280 هزار واحد مسکونی در تهران باید نوسازی شوند / به جای انبوه سازی، بافت های فرسوده را احیا کنیم

آن طور که رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی گفته است، حدود 2.5 میلیون خانه در ایران در بافت فرسوده قرار دارند و هرچه سریع تر باید تخریب و نوسازی شوند. این در حالی است که دولت براساس قانون جهش تولید مسکن وعده داده است که سالیانه یک میلیون واحد مسکونی خواهد ساخت. در چنین شرایطی امیر فرجامی، معاون پیشین شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی در گفت و گو با رکنا معتقد است که دولت برای تحقق این وعده بهتر است به جای اجرای پروژه های بزرگی مانند مسکن مهر یا مسکن ملی که دردسرهای زیادی از جمله تغییر کاربری اراضی دولتی، لزوم ایجاد زیرساخت های شهری جدید و تغییر در محدوده های شهری را به همراه دارد، به احیای بافت های فرسوده و ساخت مسکن های جدید در این بافت ها بپردازد.

نیاز به نوسازی فوری 2.5 میلیون واحد مسکونی در ایران

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا، در هفته های اخیر، رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که 2.5 میلیون واحد مسکونی فرسوده در کشور وجود دارد که باید فورا بازسازی شود. در این میان کاوه حاجی علی اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز در بهمن 1400 اعلام کرد که حدود 280 هزار پلاک فرسوده در تهران وجود دارد و آخرین آمارهای شهرداری تهران نیز حاکی از این است که مساحت بافت های فرسوده تهران به 3 هزار و 268 هکتار می رسد و 15 درصد از جمعیت پایتخت در بافت فرسوده سکونت دارند.

نکته مهمی که در این میان باید به آن توجه داشت، این است که مطابق اظهارات وزیر راه و شهرسازی، با وجود تعدد بافت های فرسوده در پایتخت، در سال گذشته تنها 10 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده تهران ساخته شد و البته امسال قرار است که تعداد خانه هایی که در بافت های فرسوده تهران ساخته می شود، 13 برابر شود و طبق تفاهم وزارت راه و شهرداری تهران، امسال باید 130 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده پایتخت احیا شود.

همچنین باید توجه داشت که ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی، هم در وعده های انتخاباتی رئیس جمهور وجود داشت و هم مجلس در قانون جهش تولید مسکن دولت را موظف کرده است که سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد. در چنین شرایطی بسیاری از کارشناسان مسکن و شهرسازی معتقدند که دستگاه اجرایی باید عمده تمرکز خود برای تحقق این وعده را روی بافت های فرسوده بگذارد و با احداث سالیانه صدها هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده، گامی بلند برای احیای این بافت ها بردارد.

نوسازی واحدهای مسکونی در بافت های فرسوده؛ یک تیر و دو نشان

امیر فرجامی، معاون پیشین شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی با بیان این که دولت می تواند با نوسازی واحدهای مسکونی در بافت های فرسوده با یک تیر دو نشان بزند، به خبرنگار رکنا گفت: سال گذشته دولت و مجلس متفق القول تاکید کردند که سالیانه باید یک میلیون واحد مسکونی در ایران ساخته شود. حال به نظر می رسد وقتی طبق آمار وزیر راه و شهرسازی، حدود 2.5 میلیون پلاک واحد مسکونی فرسوده در کشورمان وجود دارد، بهتر است دولت احیای بافت های فرسوده را در اولویت اجرای طرح ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی قرار دهد تا به این ترتیب با یک تیر دو نشان بزند، هم به وعده خود برای احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی عمل کند و هم بخش زیادی از بافت های فرسوده کشور را احیا کند.

وی افزود: بیشتر خانه های موجود در بافت های فرسوده به صورت تک واحدی یا دو واحدی هستند و اگر دولت به ساخت گسترده واحدهای مسکونی موجود در این بافت ها بپردازد، این خانه ها به ساختمان های 4 تا 5 واحدی تبدیل خواهند شد و به این ترتیب جمعیت بیشتری می توانند در مناطق مختلف شهرهای بزرگ ساکن شوند. البته دولت زمانی باید به نوسازی واحدهای مسکونی در بافت های فرسوده کلانشهرها بپردازد که این کار را مطابق اصول طرح های توسعه هر شهر انجام دهد.

دولت از ساخت مسکن در زمین های خالی خارج از شهر پرهیز کند

نکته مهم دیگری که فرجامی به آن اشاره کرد، این است که اساسا نوسازی واحدهای مسکونی در بافت های فرسوده دشوارتر از ساخت خانه در زمین های خالی است. به گفته معاون پیشین وزارت مسکن و شهرسازی، به نظر می رسد مسئولان دولتی در طرح ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی، بیشتر به دنبال آن هستند که در زمین های دولتی خالی ساختمان بسازند تا دچار گرفتاری های ناشی از تخریب و نوسازی مسکن در بافت های فرسوده نشوند.

