بانک های خصوصی مهمترین دلالان بازار مسکن /بدهکاران بزرگ بانکی، خود بانک ها هستند

براساس آمار بانک مرکزی ، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در فروردین 1400 نسبت به فروردین 99 به میزان 91.7 درصد رشد کرده است. همچنین طبق این گزارش، بیشترین رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته در بین مناطق مختلف تهران مربوط به منطقه یک با افزایش 113.3 درصدی و کمترین رشد نیز مربوط به منطقه 18 تهران با افزایش 81.4 درصدی بوده است.

بانک ها؛ متهم ردیف اول آشتفتگی در بازار مسکن

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، این روزها قیمت مسکن سر به فلک کشیده و آینده غیرقابل پیش بینی اقتصاد در آستانه برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و البته در حین پیش رفتن مذاکرات وین ، خریداران مسکن را متوقف و بازار مسکن را دچار رکود کرده است. این در حالی است که طبق آخرین گزارش نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، با این که حدود 25 میلیون خانوار در ایران زندگی می کنند، حدود 23 میلیون مسکن در کشور وجود دارد و در عین حال، طبق اعلام وزارت‌ راه و شهرسازی حدود 6 میلیون و 600 هزار خانوار در سطح کشور نیز در منازل استیجاری زندگی می کنند و از طرفی حدود سه میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور هم خالی مانده است.

این آمارها در کنار آمار ثبت سالیانه نزدیک 600 هزار ازدواج در ایران، نشان می دهد که در عین نیاز مبرمی که در کشورمان به مسکن وجود دارد، دولت نتوانسته است برای رفع این نیاز برنامه ریزی کند و همین مساله به رشد قیمت مسکن دامن زده است. روند افسارگسیخته افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر نیز سبب شده است که برخی نهادهای دولتی، عمومی و خصوصی به‌ویژه بانک های خصوصی با سرمایه گذاری کلان برای خرید مسکن، تلاش کنند که از آب گل‌آلودشده بازار مسکن برای خود ماهی بگیرند؛ به نحوی که این بانک ها با خرید مسکن یا خرید زمین و ساخت واحدهای مسکونی به سوداگری در این حوزه می پردازند و ضمن احتکار مسکن به افزایش قیمت آن دامن می زنند.

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن درباره سوداگری بانک ها در حوزه مسکن در گفت و گو با رکنا توضیح داد: بانک ها به‌ویژه بانک های خصوصی در سال های اخیر سرمایه گذاری های زیادی را در حوزه مسکن انجام داده اند و در کنار برخی نهادهای عمومی و افراد سرشناس، به مهمترین عامل تعیین کننده قیمت مسکن تبدیل شده اند؛ چراکه بزرگترین معامله گر و بزرگترین احتکارگر بخش مسکن، بانک ها هستند.

وی افزود: بانک ها با پول مردم به جای این که کار بانکی انجام دهند یا در امور مولد سرمایه گذاری کنند، بنگاه داری می کنند و چون بخش مسکن، حوزه بسیار سودآوری است، وارد این حوزه شده اند و با خرید هزاران واحد مسکونی، اقدام به احتکار مسکن می کنند تا مثلا بعد از دو سال که قیمت این واحدها 150 تا 200 درصد رشد کرد، بتوانند با فروش آنها سود خوبی به جیب بزنند؛ چراکه بانک ها ظرف این دو سال، حتی یک سوم این سود را نیز به سپرده گذاران خود پرداخت نکرده اند.

این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر این که بانک ها نقش مهمی در مدیریت بازار مسکن دارند، عنوان کرد: در کنار بانک ها، انبوه سازان نیز نقش مهمی در کنترل بازار مسکن دارند، اما متهم ردیف اول آشفتگی بازار مسکن، بانک ها هستند که در بازار مسکن دست به سوداگری و احتکارگری می زنند و با ایجاد شرکت های زیرمجموعه خود به بنگاه داری در بازار مسکن می پردازند.

سودآوری بخش مسکن موجب سرازیر شدن سرمایه بانک ها شده است

از قدیم گفته اند که سرمایه مثل آب می ماند و هر جا که سرازیری باشد، سرمایه به آن سمت می رود؛ در اقتصاد بیمار ایران نیز که تحریم، فساد و سوءمدیریت، تولید را دچار رکود کرده است، صاحبان حقیقی و حقوقی سرمایه های کلان از جمله بانک ها، تلاش می کنند در حوزه های سودآوری مانند مسکن سرمایه گذاری کنند و همین مساله مسکن را به کالایی سرمایه ای تبدیل کرده است.

