استاد دانشگاه تهران: سر متقاضیان مسکن را کلاه گذاشتند!

روز گذشته سخنگوی دولت در دانشگاه امیر کبیر ادعا کرد که «علت کاهش نرخ رشد در حوزه خرید و فروش مسکن این است که ساخت‌های دولت به ثمر رسیده و موجب کاهش رشد قیمت مسکن شده است. » حال سوالی که به وجود می آید این است که با توجه به وعده دولت در زمان انتخابات مبنی بر ساخت چهار میلیون واحد مسکونی؛ اکنون اثری از تحقق آن وعده یا لااقلی بخش از آن باعث کاهش رشد قیمت مسکن شده است؟ در عین حال رصدهای میدانی در بازار گویای آن است که رکود ناشی از رشد شدید قیمت ها، بر میزان تقاضای مردم سایه انداخته است.

اما در همین رابطه و در واکنش به ادعای روز گذشته (دوشنبه) سخنگوی دولت؛ بیت الله ستاریان - استاد دانشگاه و تحلیل گر بازار مسکن اظهار کرد: بنابر مطالعه ای که در دو دهه گذشته داشتیم، سالانه بین یک میلیون تا 1300 واحد در سال مسکن نیاز داریم که نیاز سالانه محسوب می شود. طبیعتاً وقتی نتوانیم تولید کنیم، با تولید به طور متوسط 400 - 300 هزار واحد، طبیعتا کسری زیادی می شود.

افزایش قیمت مسکن بخاطر عدم توانایی عرضه در مقابل تقاضای انبوه است

وی ادامه داد: علت افزایش قیمت مسکن نسبت به کالاهای دیگر و نسبت به شاخص تورم بیشتر در عدم توانائی عرضه و تقاضای انبوهی است که وجود دارد و منجر به عوارض حاشیه‌نشینی شهر و گسترش حاشیه‌نشینی، شبه کپرنشینی، چادرنشینی، پشت‌بام نشینی و غیره می شود. این موارد طبیعت مسکن است؛ به دلیل اینکه کالای زیستی و حیاتی به شمار می آید. مسکن کالای فرعی نیست.

دولت توان ساخت مسکن ندارد

این کارشناس مسکن متذکر شد: مسکن کالایی است که به حیات بشر ربط مستقیم دارد و کسی اگر سرپناه به هر شکلی نداشته باشد، حیات اجتماعی او مختل می‌شود. بنابراین بحث بر سر یک کالای زیستی است و باید بر اساس تقاضای سالانه، تولید شود. طبیعتاً تولید ما در حد تقاضا نیست. مشکل این امر به حوزه داخلی مسکن بر نمی‌گردد؛ به دلیل اینکه بخش خصوصی کار می‌کند و 95 درصد تولید تاکنون توسط بخش خصوصی بوده است. بخش دولتی توان تولید مسکن ندارد. مقدار کمی هم که ساخته شد نیز شرکت‌های خصولتی یا عمومی تولید کرده اند.

وظیفه اصلی دولت، تسهیل در ارایه ابزارهای مالی به بخش خصوصی برای ساخت مسکن است

ستاریان با اشاره به اینکه چرا بخش خصوصی، توان این مقدار تولید را ندارد، پاسخ داد: این موضوع هم بحث ماست. دولت وظایف خاصی دارد. دولت وظیفه دارد زمین به اندازه فضای مسکونی در اختیار بگذارد و مرحله بعدی که وظیفه اصلی هر دولت است و متاسفانه انجام نداده، تسهیل در ارایه ابزارهای مالی به بخش خصوصی است که متاسفانه در دولت‌ها این بخش‌ مغفول مانده است.

شما با چقدر از بودجه 100 میلیارد دلاری، می خواستید سالی یک میلیون مسکن سنتی بسازید؟!

او اضافه کرد: به دولت چه ربطی دارد مسکن ثبت‌نام کند، پول بگیرد و بسازد؟! بخش خصوصی می خواهد تولید و سرمایه‌گذاری می‌کند. در این میان دولت‌ها چه کاره هستند؟ دولت‌ها باید روابط بخش خصوصی را تسهیل کنند تا تولید انجام شود. مشکل ما در اینجاست. دولت هر طرحی دارد مطمئناً توان تولید ندارد. به دلیل اینکه خود بودجه چقدر است که بخواهد مسکن هم تولید کند؟ 100 میلیارد دلار بودجه دولت است. همین مقدار واحد مسکونی مورد نیاز ما را آمریکایی ها تا سال قبل تولید کرده اند یعنی یک میلیون و 300 هزار و اندی را تولید کرده است. چقدر گردش مالی بود؟ دو هزار میلیارد دلار گردش مالی داشته است و توانسته این میزان را تولید کند!