اما آن طور که این کارشناس شهرسازی می گوید، دولت باید تا حد امکان از ساخت واحدهای مسکونی در زمین های خالی دولتی پرهیز کند، زیرا اغلب این زمین ها در خارج از شهرهای بزرگ قرار دارند و در سال های گذشته دستگاه اجرایی با مشکلات زیادی برای تغییر کاربری این گونه اراضی و اضافه کردن آنها به محدوده های شهری مواجه بوده است.

این در حالی است که به گفته معاون پیشین وزارت مسکن و شهرسازی، اگر دولت عمده تمرکز خود در ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را روی بافت های فرسوده بگذارد، کمتر به تغییر کاربری اراضی دولتی و دردسرهای مربوط به ضمیمه کردن زمین های خارج از شهرهای بزرگ به محدوده کلانشهرها دچار می شود.

لزوم استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای احیای بافت های فرسوده

فرجامی همچنین به این نکته اشاره کرد که بهتر است دولت در اجرای قانون جهش تولید مسکن و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، از ظرفیت بخش خصوصی برای احیای بافت های فرسوده بهره مند شود و شرایطی را فراهم کند که ساختمان سازها بتوانند با همکاری مالکان مسکن های موجود در بافت های فرسوده، خانه های اصطلاحا کلنگی را تخریب کنند و به جای آنها واحدهای مسکونی مدرن و جدید بسازند.

معاون پیشین وزارت مسکن و شهرسازی البته تاکید کرد که در چنین فرآیندی، دولت باید نظارت مناسبی روی نوسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت های فرسوده داشته باشد و شرایط را به گونه ای فراهم کند که اولا شهرداری ها به سهولت برای ساخت واحدهای مسکونی در بافت های فرسوده پروانه صادر کنند، ثانیا ساختمان سازها بتوانند وام های مناسبی از بانک ها دریافت کنند و ثالثا با اعمال نظارت دولتی صحیح، در نهایت ساختمان هایی ایمن در بافت های فرسوده احداث و به شهروندان تحویل داده شود.

از نظر این کارشناس شهرسازی، انجام این فرآیند به سادگی امکان پذیر است، به شرط آن که دولت نقش نظارتی خود در ساخت واحدهای مسکونی و احیای بافت های فرسوده را به خوبی انجام دهد و از دخالت مستقیم در این فرآیند پرهیز کند. زیرا هر زمان که دولت بخواهد در پروژه ای به طور مستقیم دخالت کند، بخش خصوصی از انجام آن پروژه کنار خواهد کشید و تمام زحمات و هزینه های ساخت آن پروژه، روی دوش دولت و بودجه عمومی خواهد افتاد.

صرفه جویی در هزینه ایجاد زیرساخت های جدید با احیای بافت های فرسوده

فرجامی درباره فایده دیگر نوسازی واحدهای مسکونی در بافت های فرسوده به جای ساخت مسکن در زمین های خالی توضیح داد: یکی از مهمترین مشکلاتی که دولت ها در اجرای پروژه های بزرگ در زمین های خالی مانند مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن پیدا می کنند، ایجاد زیرساخت های شهری مانند شبکه های گاز، آب، برق، فاضلاب و ... است. این در حالی است که در بافت های فرسوده، از قبل این زیرساخت ها وجود دارد و هنگام نوسازی واحدهای مسکونی در این بافت ها، دیگر نیازی نیست که دولت چنین زیرساخت هایی را از ابتدا ایجاد کند، بلکه صرفا باید به تعمیر و تکمیل آنها بپردازد.

معاون پیشین وزارت مسکن و شهرسازی ادامه داد: باید توجه داشت که نوسازی، تنها راه مواجهه با واحدهای مسکونی موجود در بافت های فرسوده نیست، بلکه برخی بناها صرفا به تعمیر و مرمت احتیاج دارند، اما آن طور که مسئولان شهرداری و وزارت راه و شهرسازی می گویند، هم اکنون 2.5 میلیون واحد مسکونی موجود در بافت های فرسوده نیاز به نوسازی دارند که 280 هزار واحد از آنها در شهر تهران قرار گرفته اند و دولت باید در طرح جهش تولید مسکن، توجه ویژه ای به نوسازی واحدهای مسکونی این بافت ها داشته باشد.

وی در پایان تصریح کرد: اگر دولت برنامه ریزی مناسبی برای احیای واحدهای مسکونی داشته باشد، هم تعداد واحدهای مسکونی موجود در مناطق مسکونی شهرها افزایش می یابد و مشکل کمبود مسکن حل می شود، هم زیرساخت های شهری موجود در بافت های فرسوده اصلاح و معابر تا حد امکان تعریض می شود و هم برای اجرای پروژه های انبوه ساخت مسکن، دیگر نیازی به تغییر کاربری اراضی دولتی نیست، بلکه دستگاه اجرایی می تواند با استفاده از ظرفیت بخش خصوصی به احیای بافت های ناکارآمد و فرسوده شهری بپردازد.