این نکته ای است که سرحدی نیز روی آن دست گذاشت و گفت: در سال های اخیر بانک ها به جای این که به تولیدکنندگان و صنعتگران مختلف وام بدهند، خودشان به سرمایه گذاری و بنگاه داری در حوزه مسکن پرداخته اند و شرکت های بسیاری را برای سوداگری در بخش مسکن تاسیس کرده اند.

این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر این که نقش بانک های خصوصی از بانک های دولتی در سوداگری در حوزه مسکن پررنگ‌تر است، عنوان کرد: بخش خصوصی هیچ هدف دیگری از سرمایه گذاری جز کسب سود ندارد. حالا هم در اقتصاد آسیب دیده ایران چون بسیاری از صنایع به دلیل وجود تحریم ها قابلیت رشد و سودآوری ندارند، تنها مسیر هموار برای جذب سرمایه بخش ساخت و ساز است، چون عمده مواد اولیه آن در داخل کشور تولید می شود و قیمت آن نیز با سوداگری دلالان و عدم مدیریت مناسب دولت روز به روز بالا می رود.

وی در ادامه تصریح کرد: جذب سرمایه به بخش مسکن در اقتصاد ایران به این خاطر نیست که این بخش لزوما ویژگی های قابل توجهی دارد، بلکه سرمایه گذارها فقط به دلیل سود بیشتر به بازار مسکن راه پیدا می کنند و همین مساله باعث شده است که سرمایه های بخش خصوصی، بخش دولتی و نظام بانکی به حوزه مسکن سرازیر شود.

آمارهای وزارت راه و شهرسازی از این حکایت دارد که 30 درصد از کل سرمایه گذاری ها در ایران در حوزه مسکن انجام می شود و براین اساس می توان گفت، 30 درصد اقتصاد کشور وابسته به بخش مسکن است. سرحدی اما تاکید دارد که حوزه مسکن و بخش های وابسته به آن حداقل 50 درصد اقتصاد ایران را تشکیل می دهند؛ چراکه برای چرخیدن چرخ اقتصاد مسکن، حوزه های مختلفی از جمله فولاد، سیمان و ... نیز باید فعال شوند، اما در تمام بخش ها، چه مسکن و چه حوزه های مرتبط با آن، مهمترین نقش تامین مالی را بانک ها ایفا می کنند.

این در حالی است که به گفته سرحدی، در نظام بانکداری کشورهای توسعه یافته، بانک ها به هیچ وجه به بنگاه داری در حوزه مسکن یا سایر حوزه ها نمی پردازند، بلکه با صنایع مختلف در زمینه های گوناگون سرمایه گذاری مشترک انجام می دهد. اما در ایران بانک ها از این مسیر انحراف پیدا کرده اند و در حوزه های مختلف از جمله مسکن بنگاه داری می کنند.

این کارشناس بازار مسکن در توضیح بیشتر گفت: بانک ها باید برای احداث کارخانه یا سرمایه گذاری در امور صنعتی مختلف با ارائه تسهیلات مناسب به بخش خصوصی کمک کنند، اما بانک های ایران به‌ویژه بانک های خصوصی، به جای این کار، شرکت هایی را در زیرمجموعه خود تاسیس می کنند و سرمایه گذاری در حوزه مسکن یا سایر بخش های سودده اقتصاد را به آنها می سپارند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: در این شرایط وقتی قوه قضاییه از بانک ها می خواهد که بدهکاران بزرگ خود را معرفی کنند، بانک های خصوصی عمدتا از انجام این کار طفره می روند، چون بدهکاران بزرگ این بانک ها یا همین شرکت های زیرمجموعه خودشان هستند یا افرادی وابسته به مسئولان بانک های خصوصی که با حمایت آنها در پروژه های مختلف سرمایه گذاری کرده اند. بنابراین این می توان گفت بدهکاران بزرگ بانکی ، خود بانک ها هستند.

وی با تاکید بر این که این گونه اقدامات بانک های خصوصی تمام اقتصاد کشور را تحت تاثیر قرار می دهد، تصریح کرد: بانک های خصوصی وقتی نمی خواهند یا نمی توانند مطالباتشان را از بدهکاران عمده خود تسویه کنند، برای رفع مشکلات مالی شان از بانک مرکزی استقراض می کنند و بانک مرکزی نیز برای این که جنجال مجددی در کشور ایجاد نمی شود، از پول مردم به بانک های خصوصی کمک می کند و همین مساله پایه پولی کشور را تحت تاثیر قرار می دهد.

