شرکت خانه‌سازی تأمین اجتماعی همه‌کار می‌کند جز خانه‌سازی!/ بحران مسکن با دو برابر کردن تراکم تهران حل نمی‌شود/ دولت موجودی زمین‌های هر شهر را شفاف اعلام کند

به گزارش خبرنگار اجتماعی رکنا،  بحران مسکن در ایران، از افزایش سهم اجاره در هزینه‌های خانوار تا ناکامی طرح‌های خانه‌دار کردن مردم، همچنان یکی از مهم‌ترین چالش‌های معیشتی کشور است. فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار اجتماعی رکنا، با انتقاد از کنار گذاشتن اولویت‌های اصلی بخش مسکن تأکید می‌کند که دولت به‌جای تمرکز بر طرح‌های کم‌اثر، باید به تکلیف قانونی خود برای افزایش محدوده شهرها، تأمین زمین و فراهم کردن امکان ساخت مسکن ملکی عمل کند. او همچنین با اشاره به ظرفیت حدود ۱۳۵ هزار هکتاری زمین‌های در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن، بر ضرورت شفاف‌سازی اطلاعات مربوط به این زمین‌ها و مطالبه‌گری مستمر رسانه‌ها از دولت تأکید دارد.

اولویت پنجم را کنار بگذارید؛ زمین و مسکن ملکی باید در اولویت باشد

فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار اجتماعی رکنا، با اشاره به اینکه ۵۱ درصد تهرانی‌ها اجاره‌نشین هستند، گفت: اولویت برنامه‌ریزی در کشور باید کاهش سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار باشد. برای حل مشکل مسکن، باید افزایش عرضه و تأمین زمین را جدی بگیریم. اگر هدف، خانه‌دار شدن مردم است، باید امکان ساخت مسکن ملکی را فراهم کنیم و زمین را در اختیار مردم قرار دهیم.

شهرداری‌ها باید به سمت دولت محلی حرکت کنند

زاکانی، شهردار تهران، دیروز اعلام کرد که ۵۱ درصد تهرانی‌ها اجاره‌نشین هستند. بخشی از مسئولیت انتقال شهروندان از وضعیت اجاره‌نشینی به مالکیت مسکن بر عهده شهرداری و بخشی دیگر بر عهده وزارت راه و شهرسازی است. اما سؤال این است که با توجه به اینکه بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها صرف اجاره مسکن می‌شود، شهرداری تهران به‌جای تمرکز بر برنامه‌های غیرمستقیم، باید فعالیت‌ها و اولویت‌های خود را بر چه اموری متمرکز کند؟

فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار اجتماعی رکنا گفت: نکته‌ای که وجود دارد، این است که در بسیاری از کشورهای جهان، با توجه به تجربیات موجود، شهرداری به‌عنوان دولت محلی عمل می‌کند. در واقع، بسیاری از وظایفی که مردم از یک دولت انتظار دارند، توسط شهرداری‌ها انجام می‌شود. این نهادها هم اختیارات لازم را دارند و هم از امکانات و بودجه‌های مورد نیاز برای انجام این وظایف برخوردارند.

اما در کشور ما، لایحه مدیریت یکپارچه شهری بیش از ۱۰ سال است که در کمیسیون شوراها و امور داخلی مجلس مطرح شده و هنوز به جمع‌بندی نرسیده‌ایم که در نهایت، مدل اداره شهرها باید به چه شکلی باشد. آیا اساساً می‌خواهیم به سمت تقویت شهرداری‌ها و حرکت به سوی دولت محلی از طریق شهرداری‌ها برویم یا خیر؟ این سؤال مهمی است که پیش از ورود به موضوعات دیگر باید به آن پاسخ داده شود.

