فروش ملک بدون اجازه مالک؛ معامله فضولی و انتقال مال غیر

به گزارش رکنا، اگر ملکی را از شخصی خریداری کنید و بعد مشخص شود فروشنده مالک آن نبوده است، تکلیف معامله چه می‌شود؟ خرید ملک از شخصی که مالک واقعی نیست یا اختیار قانونی برای فروش ندارد، می‌تواند آثار حقوقی و در برخی موارد کیفری به دنبال داشته باشد. در این شرایط، صرف امضای قرارداد یا پرداخت وجه به معنای قطعی بودن وضعیت معامله نیست و باید مالکیت و اختیار قانونی فروشنده بررسی شود.

اگر شخصی بدون مالکیت یا اجازه قانونی مالک، ملکی را معامله کند، ممکن است موضوع از نظر حقوقی در قالب معامله فضولی بررسی شود. در این حالت، اجازه یا رد مالک واقعی نسبت به معامله اهمیت دارد. از سوی دیگر، در صورت وجود شرایط قانونی، فروش مال متعلق به دیگری می‌تواند مشمول عنوان انتقال مال غیر نیز قرار گیرد.

همچنین پیش از خرید ملک، بررسی سند مالکیت، تطبیق مشخصات فروشنده با مالک، بررسی وکالت نامه در صورت معامله توسط نماینده و استعلام وضعیت ثبتی ملک اهمیت دارد. داشتن کلید، تصرف ملک یا در اختیار داشتن برخی مدارک نیز به تنهایی دلیل مالکیت یا اختیار فروش نیست.

اگر شخصی بدون داشتن مالکیت یا اجازه قانونی از مالک، ملکی را معامله کند، ممکن است معامله از نظر حقوقی «معامله فضولی» محسوب شود. همچنین اگر شرایط قانونی لازم وجود داشته باشد، فروش مال متعلق به دیگری می‌تواند از جنبه کیفری نیز قابل بررسی باشد. 

اگر ملکی را خریداری کنید و بعد مشخص شود فروشنده مالک نبوده است، چه می‌شود؟ 

فرض کنید ملکی را خریداری کرده‌اید، قرارداد را امضا کرده‌اید و تمام یا بخشی از مبلغ معامله را نیز پرداخت کرده‌اید؛ اما بعد مشخص می‌شود شخصی که ملک را به شما فروخته، مالک واقعی آن نبوده یا اختیار قانونی برای فروش ملک نداشته است.

در چنین شرایطی، موضوع فقط «پس گرفتن پول» نیست و باید مشخص شود معامله از نظر قانونی چه وضعیتی دارد و مالک واقعی چه موضعی نسبت به آن دارد.

اگر شخصی بدون داشتن مالکیت یا اجازه قانونی از مالک، ملکی را معامله کند، ممکن است معامله از نظر حقوقی «معامله فضولی» محسوب شود. در این حالت، اعتبار معامله نسبت به مالک، به اجازه یا رد او بستگی دارد و آثار قانونی هر یک از این وضعیت‌ها متفاوت است.

همچنین اگر شرایط قانونی لازم وجود داشته باشد، فروش مال متعلق به دیگری می‌تواند از جنبه کیفری نیز قابل بررسی باشد و در مواردی عنوان «انتقال مال غیر» مطرح شود. البته تشخیص این موضوع به بررسی دقیق مدارک، نحوه انجام معامله و سایر شرایط پرونده بستگی دارد.

پیش از خرید ملک چه مواردی را باید بررسی کرد؟ 

۱. مالک واقعی ملک را از طریق سند مالکیت و استعلام‌های لازم بررسی کنید.

۲. مشخصات فروشنده را با مشخصات مالک مندرج در اسناد تطبیق دهید.

۳. اگر شخصی به وکالت یا نمایندگی از مالک معامله می‌کند، اصل وکالت‌نامه یا مدرک نمایندگی، اعتبار آن و حدود اختیار وی را بررسی کنید.

۴. وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید تا در صورت وجود مواردی مانند رهن، بازداشت یا سایر محدودیت‌های قانونی، از آن مطلع باشید.

۵. قرارداد، رسید‌های پرداخت، چک‌ها، مکاتبات و سایر مدارک مربوط به معامله را به‌طور کامل نگهداری کنید.

داشتن کلید به معنای مالکیت نیست

داشتن کلید ملک، در اختیار داشتن مدارک یا حتی تصرف ملک، به‌تنهایی دلیل مالکیت یا اختیار قانونی شخص برای فروش آن نیست.

همچنین صرف اینکه بعداً مشخص شود فروشنده مالک نبوده، به این معنا نیست که بدون بررسی شرایط می‌توان درباره اعتبار معامله یا مسئولیت کیفری فروشنده اظهارنظر قطعی کرد. نوع قرارداد، وضعیت مالک واقعی، نحوه انجام معامله، اطلاع یا عدم اطلاع طرفین و سایر مدارک و شرایط، در تعیین وضعیت قانونی موضوع مؤثر است.

بنابراین، پیش از امضای قرارداد و پرداخت وجه، حتماً مالکیت و اختیار قانونی فروشنده را بررسی کنید. اگر پس از معامله متوجه چنین مشکلی شدید، پیش از هرگونه اقدام، اسناد و مدارک معامله را بررسی کرده و متناسب با شرایط پرونده، از مسیر قانونی اقدام کنید.

 منبع : میزان