کالا نیست؛ با حق، عدالت، کرامت انسانی و مصلحت عمومی گره خورده است. اصل ۳۱ قانون اساسی نیز برخورداری از مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی دانسته و فراهم‌کردن زمینه تحقق آن را وظیفه دولت اعلام کرده است.

در عین حال، مالکیت خصوصی نیز حقی بنیادین است و سیاست‌گذاری مسکن باید میان صیانت از حقوق مالکانه و مسئولیت اجتماعی، آزادی اقتصادی و مصلحت عمومی توازن برقرار کند.

از این منظر، مسئله را نمی‌توان به تقابل ساده «مالکیت خصوصی» و «مداخله دولت» تقلیل داد. پرسش اصلی این است که در بازاری که اختلال در آن مستقیماً بر رفاه خانوار، توزیع ثروت، تورم و ثبات اجتماعی اثر می‌گذارد، مرز حق مالکیت و مسئولیت اجتماعی کجاست؟

اینجاست که ظرفیت فقه و حقوق، از مفاهیمی مانند عدالت، منع اضرار، حقوق نیازمندان و مصلحت عمومی تا اصول حقوق عمومی و سیاست اجتماعی، می‌تواند در گفت‌وگویی میان‌رشته‌ای با اقتصاد مسکن، به طراحی الگویی برای تنظیم‌گری عادلانه و متناسب با شرایط امروز کشور کمک کند.

 آمار؛ وقتی یک عدد می‌تواند بخشی از واقعیت را پنهان کند

شاید یکی از بهانه‌های اصلی این یادداشت، نحوه بیان برخی ارقام درباره تورم، سهم مسکن از هزینه خانوار و نسبت اجاره به درآمد حقوق‌بگیران در محافل رسمی باشد.

مسئله این نیست که یک مقام یا دستگاه الزاماً قصد ارائه اطلاعات نادرست دارد؛ مسئله این است که هیچ عددی بدون تعریف، جامعه آماری، دوره زمانی و روش محاسبه، به‌تنهایی نمی‌تواند تصویری کامل از وضعیت ارائه دهد.

وقتی گفته می‌شود «مسکن فلان درصد از هزینه خانوار است»، باید پرسید:

 کدام خانوار؟

 کدام دهک؟

 مالک یا مستأجر؟

 شهری یا روستایی؟

 تهران یا متوسط کشور؟

اجاره یا کل هزینه مسکن؟

 درآمد ناخالص یا خالص؟

 میانگین یا میانه؟

و مهم‌تر از همه:

آیا این شاخص واقعاً تجربه زندگی حقوق‌بگیر و مستأجر را نمایندگی می‌کند؟

ممکن است یک میانگین آماری از نظر محاسباتی کاملاً صحیح باشد، اما شدت بحران را در یک گروه خاص پنهان کند.

از این رو، حکمرانی خوب با آمار درست آغاز می‌شود؛ اما حکمرانی عادلانه زمانی شکل می‌گیرد که آمار، واقعیت گروه‌های آسیب‌پذیر را پشت میانگین‌ها پنهان نکند.

 فراز پایانی

بحران مسکن در ایران دیگر صرفاً مسئله کمبود ساخت‌وساز نیست؛ مسئله، برهم‌خوردن تعادل میان درآمد و قیمت مسکن، مصرف و سرمایه، عرضه و تقاضا و ثروت و فرصت است.

این بحران در پیوند با تورم مزمن، سوداگری زمین و ملک، ضعف سیاست‌های اجاره، تمرکز ثروت در دارایی‌های ملکی و کاستی‌های تنظیم‌گری و هماهنگی سیاست‌ها، مسکن را از یک نیاز ضروری به یکی از مهم‌ترین سازوکارهای بازتولید نابرابری و محرومیت تبدیل کرده است.

تراژدی کارمندان اجاره‌نشین از جایی آغاز می‌شود که دستمزد، پیش از آنکه به رفاه تبدیل شود، صرف هزینه بقا می‌شود؛ جایی که انسان به جای آنکه از حاصل کار خود زندگی بسازد، ناچار است بخشی از سال‌های عمرش را برای حق ماندن زیر یک سقف بفروشد.

از این منظر، بحران مسکن دیگر فقط بحران یک بازار نیست؛ آزمونی برای عدالت اجتماعی، کرامت انسان و کیفیت سیاست‌گذاری عمومی است. نتیجه این آزمون را نیز نه در تعداد ساختمان‌های ساخته‌شده، بلکه در توان مردم برای برخورداری از یک زندگی شایسته باید سنجید.

و شاید بتوان صورت مسئله امروز را در یک جمله خلاصه کرد:

مسئله ایران دیگر فقط این نیست که خانه چقدر گران شده است؛ مسئله این است که خودِ زندگی، با همه حقوق، منزلت و کرامت انسانی‌اش، تا چه اندازه گران و دست‌نیافتنی شده است.

وقتی بخش عمده دستمزد، پیش از آنکه صرف زندگی شود، برای تأمین سقفی هزینه می‌شود که فرد مالک آن نیست، بحران مسکن دیگر بحران قیمت یک کالا نیست؛ بحران استطاعت زندگی و امکان زیستن شایسته است.