چرا کنترل دستوری بازار اجاره بها جواب نمی دهد؟ بررسی چالش ها و راهکارها

کنترل دستوری بازار اجاره بها جواب نمی دهد

ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران، درباره تازه ترین وضعیت بازار مسکن و هزینه ساخت در پایتخت گفت: قیمت تمام شده ساخت و ساز به نوع پروژه و کیفیت آن بستگی دارد و ساختمان های لوکس، معمولی و دیگر پروژه ها هزینه های متفاوتی دارند.

هزینه ساخت مسکن به متری ۴۵ میلیون تومان رسید

او توضیح داد: در پروژه های با سطح ساخت متوسط، هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به طور میانگین بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان

رهبر با اشاره به فاصله زیاد میان درآمد خانوار و قیمت مسکن اظهار کرد: مدت زمان لازم برای خانه دار شدن بسیار افزایش یافته و توان مالی مردم به شکل محسوسی کاهش پیدا کرده است. رشد قیمت مسکن و تورم این بخش به اندازه ای بوده که حتی اگر تورم بیشتری ایجاد نشود، یک فرد با درآمد متوسط ممکن است به حدود ۱۰۰ سال

قیمت هر متر مسکن در تهران تا ۳۰۰ میلیون تومان

رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران درباره سطح قیمت ها در پایتخت گفت: میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان

تشدید رکود مسکن پس از جنگ

او با بیان اینکه معاملات خرید و فروش به شدت افت کرده است، افزود: بازار مسکن اکنون در وضعیت کامل رکود تورمی

رهبر درباره تغییر قیمت در برخی مناطق تهران پس از جنگ های ۱۲ و ۴۰ روزه اظهار کرد: پیش از جنگ ۱۲ روزه و جنگ ۴۰ روزه، قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی در شهرری حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان بود، اما پس از جنگ ۴۰ روزه این رقم در برخی موارد به ۱۳۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان

وی ادامه داد: بازار حتی پیش از جنگ نیز در رکود قرار داشت، اما پس از آن، رکود عمیق تر شد و شرایط نسبت به گذشته دشوارتر شد؛ زیرا قدرت خرید خانوارها کاهش بیشتری پیدا کرد.

کنترل دستوری بازار اجاره بها جواب نمی دهد

رئیس انجمن انبوه سازان درباره وضعیت اجاره بها و مصوبه سران قوا در خرداد امسال برای حمایت از مستأجران گفت: تجربه نشان داده است که مسائل بازار اجاره با تعیین دستوری سقف قیمت حل نمی شود و اجرای چنین سیاست هایی در عمل با مشکل روبه رو است.

رهبر افزود: اگر قرار است اجاره بها در یک بازار رقابتی کاهش پیدا کند، باید از مسیر افزایش تولید مسکن و با رویکردی بنیادی اقدام شود. توسعه اجاره داری حرفه ای

او تاکید کرد: افزایش تولید مسکن به رشد عرضه در بازار اجاره منجر می شود. در شرایط کنونی، اجاره داری حرفه ای بسیار محدود است و شمار زیادی از مالکان علاقه ای به اجاره دادن واحدهای خود ندارند. حتی برخی سازندگان پس از پایان پروژه، واحدها را بدون استفاده نگه می دارند تا از کاهش ارزش آنها جلوگیری کنند و بتوانند در زمان مناسب، ملک را بفروشند، سرمایه خود را بازگردانند و چرخه سرمایه گذاری را ادامه دهند.

راهکارهای پیشنهادی برای رونق بازار مسکن

رهبر بیان کرد: برخی افرادی که سرمایه مازاد دارند، ممکن است یک یا دو واحد را برای اجاره نگه دارند. برای نمونه، گاهی خانواده ها یک یا دو واحد مسکونی را برای آینده فرزندان خود خریداری می کنند و تا زمان نیاز خانوادگی، آن واحدها را برای چند سال اجاره می دهند.

رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران گفت: این اقدامات در بازار دیده می شود، اما نمی توان آنها را اجاره داری حرفه ای دانست. وزارت راه و شهرسازی به تازگی طرحی برای توسعه اجاره داری حرفه ای ارائه کرده و شیوه نامه آن را نیز منتشر کرده است، با این حال، وجود تناقض های متعدد در این شیوه نامه موجب شده انگیزه کافی برای ورود سرمایه گذاران ایجاد نشود.

وی افزود: وضعیت فعلی بازار، جذابیت لازم را برای سرمایه گذاری در این بخش ندارد. اگر وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن قصد دارند اجاره داری حرفه ای را گسترش دهند و زمین در اختیار دارند، باید از رویکردهای سوداگرانه فاصله بگیرند. عرضه زمین با قیمت بالا و انتظار برای فروش آن با قیمت بالاتر، سپس دعوت از سرمایه گذار برای ورود به حوزه اجاره داری، در شرایط کنونی عملی نیست.

دلیل کاهش ورود سرمایه به ساخت واحدهای اجاره ای

رهبر گفت: با وجود رکود بازار و نیاز جدی جامعه به مسکن، دولت باید همان طور که در برخی حوزه ها کالا برگ را بدون دریافت هزینه در اختیار مردم قرار می دهد، در بخش مسکن نیز حمایت های موثری انجام دهد. یکی از این حمایت ها می تواند واگذاری رایگان زمین به سرمایه گذاران باشد.

او توضیح داد: در چنین شرایطی، سرمایه گذار می تواند با استفاده از زمین رایگان، واحدهای مسکونی را با هدف اجاره داری بسازد و متعهد شود که این واحدها را تا پنج سال نفروشد و تنها در بازار اجاره عرضه کند. حذف فعالیت های سوداگرانه از این فرایند می تواند انگیزه سرمایه گذاری را افزایش دهد. معافیت های مالیاتی نیز از دیگر مشوق های قابل اجراست.

رئیس انجمن انبوه سازان با اشاره به تجربه برخی کشورهای حاشیه خلیج فارس اظهار کرد: در کشورهایی مانند عمان، سرمایه گذارانی که وارد ساخت مسکن اجاره ای می شوند، گاهی از معافیت مالیاتی تا ۲۰ سال

رهبر در پایان گفت: در این کشورها حمایت های مشخصی برای سرمایه گذاران وجود دارد، اما در ایران از سرمایه گذار انتظار می رود سرمایه خود را برای مدت طولانی در بخش اجاره داری نگه دارد و در عین حال، منافع مورد انتظار خود را نیز تامین کند. این دو انتظار بدون ایجاد مشوق های کافی با یکدیگر سازگار نیستند.