اگر به این سؤال به‌درستی پاسخ دهیم، بسیاری از این مسائل در حوزه مسئولیت شهرداری قرار می‌گیرد؛ یعنی تمام وظایف و انتظاراتی که از یک دولت وجود دارد، به شهرداری منتقل می‌شود و اصطلاحاً به آن تفویض خواهد شد. تجربه‌های موجود نیز نشان می‌دهد که شهرداری به دلیل برخورداری از قدرت اجرایی، حضور مستقیم در شهر و ارتباط نزدیک با شهروندان، می‌تواند در مقایسه با سایر دستگاه‌های دولتی عملکرد بهتری داشته باشد.

با این حال، این موضوع هنوز در ایران به نتیجه نهایی نرسیده است. مجلس و به‌ویژه کمیسیون امور شوراها و امور داخلی مجلس باید مشخص کنند که درباره لایحه مدیریت یکپارچه شهری چه تصمیمی خواهند گرفت.

فرشید ایلاتی در ادامه، با اشاره به اهمیت بخش مسکن در تأمین رفاه خانوارها، گفت: موضوع رفاه خانوار باید به‌صورت دقیق تحلیل شود تا مشخص شود که در نهایت، بیشترین هزینه‌ای که یک خانوار پرداخت می‌کند، مربوط به کدام بخش است. آمارهای موجود درباره سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار نشان می‌دهد که اولویت اول برنامه‌ریزی در کشور باید تلاش برای کاهش این سهم باشد. به بیان دیگر، باید تلاش کنیم سهم هزینه مسکن از مجموع هزینه‌های خانوار کاهش پیدا کند و در نهایت بتوانیم به بخشی از خانوارهای مستأجر کمک کنیم تا به سمت خانه‌دار شدن و مالکیت مسکن حرکت کنند.

سازمان تأمین اجتماعی هم از مأموریت اصلی خانه‌سازی دور شده است

وی با تأکید بر اینکه سازمان‌هایی مانند سازمان تأمین اجتماعی نیز از مأموریت اصلی خود فاصله گرفته‌اند، گفت: اولویت اول سازمان تأمین اجتماعی در عمل به درمان تبدیل شده است. به همین دلیل، وقتی از تأمین اجتماعی صحبت می‌کنید، ذهن مردم به سمت بیمارستان‌های تأمین اجتماعی و درمانگاه‌های تحت پوشش آن می‌رود. در واقع، تصویری که از این سازمان در ذهن مردم شکل گرفته، بیشتر با خدمات درمانی و پوشش مستمری گره خورده است.

اما وقتی اساسنامه این سازمان را بررسی می‌کنید، متوجه می‌شوید که موضوع خانه‌سازی آن‌قدر اهمیت داشته که به‌صراحت در اساسنامه به آن اشاره شده است. بر اساس این اساسنامه، سازمان تأمین اجتماعی باید به‌منظور تأمین حق مسکن موضوع اصل ۳۱ قانون اساسی برای کارگران و بازنشستگان تحت پوشش خود، شرکت خانه‌سازی ایران را ایجاد کند.

این در حالی است که شرکت خانه‌سازی ایران امروز فعالیت‌های مختلفی انجام می‌دهد، اما از مأموریت اصلی خود، یعنی خانه‌سازی، فاصله گرفته است؛ بیمارستان می‌سازد، درمانگاه می‌سازد و مطب می‌سازد، اما عملاً از حوزه خانه‌سازی دور شده است.

در کشور ساختارهایی وجود دارند که اساساً باید در مسیر کاهش هزینه‌های خانوار، به‌ویژه در بخش مسکن، حرکت می‌کردند، اما اکنون از مأموریت اصلی خود فاصله گرفته‌اند.

