از موج خرید «خانه دوم» تا هشدار درباره رکود دو ساله/ پیش بینی کارشناسان درباره بازار مسکن

به گزارش خبرنگار اقتصادی رکنا، بازار مسکن در ماه‌های اخیر بار دیگر به یکی از مهم‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است؛ بازاری که به اعتقاد کارشناسان، برخلاف تصور رایج، تنها تحت تأثیر جنگ یا تحولات سیاسی قرار ندارد، بلکه از سال‌ها انباشت تورم، کاهش عرضه و رشد شدید هزینه‌های ساخت تأثیر گرفته است. در چنین شرایطی، بسیاری از سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، خرید ملک و حتی «خانه دوم» را به سایر بازارهای سرمایه ترجیح داده‌اند.

کارشناسان معتقدند بازار مسکن در سال‌های گذشته از نرخ تورم عقب مانده بود و همین موضوع زمینه افزایش قیمت‌ها را فراهم کرد. از سوی دیگر، کاهش ساخت‌وساز، افت صدور پروانه‌های ساختمانی و افزایش هزینه تولید، شکاف میان عرضه و تقاضا را عمیق‌تر کرده است؛ شکافی که همچنان یکی از مهم‌ترین عوامل فشار بر قیمت‌ها محسوب می‌شود.

در همین راستا، غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر ارشد حوزه مسکن، معتقد است بخشی از رشد اخیر قیمت‌ها ناشی از انتقال سرمایه‌ها به بازار ملک برای حفظ ارزش دارایی‌ها بوده است. به گفته او، سرمایه‌گذاران در شرایطی که بازارهای طلا و ارز با ریسک بیشتری همراه بودند، بخشی از منابع خود را به بازار مسکن منتقل کردند؛ موضوعی که باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای شد.

به باور کارشناسان، خرید «خانه دوم» نیز بیش از آنکه ناشی از سوداگری باشد، با دو هدف اصلی انجام می‌شود؛ حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم و کسب درآمد از محل اجاره. همچنین بسیاری از خانوارها این نوع سرمایه‌گذاری را راهکاری برای تأمین آینده فرزندان خود می‌دانند.

در کنار رشد تقاضا، افزایش قابل توجه هزینه ساخت نیز به یکی از عوامل تعیین‌کننده بازار تبدیل شده است. بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، معتقد است هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان که تا سال گذشته حدود ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان بود، اکنون به حدود ۶۰ میلیون تومان رسیده و در پروژه‌های بلندمرتبه حتی تا ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان نیز افزایش یافته است. به گفته او، رشد قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها باعث شده هزینه تولید مسکن بیش از گذشته افزایش پیدا کند و این روند همچنان ادامه‌دار باشد.

کارشناسان همچنین تأکید می‌کنند که بازار مسکن علاوه بر تأثیرپذیری از تورم، با کمبود عرضه نیز روبه‌روست. در حالی که نیاز سالانه کشور بیش از یک میلیون واحد مسکونی برآورد می‌شود، میزان ساخت‌وساز طی سال‌های اخیر فاصله قابل توجهی با این نیاز داشته و همین موضوع فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کرده است.

از سوی دیگر، بررسی فایل‌های بازار اجاره نشان می‌دهد حتی در ارزان‌ترین مناطق تهران نیز هزینه تأمین مسکن برای مستأجران به شکل محسوسی افزایش یافته است. اکنون با بودجه ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه، در بسیاری از محله‌های جنوب و جنوب‌غرب تهران، مستأجران همچنان باید ماهانه بین ۶ تا ۲۱ میلیون تومان اجاره پرداخت کنند و تنها تعداد محدودی فایل به صورت رهن کامل در بازار وجود دارد؛ موضوعی که نشان‌دهنده تداوم فشار بر بازار اجاره است.

سه سناریو برای آینده بازار مسکن

کارشناسان آینده بازار مسکن را وابسته به شرایط سیاسی و اقتصادی کشور می‌دانند و سه سناریوی متفاوت را برای ماه‌های آینده ترسیم می‌کنند.

در سناریوی نخست، اگر فضای سیاسی به سمت توافق و کاهش تنش‌ها حرکت کند، احتمال تداوم رشد قیمت‌ها و جبران عقب‌ماندگی بازار نسبت به تورم وجود دارد.

در سناریوی دوم، یعنی شرایط «نه جنگ و نه صلح»، انتظار می‌رود بازار با افزایش تدریجی قیمت‌ها مواجه باشد و از جهش‌های شدید فاصله بگیرد.

اما در سناریوی سوم، یعنی تداوم یا گسترش درگیری‌ها، کارشناسان هشدار می‌دهند بازار مسکن ممکن است برای یک تا دو سال وارد رکود شود؛ هرچند به دلیل تورم عمومی اقتصاد، کاهش محسوس قیمت‌ها نیز چندان محتمل ارزیابی نمی‌شود.

در مجموع، کارشناسان معتقدند تا زمانی که تورم، رشد هزینه‌های ساخت و کمبود عرضه ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان از عوامل بنیادی رشد قیمت برخوردار خواهد بود؛ اما شدت و سرعت این روند بیش از هر چیز به میزان ثبات سیاسی و کاهش نااطمینانی‌های اقتصادی وابسته است.