همدستی بانک های دولتی و خصوصی در آشفته کردن بازار مسکن

سوداگری در بخش مسکن صرفا مربوط به بانک های خصوصی نیست و این روزها بانک های دولتی بسیاری نیز در این زمینه سرمایه گذاری کرده اند. این موضوعی است که سرحدی با تاکید بر آن عنوان کرد: بخش دولتی و بخش خصوصی در ایران به گونه ای باهم آمیخته شده اند که برخی مواقع نمی توان تفکیک درستی میان آنها قائل شد؛ به نوعی که بسیاری از مدیران بانک های دولتی، جزو هیات مدیره بانک های خصوصی نیز هستند و در مجموع طیف مدیران بانک ها افراد محدودی هستند که تمام نظام بانکداری کشور را قبضه کرده اند.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در این شرایط با توجه به این که بازار مسکن جزو مهمترین بازارهای سودده کشور است، بانک های دولتی نیز در کنار بانک های خصوصی به احتکار مسکن پرداخته اند و کمتر از صنایع تولیدی دیگر حمایت می کنند. به همین دلیل است که در سال های اخیر شاهد تعطیل شدن بسیاری از کارخانجات کشور بر اثر بدهکاری آنها به بانک ها بوده ایم.

سود 70 درصدی بانک ها از سرمایه گذاری در بخش مسکن

در یک سال اخیر قیمت مسکن در شهر تهران به طور متوسط بیش از 91 درصد رشد کرده است، اما نرخ سود سپرده بانکی در سال 1400 از سوی بانک مرکزی بسته به نوع سپرده بین 10 تا 18 درصد تعیین شده و البته برخی بانک های خصوصی نیز سود 21 درصد برای برخی سپرده های بلندمدت خود ارائه می کنند. در این شرایط حتی اگر همان سود 21 درصد را برای سپرده یک ساله در نظر بگیریم، اگر یک بانک با پول سپرده گذاران خود مسکن بخرد و آن را یک سال بعد بفروشد، می تواند ضمن پرداخت سود کامل سپرده گذاران، بیش از 70 درصد روی هر واحد مسکونی سود کند.

این در حالی است که نرخ تورم رسمی کشور در سال 99 به میزان 38.6 درصد اعلام شده است و همین آمار نشان می دهد در سال گذشته بانک ها نزدیک دو برابر تورم رسمی از بنگاه داری در حوزه مسکن سود کسب کرده اند؛ در این میان، سوال اصلی اینجاست که سود عظیم بانک ها از سرمایه گذاری کلان در بخش مسکن دقیقا به جیب چه کسانی می رود؟

سرحدی در پاسخ به این سوال توضیح داد: سود کلان سرمایه گذاری در بخش مسکن از طریق همین شرکت های زیرمجموعه بانک ها به جیب مدیران نظام بانکی می رود؛ به این صورت که بانک ها با سود عظیمی که از این سرمایه گذاری ها کسب می کنند، به شرکت های زیرمجموعه خود وام های کلان می دهند و وقتی هم که بانک مرکزی پیگیر نحوه مصرف این سودها می شود، بانک ها اسناد مالی شرکت های مربوطه را ارائه می کنند.

وابسته بانک مرکزی به دولت؛ عامل جولان بانک ها در بازار مسکن

این شیوه از بنگاه داری و کسب سود بانک ها به‌ویژه بانک های خصوصی در حوزه مسکن که حتی شائبه پولشویی را نیز در ذهن ایجاد می کند، این سوال را به میان می آورد که چرا بانک مرکزی با این سوداگری ها برخورد نمی کند؟ سرحدی علت اصلی بی توجهی بانک مرکزی نسبت به لزوم برخورد با سوداگری بانک ها در حوزه مسکن را وابسته بودن بانک مرکزی به دولت دانست و تاکید کرد: مشکل اصلی بانک مرکزی ما این است که عمده امورات خود را تحت نظر دولت انجام می دهد و هیچ دولتی به این بانک اجازه استقلال نمی دهد و به همین دلیل، هیچ گاه بانک مرکزی سیاست گذاری در حوزه پولی و بانکی را برعهده نداشته است.

وی در پایان تصریح کرد: در مجموع وجود رانت در نظام بانکداری و بیمار بودن اقتصاد کشور که منجر به سودده بودن بیش از اندازه بخش مسکن شده است، به همراه بی توجهی یا حتی همراهی دولت و بانک مرکزی با بانک ها در زمینه سوداگری در حوزه مسکن، شبکه بانکی کشور به‌ویژه بانک های خصوصی را به مهمترین دلالان بازار مسکن تبدیل کرده است که با اراده خود می توانند قیمت مسکن را بالا و پایین کنند. آخرین قیمت های بازار ایران را اینجا کلیک کنید.

آیا این خبر مفید بود؟