هشدار درباره ۲ میلیون خانه ناپایدار / وام نوسازی بافت فرسوده در آستانه افزایش به ۱.۵ میلیارد تومان

به گزارش خبرنگار اقتصادی رکنا، بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی ناپایدار در کشور؛ عددی که اگرچه در میان انبوه آمارهای حوزه مسکن ممکن است تنها یک رقم به نظر برسد، اما در واقع هشداری درباره ایمنی میلیون‌ها شهروند و تاب‌آوری شهرهای کشور در برابر حوادثی همچون زلزله است. در چنین شرایطی، مسئولان ذی‌ربط نمی‌توانند مسئله بافت‌های فرسوده و واحدهای ناپایدار را صرفاً در قالب یک برنامه عمرانی یا افزایش تولید مسکن دنبال کنند؛ بلکه تعیین تکلیف این واحدها، تأمین منابع مالی نوسازی، افزایش قدرت تسهیلات و فراهم کردن مشوق‌های مؤثر برای ورود مالکان به فرآیند نوسازی، به ضرورتی جدی تبدیل شده است.

تداوم وضعیت موجود می‌تواند علاوه بر افزایش آسیب‌پذیری سکونتگاه‌های شهری در زمان وقوع حوادث، هزینه‌های اجتماعی و اقتصادی سنگینی به کشور تحمیل کند؛ از افزایش خسارت‌های جانی و مالی گرفته تا تشدید مشکلات سکونتی، فرسودگی زیرساخت‌ها و کاهش کیفیت زندگی در محلات کم‌برخوردار. از سوی دیگر، تعلل در نوسازی این واحدها به معنای از دست رفتن بخشی از ظرفیت موجود برای تأمین مسکن درون شهرهاست؛ ظرفیتی که می‌تواند هم‌زمان با ایمن‌سازی، به افزایش عرضه مسکن نیز کمک کند.

در این میان، تسهیلات بانکی یکی از مهم‌ترین ابزارهای تحریک نوسازی محسوب می‌شود؛ اما زمانی که رقم وام با رشد هزینه‌های ساخت فاصله زیادی پیدا کند یا منابع لازم برای پرداخت آن در شبکه بانکی فراهم نباشد، عملاً قدرت این ابزار برای ایجاد انگیزه در مالکان کاهش می‌یابد. به همین دلیل، پیشنهاد افزایش وام نوسازی در محلات هدف به ۱.۵ میلیارد تومان را باید در چارچوب همین چالش گسترده‌تر بررسی کرد؛ پیشنهادی که در صورت تصویب، می‌تواند بخشی از شکاف میان هزینه ساخت و توان مالی متقاضیان را پوشش دهد.

ضرورت اولویت دادن به مقاوم سازی و تعیین تکلیف واحدهای ناپایدار

علیرضا گلپایگانی، عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن، روز دوشنبه ۶ مهرماه در نشست خبری با حضور اصحاب رسانه با تشریح آخرین برنامه‌ها و چالش‌های حوزه بازآفرینی شهری، نسبت به وضعیت ایمنی میلیون‌ها واحد مسکونی در کشور هشدار داد و بر ضرورت اولویت دادن به مقاوم‌سازی و تعیین تکلیف واحدهای ناپایدار تأکید کرد.

گلپایگانی با اشاره به وضعیت بخشی از واحدهای مسکونی کشور اظهار کرد: «بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی به‌شدت ناپایدار در کشور وجود دارد که باید پیش از هرگونه برنامه‌ریزی برای تولید مسکن جدید، تعیین تکلیف شوند.»

به گفته وی، بخش قابل‌توجهی از این واحدها در حاشیه شهرها، سکونتگاه‌های غیررسمی و خارج از نظام مهندسی احداث شده‌اند و از منظر سازه‌ای با مشکلات جدی مواجه هستند؛ موضوعی که آسیب‌پذیری این واحدها در برابر حوادثی مانند زلزله را افزایش می‌دهد.

عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن با تأکید بر ضرورت ورود جدی‌تر به موضوع نوسازی این واحدها تصریح کرد: «اولین کاری که اساسی و حیاتی است و زندگی شهروندان به آن گره خورده، این است که این واحدها را درست کنیم.»

وام نوسازی؛ از ۸۵۰ میلیون تا پیشنهاد ۱.۵ میلیارد تومان

یکی از محورهای مهم اظهارات گلپایگانی، وضعیت تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکافی بودن رقم فعلی وام متناسب با هزینه‌های ساخت‌وساز بود.

وی با بیان اینکه تسهیلات بانکی یکی از مهم‌ترین اهرم‌های تحریک نوسازی در بافت‌های فرسوده است، گفت که هم فراوانی پرداخت وام و هم میزان تسهیلات اهمیت دارد.

به گفته گلپایگانی، در سال‌های گذشته وام نوسازی می‌توانست سهم قابل‌توجهی از هزینه ساخت را پوشش دهد، اما افزایش شدید هزینه‌های ساخت باعث شده است تسهیلات فعلی اثرگذاری گذشته را نداشته باشد.