این استاد دانشگاه تصریح کرد: دولتی که 100 میلیارد دلار بودجه دارد جایی برای حرف زدن در بخش مسکن دارد؟ چطور می‌خواهد مشکل مسکن را حل کند. بخواهد تولید یک میلیون واحد مسکن داشته باشد باید گردشی معادل این مقدار یعنی دو هزار میلیارد را داشته باشد. در کشوری مثل آمریکا و اروپا ارزان‌سازی خیلی بیشتر از ما است. متاسفانه ما روش ساخت سنتی داریم که در بخش مسکن فاجعه است. با روش ساخت ارزان‌سازی توانسته با آن گردش مالی این میزان را تولید کند.

دولت کاری در حوزه مسکن نکرده است

ستاریان در خصوص صحبت سخنگوی دولت مبنی بر اینکه «علت کاهش نرخ رشد در حوزه خرید و فروش مسکن این است که ساخت‌های دولت به ثمر رسیده و موجب کاهش رشد قیمت مسکن شده» گفت: بازار راکد شده و بعد حرف از کاهش رشد نرخ مسکن می زنید؟ رکود تورمی است. آماری که می‌دهید این را نشان می‌دهد. دولت نباید خود را فریب بدهد. جای تعجب دارد که در رکود، آمار می‌گیرید و اعلام می کنید! در رونق باید آمار گرفت و بعد ارزیابی کرد. همیشه مسکن این حالت را داشته است. به دلیل اینکه متقاضی موثر خارج شده و حضور ندارد؛ توان خرید وجود ندارد. متاسفانه دولت کاری در حوزه مسکن نکرده است. این مردم هستند که توان خرید را از دست داده‌اند. یک روزی اگر رونق در اقتصاد شود دوباره این حوزه اوج می‌گیرد.

سر متقاضیان مسکن را کلاه گذاشتند!

او در ادامه متذکر شد: مگر چند واحد مسکونی ساخته‌اید؟ دو میلیون واحد مسکن تحویل دادید که قیمت مسکن کاهش یابد؟ واقعا خنده دار است. یک بخشی را دولت درست می‌گوید؛ متقاضیان را برده اند در انتظار! یعنی در واقع سر آنها را کلاه گذاشته‌اند. یک وعده داده شد و با این وعده آنها بنشینند که دولت می‌خواهد مسکن را ارزان کند. بعدها می بینند اگر آن زمان می‌توانستند ده متر بخرند الان همان میزان هم نمی‌توانند بخرند! قیمت مسکن در کجا پائین آمده است؟ در حوزه مسکن رکود تورمی است. یعنی تورم را خودش دارد.

روش آمارگیری دولت در مسکن اساسا درست نیست

ستاریان تاکید کرد: نه کاهش قیمتی در مسکن داریم و نه وضع قیمت مسکن ربطی به عملکرد دولت دارد؛ اصلا تولید مسکن دولت کجاست؟ چقدر تحویل داده اند که کاهش قیمتی ایجاد شده باشد؟! روشی که در دوران رکود، آمارگیری می‌کنید با روشی که در دوران رونق آمارگیری می‌کنید متفاوت است. نباید خودتان را گول بزنیم. مثلا اگر در تهران 10 هزار معامله مسکن انجام می شده و الان شده باشد 100 معامله مسکن در ماه نمی توانیم بگوییم قیمت مسکن کاهش داشته است، این معیار درستی، چون شرایط معاملات فراهم نبوده و این مقدار اعداد کم همواره در میان کل معاملات هست که طرف به هر دلیلی پول لازم دارد و مجبور شده ملکش را ارزان بفروشد. اینها که در آمار قیمتی معامله محسوب نمی شوند؛ اصلا خیلی از این معاملات در شرایط کنونی باید از آمارگیری حذف شود. بعد شما می خواهید با استناد به این بگویید قیمت مسکن کاهش یافته است؟! اساسا شما باید روش آمار گیری را درست و در زمان درست انجام دهید.

نه تنها افزایش تولید نداشتیم؛ بلکه افت تولید هم داشته ایم

او اضافه کرد: دولت در این زمینه چه کار کرده است؟ گفتند می‌خواهیم 500 هزار واحد مسکونی بسازیم؛ مقداری هم در حال ساخت داریم؟ اگر این میزان وارد بازار شد، آن وقت باید بررسی کنید! در گذشته بخش خصوصی 400-300  هزار واحد مسکونی می‌ساخت که طی یکی دو سال اخیر این میزان به حدود 200 هزار واحد مسکونی کاهش یافته است. یعنی در واقع ما افزایش تولید مسکن که نداشتیم؛ بلکه افت تولید هم داشته ایم.

آخر این چه ادعایی است که دولت مطرح می کند؟!