بازسازی آثار جنگ در تهران؛ اقدام مثبت با روش تأمین مالی قابل انتقاد

در نهایت، دستگاه‌هایی که وظیفه‌ای بر عهده داشته‌اند، به وظایف خود عمل نکرده‌اند و حالا شهرداری می‌خواهد این خلأ را جبران کند. این اقدام خوب است. اجازه بدهید بپرسم: اینکه شهرداری وارد عمل شود و بسیاری از کارهای مورد نیاز جامعه را که روی زمین مانده‌اند، انجام دهد، اقدام درستی است؛ اما به نظر می‌رسد بسیاری از این اقدامات بیشتر جنبه تبلیغاتی دارند تا عملیاتی. نگاه شما به این موضوع چیست؟

فرشید ایلاتی در توضیح این موضوع گفت: باید بررسی کنیم که برای تأمین مالی این اقدامات از چه روش‌هایی استفاده شده است. ما با وضعیتی مواجه شدیم که وزارت راه و شهرسازی باید با استفاده از بودجه خود این کارها را انجام می‌داد، اما به این وظیفه عمل نکرد و اعلام کرد که بودجه ندارد. حالا باید از بنیاد مسکن و وزارت راه و شهرسازی بپرسیم که چرا نتوانستند برای شهر کاری انجام دهند.

اگر قرار است پاسخ این دستگاه‌ها این باشد که بودجه نداشته‌اند، باید بررسی کنیم که آیا نداشتن بودجه واقعاً شرط لازم و دلیل موجهی برای انجام ندادن کار بوده است یا خیر. در این میان، ما به سراغ تراکم‌فروشی رفته‌ایم؛ یعنی اساساً از روش درستی برای تأمین مالی استفاده نکرده‌ایم.

اینجا ممکن است این سؤال مطرح شود که وقتی دستگاه دیگری وظیفه خود را انجام نداده و شهرداری وارد عمل شده است، چرا باید از شهرداری انتقاد کنیم؟ پاسخ این است که باید ببینیم شهرداری برای تأمین مالی این اقدامات از چه روش‌هایی استفاده کرده است. موضوع ظریف و پیچیده‌ای است؛ از یک طرف، کار مردم انجام شده، اما از طرف دیگر، یکی از روش‌های تأمین مالی به‌کارگرفته‌شده محل انتقاد است.

ایلاتی با تأکید بر ضرورت پاسخ‌گویی دستگاه‌های مسئول گفت: وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید مورد مواخذه قرار بگیرند که چرا وظایف خود را به‌درستی انجام نداده‌اند. این دستگاه‌ها باید برای تأمین بودجه این اقدامات وارد عمل شوند؛ از هر محلی که امکان دارد، دارایی یا زمین بفروشند یا از روش‌های دیگری استفاده کنند و هزینه مربوطه را به شهرداری پرداخت کنند تا شهرداری ناچار نشود به سمت روش‌هایی مانند تراکم‌فروشی و موارد مشابه برود.

اینکه شهرداری از منابع خود هزینه کرده، در حالی که دولت نیز باید سهم خود را پرداخت می‌کرده، مسئله مهمی است. دولت باید هزینه‌ای را که بر عهده داشته، پرداخت کند. با این حال، اینکه شهرداری وارد عمل شده و شرایط انجام این اقدامات را فراهم کرده است، اتفاق مثبتی برای مردم بوده است.

ایلاتی: اولویت حل بحران مسکن، افزایش عرضه و تأمین زمین است

 وقتی درباره تهران صحبت می‌کنیم، آمارها نشان می‌دهد که ۵۱ درصد تهرانی‌ها مستأجر هستند. در کل کشور نیز وضعیت مشابهی وجود دارد. این آمار هر سال اعلام می‌شود، اما نه‌تنها کاهش پیدا نمی‌کند، بلکه افزایش هم می‌یابد. در عین حال، برنامه مؤثری برای حل این مشکل وجود ندارد.

برای مثال، طرح‌های انبوه‌سازی مسکن اجرا می‌شوند، اما به هدف اصلی خود نمی‌رسند. افرادی که قرار است مسکن ارزان‌قیمت دریافت کنند، با افزایش شدید تورم مواجه می‌شوند و در نهایت مجبور می‌شوند از این طرح‌ها انصراف دهند یا مسکن خود را واگذار کنند. در نتیجه، مشکل همچنان پابرجا می‌ماند.