وی توضیح داد که با فرض پرداخت ۸۵۰ میلیون تومان تسهیلات، این مبلغ در شرایط فعلی سهم قابل‌توجهی از هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش نمی‌دهد؛ به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی و کمیته مسکن پیشنهادهایی را برای تقویت این تسهیلات ارائه کرده‌اند.

بر اساس این پیشنهاد، تسهیلات نوسازی در دو سطح دنبال می‌شود؛ در سطح نخست، برای بازآفرینی در مقیاس محله و محلاتی که شرایط ویژه دارند، تسهیلات بیشتری اختصاص پیدا کند و در این چارچوب، وام ۱.۵ میلیارد تومانی به ازای هر واحد پیشنهاد شده است.

در حالت معمول نیز رقم ۸۵۰ میلیون تومان به‌عنوان تسهیلات مدنظر قرار گرفته است.

گلپایگانی تأکید کرد که این پیشنهاد برای بررسی به شورای عالی مسکن ارجاع شده و قرار است در جلسه آینده شورا درباره آن تصمیم‌گیری شود.

چرا پرداخت وام نوسازی کاهش یافت؟

عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن همچنین به مشکل تأمین منابع برای پرداخت تسهیلات بافت فرسوده اشاره کرد و گفت در بودجه سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵ پیشنهاد شده بود منابعی برای جبران مابه‌التفاوت نرخ تسهیلات و نرخ واقعی تأمین مالی اختصاص یابد.

این منابع در واقع قرار بود به‌عنوان نوعی یارانه در اختیار بانک‌ها قرار گیرد تا امکان پرداخت تسهیلات با نرخ موردنظر در حوزه بازآفرینی فراهم شود؛ با این حال، این پیشنهاد در بودجه مورد تأیید قرار نگرفت.

به گفته گلپایگانی، حذف این سازوکار در بودجه سال ۱۴۰۴ یکی از عواملی بود که بر میزان پرداخت تسهیلات نوسازی اثر گذاشت و در نهایت تعداد تسهیلات پرداخت‌شده در آن سال به حدود ۴ هزار فقره رسید.

این در حالی است که طبق برنامه‌های موجود، ساخت‌وساز و نوسازی ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده در دستور کار قرار دارد.

گلپایگانی با اشاره به ارتباط مستقیم میان میزان تسهیلات و روند نوسازی اظهار کرد که در سال‌هایی که پرداخت وام وضعیت بهتری داشته، آمار ساخت‌وساز در بافت فرسوده نیز افزایش یافته است.

۱.۵ میلیارد تومان برای محلات هدف

بررسی پیشنهاد جدید نشان می‌دهد سیاست‌گذار قصد دارد به جای اختصاص یک رقم واحد برای تمام پروژه‌های نوسازی، میان پروژه‌های معمولی و طرح‌های بازآفرینی در مقیاس محله تفکیک قائل شود.

در این مدل، محلات دارای شرایط خاص به‌عنوان هدف طرح‌های ویژه بازآفرینی انتخاب می‌شوند و برای هر واحد در این محلات، تسهیلات ۱.۵ میلیارد تومانی پیشنهاد شده است. برای سایر پروژه‌ها نیز رقم ۸۵۰ میلیون تومان همچنان در نظر گرفته شده است.

البته اجرای این پیشنهاد منوط به تصمیم شورای عالی مسکن است و رقم ۱.۵ میلیارد تومان در حال حاضر در مرحله پیشنهاد قرار دارد و به معنای ابلاغ قطعی تسهیلات نیست.

نوسازی بافت فرسوده؛ هم ایمنی، هم تأمین مسکن

موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده صرفاً به افزایش عرضه مسکن محدود نمی‌شود. بخش قابل‌توجهی از واحدهای ناپایدار در مناطقی قرار گرفته‌اند که از نظر کیفیت ساخت، دسترسی به خدمات و رعایت ضوابط فنی با مشکلاتی مواجه‌اند.

بر همین اساس، مقاوم‌سازی و نوسازی این واحدها می‌تواند هم‌زمان دو هدف را دنبال کند؛ کاهش آسیب‌پذیری شهروندان در برابر حوادثی مانند زلزله و افزایش ظرفیت تأمین مسکن در مناطق شهری.

گلپایگانی نیز بر همین ارتباط تأکید کرده و گفته است بهسازی و مقاوم‌سازی واحدهای ناپایدار علاوه بر افزایش ایمنی و کاهش آسیب‌پذیری شهروندان، می‌تواند به تأمین مسکن مورد نیاز و توسعه مسکن استطاعت‌پذیر کمک کند.

با این حال، تحقق این اهداف به مجموعه‌ای از عوامل از جمله تأمین منابع مالی، افزایش قدرت وام، همراهی شبکه بانکی، تسهیل فرآیندهای ساخت‌وساز و انتخاب دقیق محلات هدف وابسته است.

در چنین شرایطی، پیشنهاد افزایش وام نوسازی به ۱.۵ میلیارد تومان برای هر واحد در محلات هدف، در صورت تصویب و تأمین منابع لازم، می‌تواند یکی از محورهای مهم سیاست‌های جدید بازآفرینی شهری باشد؛ هرچند تصمیم نهایی درباره این پیشنهاد همچنان در انتظار بررسی و تصویب در شورای عالی مسکن است.