تغییر الگوی تقاضای مسکن؛ دیگر فقط خانوارها خریدار نیستند!

در ایران، مسکن دیگر تنها یک نیاز زیستی نیست بلکه به یکی از مهم‌ترین دارایی‌های سرمایه‌ای مردم تبدیل شده است؛ طوری که تغییرات قیمتی آن می‌تواند اقتصاد خانوارهای بسیاری را تحت تأثیر قرار دهد. این موضوع، به همراه تنوع پرسش‌های مرتبط با مسکن و روش‌های ساخت‌وساز، به یک چالش جدی در جامعه تبدیل شده است.

دکتر احمد حاج‌علیزاده، مدیرعامل شرکت تولیدی خانه‌گستر، مرتبط با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، در گفت‌وگویی تخصصی به بررسی دلایل بحران موجود در بازار مسکن، نقش حمایت‌های دولتی، مشکلات تولید انبوه و راهکارهای احتمالی برای خروج از این وضعیت پرداخته است.

نگاه سرمایه‌ای به مسکن، عامل اصلی بحران

حاج‌علیزاده در این گفتگو بیان می‌کند که تبدیل مسکن به یک دارایی سرمایه‌ای، یکی از عوامل کلیدی در ایجاد مشکلات کنونی در این حوزه است. او معتقد است حتی صاحبان خانه‌ها نیز هنگام تلاش برای بهبود شرایط مسکن خود با مشکلات جدی روبرو می‌شوند. به گفته او، تجربه بنیاد مسکن در مناطق روستایی و شهری نشان داده است که تأمین زمین و ارائه تسهیلات بانکی و معافیت‌های دولتی تاثیر مستقیم و قابل توجهی در کاهش هزینه‌های ساخت مسکن داشته است.

بازیگران بازار مسکن؛ برنده‌ها و بازنده‌ها

وی تأکید دارد که واسطه‌ها، تنها گروهی هستند که از نوسانات قیمتی بهره می‌برند، در حالی که سایر بخش‌های بازار همچون سازندگان و خریداران واقعی، همواره متضرر می‌شوند. بررسی موضوعاتی همچون خانه‌های قولنامه‌ای و مجتمع‌های آپارتمانی بدون توجه به مسائل اجتماعی و فرهنگی نیز از دیگر محورهای مهم این گفت‌وگو بوده است.

مسکن در ایران و آمار مالکیت

دکتر حاج‌علیزاده به تفاوت‌های شرایط مالکیت مسکن در ایران و کشورهای اروپایی مانند سوئیس و آلمان اشاره می‌کند. در ایران، با وجود درصد بالای مالکیت خانه‌ها، همچنان مسکن به‌عنوان یک معضل مطرح است؛ در حالی که در کشورهای دیگر، دسترسی پایدار و آسان به مسکن، دغدغه و نگران کمتری ایجاد کرده است.

وی به الگوهای متفاوت اجاره‌نشینی در کشورهای خارجی اشاره می‌کند؛ جایی که دولت یا شهرداری‌ها بخشی از واحدهای مسکونی را در اختیار دارند و این موضوع تغییرات قیمت اجاره‌بها را محدود کرده است. او اضافه می‌کند که در ایران، ترکیب مسائل امنیت روانی و دید سرمایه‌ای مردم به مسکن، تقاضا برای مالکیت را افزایش می‌دهد.

چالش‌های تأمین مسکن جوانان

افزایش جمعیت و سیاست‌های تشویق جوانی جمعیت نیز چالش‌های جدیدی برای مسکن به همراه داشته است. وی توضیح می‌دهد که اگر تقاضا در این حوزه افزایش یابد، احتمالاً شاهد گسترش مشکلات مرتبط با تأمین زمین، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر خدمات خواهیم بود. به گفته این کارشناس، سیاست‌هایی نظیر تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی به تأمین منابع کافی و برنامه‌ریزی دقیق وابسته است.

تغییرات جمعیتی و الگوهای تقاضای نوظهور

تحولات جمعیتی و تغییر در سبک زندگی، تقاضا برای مسکن را به الگوهای جدیدی سوق داده است. وی معتقد است امروزه افراد تجردگرا و کسانی که به دنبال استقلال هستند، نیز بخشی از تقاضا را به خود اختصاص داده‌اند؛ تغییری که نشان از گوناگونی الگوهای نیاز به مسکن دارد.

سیاست ساخت واحدهای کوچک‌تر (بین ۵۰ تا ۶۰ متر) با هدف کاهش هزینه‌های ساخت و افزایش توان خرید مردم، یکی از اقدامات در این مسیر بوده است. واحدهای بزرگ‌تر با هزینه‌های بالا، عمدتاً خارج از توان خرید بسیاری از افراد هستند.

موانع تحقق برنامه‌های ساخت‌وساز

وی درباره برنامه‌های دولتی مانند تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال، ابراز تردید کرده و توضیح داده که مشکلات اساسی همچون تأمین زمین، گرانی مصالح ساختمانی و کمبود زیرساخت‌ها، چالش‌هایی جدی ایجاد کرده‌اند.

حاج‌علیزاده به روش‌های تأمین مالی متنوع مانند مشارکت بخش خصوصی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری اشاره کرده و تأکید دارد که اگر حمایت‌های دولتی در زمینه تأمین مصالح ساختمانی نیز صورت گیرد، هزینه‌ها به طور قابل توجهی کاهش خواهند یافت.

پیوست اجتماعی و فرهنگی در ساخت‌وساز

به عقیده دکتر حاج‌علیزاده، در پروژه‌هایی مانند طرح «مسکن ملی»، باید به مسائلی مانند کیفیت ساخت، پیوست‌های فرهنگی و اجتماعی و همچنین ایجاد زیرساخت‌های ضروری شامل فضاهای عمومی و خدمات شهری توجه ویژه‌ای شود. او اشاره می‌کند که تجربه مسکن مهر با مشکلاتی در کیفیت ساختمان‌ها و نیز کمبود امکانات روبنایی همراه بوده است و نباید این چالش‌ها در ساخت مسکن جدید تکرار شود.

به گفته وی، ساخت واحدهای کوچک‌تر، بازسازی و نوسازی بافت‌های قدیمی و استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه و اراضی دولتی، از جمله راهکارهای موجود برای بهبود وضعیت مسکن است. شرکت تولیدی خانه‌گستر نیز تلاش دارد تا سهم خود را در تولید مسکن‌های مناسب برای اقشار کم‌درآمد ایفا کند.