ستاریان در ادامه درباره ادعای سخنگوی دولت مبنی بر اینکه « اقدامات دولت در زمینه ساخت مسکن به این شکل بوده حدود 500 هزار قطعه زمین واگذار شده و حدود یک و نیم میلیون قطعه زمین آماده واگذاری است.» گفت: واگذاری 500 هزار قطعه زمین را ما نشنیدیم؛ یعنی 500 هزار زمین مسکونی 300-200 متری را تحویل داده‌اند؟ آخر این مقدار زمین مسکونی را از کجا آورده‌اند؟! در کدام شهر است؟ در کدام شهرک است؟ شما 500 هزار (قطعه زمین) را ضربدر  200 (بر فرض حداقل متراژ زمین قابل واگذاری) هم که بکنید، ببینید چه عدد بزرگی می شود! صحبت این بود که مشکل مسکن را به چند روش حل کنیم که یک مورد خانه‌های ویلایی بود که زمین می‌دهیم تا بسازند. این روشی که همه جا اجرا می‌شود اما در حد 20-10 هزار قطعه یا بر فرض 50 هزار تا 100 هزار قطعه زمین. بیشتر از این که برایتان امکان پذیر نیست و از کجا می خواهید بیاورید؛ مگر اینکه مجبور شوید عمودی‌سازی و بلندمرتبه‌سازی کنید. نمی‌توان با ادعا کار کرد. " 500 هزار قطعه برای 500 هزار واحد مسکونی تحویل دادیم و یک میلیون و 500 هزار قطعه برای یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی هم می خواهیم تحویل دهیم! از شما می پرسم این اصلا شدنی است؟! این چه ادعایی است؟! "

دولت عددها را در حوزه مسکن نمی شناسد

این کارشناس تصریح کرد: این حرف ها مورد قبول نیست. ادعاهای دولت غیرمنطقی است. با این عدد و رقم ها نمی‌توان جلو رفت. دولت عدد و رقم ها را مثلا 500 هزار و یک میلیون را در حوزه زمین و مسکن نمی‌شناسد. مثال زدم که یک اقتصادی مثل اقتصاد آمریکا در حالی توانسته یک میلیون واحد مسکونی تولید کند که سهم بخش مسکن در اقتصادشان که شاید 10 درصد باشد؛ حدود دو هزار میلیارد دلار آن 10 درصد گردش مالی دارد. حالا با اقتصاد کوچک و بسته ای ما چطور می‌توانیم یک میلیون واحد مسکونی تولید کنیم؟ و البته این را هم بگویم که تا یک میلیون مسکن را تولید نکنیم مطمئناً مشکلات بخش مسکن حل نخواهد شد.‌

در هیچ جای دنیا، دولت مسکن تولید نکرده است

ستاریان در پایان در پاسخ به این سوال که با توجه به فضای کنونی بهترین راهکاری که دولت می تواند در حوزه مسکن اتخاذ کند تا مشکلات کمتر شود، چیست، گفت: دولت باید ابزارهای مالی را تسهیل کند و در اختیار بخش خصوصی قرار بدهد. ابزارهای مالی اعم از اوراق، صکوک، فاینانس سرمایه‌گذاری خارجی و... را حل کند و در اختیار این بخش قرار بدهد. فقط به بخش دولتی این تسهیلات را ندهد و بخش خصوصی هم باید بتواند از این تسهیلات استفاده کند. شما به کشورهای همسایه هم نگاه کنید، می بینید که بخش خصوصی در حال تولید مسکن است. اصلا هیچ کجای دنیا، مسکن تولید نکرده و نمی کند. چطور بخش خصوصی کشورهای همسایه پاسخگوی نیاز مسکن کشور خودشان هستند و تازه در کشور ما هم بازار برای خودشان ایجاد می کنند، ولی بخش خصوص ما نمی تواند؟! چرا؟ علیل است، ناتوان است، زورش نمی رسد؟! واقعا از خودتان بپرسید چرا نمی تواند؟! برای این است که شما دست و پای بخش خصوصی تان را بسته اید! در کشورهای دیگر اگر بخش خصوصی موفق می شود، برای این است که ابزارهای مالی در اختیارش است.

این فعال حوزه مسکن در پایان خاطرنشان کرد: بخش خصوصی در ایران نگاه به منابع خود می کند و با شرایط موجود اگر توان ساخت 10 واحد مسکونی را دارد ریسک نمی کند و 8 واحد تولید می کند. اما بخش خصوصی در کشورهای دیگر اگر توان ساخت 10 واحد را داشته باشد، ممکن است 100 واحد مسکونی تولید کند! چرا که ابزارهای مالی را در اختیار دارد. نتیجه را ببینید! دو بخش خصوصی با شرایط یکسان در دو کشور مختلف چه میزان مسکن تولید می کنند و چه تفاوتی با هم دارند. مساله اصلی این است.

منبع: جماران