این گره کور مسکن که بخش عمده‌ای از فشار معیشتی مردم را به خود اختصاص داده است، چگونه باید باز شود؟ اساساً چه راهکاری برای حل این مشکل وجود دارد؟

فرشید ایلاتی در این خصوص گفت: برای حل این مشکل پیشنهادهایی مطرح شده و راهکار آن نیز در برنامه هفتم پیشرفت آمده است. در این زمینه، باید تعامل مناسبی میان شهرداری و دولت شکل بگیرد.

نمی‌توان صرفاً با افزایش تراکم در داخل تهران، مثلاً از هشت طبقه به ۱۶ طبقه، مشکل مسکن را حل کرد. ما باید به سمت تأمین زمین و اختصاص تراکم مناسب برای ساکنان تهران، به‌ویژه افرادی که سابقه سکونت در این شهر را دارند، حرکت کنیم و مسئله مسکن را در محدوده‌های مناسب شهری حل کنیم.

البته منافع شهرداری چندان با این رویکرد سازگار نیست. ممکن است شهرداری ترجیح دهد تراکم داخل شهر را افزایش دهد تا اینکه محدوده‌های جدیدی را در پیرامون شهر به محدوده فعلی اضافه کند.

اما نکته جالب این است که دولت نیز این کار را انجام نمی‌دهد. وزارت راه و شهرسازی که متولی الحاق زمین به محدوده شهرهاست، به وظیفه خود در این زمینه عمل نمی‌کند.

از یک طرف، همه‌چیز در قانون مشخص شده است. ماده ۵۰ برنامه هفتم پیشرفت نیز تصریح کرده که باید ۲۰ درصد به محدوده شهرها و روستاها اضافه شود. بنابراین، تکلیف قانونی روشن است و باید زمین به محدوده شهرها اضافه شود. اجرای این قانون می‌تواند دست‌کم از رشد قیمت مسکن و شتاب افزایش آن بکاهد و به حرکت قیمت‌ها در مسیری منطقی‌تر کمک کند.

اما این قانون اجرا نمی‌شود. اکنون دو سال و نیم از ابلاغ آن گذشته است، ولی به‌جای اجرای تکالیف قانونی، طرح‌های دیگری مطرح می‌شوند؛ از جمله طرح مسکن استیجاری.

در حالی که باید ابتدا مشخص کنیم اولویت‌های اصلی کدام‌اند و چه اقداماتی بیشترین تأثیر را در حل مشکل مسکن دارند. اگر قرار است برای مستأجران کاری انجام دهیم، باید افزایش عرضه مسکن و تأمین زمین را جدی بگیریم. اگر هدف، خانه‌دار شدن مردم است، باید امکان ساخت مسکن ملکی را فراهم کنیم و زمین را در اختیار مردم قرار دهیم.

البته مسکن استیجاری نیز می‌تواند اقدام خوبی باشد، اما باید پس از اجرای اولویت‌های اصلی به سراغ آن برویم. نمی‌توانیم اولویت‌های مهم‌تر را کنار بگذاریم و مستقیماً سراغ اولویت پنجم برویم.

ایلاتی: مردم باید بتوانند بین مسکن ملکی در تهران و شهرهای اطراف انتخاب کنند

فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد مسکن، گفت: ممکن است فردی بخواهد در داخل شهر زندگی کند، اما مستأجر باشد. این وضعیت نیز باید به یک انتخاب تبدیل شود؛ به این معنا که افراد بتوانند میان گزینه‌های مختلف تصمیم بگیرند؛ برای مثال، مسکن ملکی در داخل تهران یا مسکن ملکی در فاصله ۳۰ کیلومتری تهران.

اما مقدمات لازم برای ایجاد چنین انتخابی فراهم نشده است. وزارت راه و شهرسازی به‌جای اینکه ابتدا اولویت‌های اصلی را دنبال کند، سراغ اولویت پنجم رفته و طرح مسکن استیجاری را مطرح کرده است. این طرح در ابتدا قرار بود شامل ۷۰ هزار واحد مسکونی باشد، اما بعداً تعداد واحدها تغییر کرد و حتی ممکن است همین تعداد نیز محقق نشود.

شرایط مسکن در ایران مشابه کدام کشورها بوده است و آن کشورها چگونه توانسته‌اند این مشکل را حل کنند؟

فرشید ایلاتی در این خصوص گفت: بسیاری از کشورها با مسئله مسکن مواجه بوده‌اند و هرکدام متناسب با شرایط خود، روش خاصی را برای حل این مشکل پیدا کرده‌اند.

تجربه آمریکا در تأمین مالی مسکن؛ از وام تا بازار ثانویه اوراق بهادار

وی گفت: برای مثال، در آمریکا، نظام تأمین مالی مسکن به این شکل عمل می‌کند که بخش عمده‌ای از قیمت خانه از طریق وام تأمین می‌شود؛ به‌طوری‌که حتی ممکن است ۹۰ درصد قیمت خانه از محل وام باشد. در این کشور، نظام مالی گسترده‌ای وجود دارد که جریان‌های مختلف سرمایه داخلی و بین‌المللی را از مسیرهایی مانند اوراق مالی، وام و بازار ثانویه اوراق بهادار به سمت تأمین مالی مسکن هدایت می‌کند.

این سازوکار به تأمین مالی خرید مسکن کمک کرده است. اما ما در کشورمان به چنین دسترسی گسترده‌ای به سرمایه دسترسی نداریم. در ایران، سرمایه‌گذارانی که اوراق وام مسکن را خریداری کنند و نقدینگی لازم را در اختیار نظام بانکی قرار دهند، به اندازه کافی وجود ندارند تا بانک مسکن بتواند از این طریق منابع جدید تأمین کند و بار دیگر وام‌های جدیدی بپردازد.

بنابراین، باید مدلی متناسب با شرایط خودمان پیدا کنیم. یکی از راهکارهای مطرح در این زمینه، توسعه افقی شهرها و واگذاری زمین به مردم است.

ایلاتی: مردم باید بتوانند مسکن خود را به‌تدریج بسازند

این کارشناس ارشد حوزه مسکن با بیان اینکه فرض کنید من توان مالی محدودی دارم و فقط می‌توانم یک اتاق بسازم. اگر زمینی به مساحت ۲۰۰ مترمربع در اختیارم قرار بگیرد، می‌توانم ساخت‌وساز را با همان یک اتاق آغاز کنم. البته پیش‌شرط اجرای این روش آن است که زمین در اختیار مردم قرار بگیرد گفت:در این صورت، هر فرد می‌تواند مسکن خود را به‌تدریج بسازد. وقتی درآمد بیشتری به دست آورد، پس‌انداز کند، قرض بگیرد یا وام دریافت کند، می‌تواند یک اتاق دیگر به خانه اضافه کند و به‌مرور، مسکن مناسب‌تری برای خود فراهم آورد.

اما ما این کار را انجام نمی‌دهیم. اکنون دو سال و نیم از زمانی که باید تکالیف مربوط به ماده ۵۰ برنامه هفتم پیشرفت اجرایی می‌شد، گذشته است. در طول این سال‌ها، جلسات متعددی در کمیسیون عمران، کمیسیون برنامه و بودجه و کمیسیون‌های مختلف برگزار شده و بارها تأکید کرده‌ایم که این موضوع اهمیت دارد و باید به‌عنوان راهکار اصلی دنبال شود.

با این حال، با وجود گذشت حدود هفت سال از طرح و پیگیری این موضوع و تصویب قانون، هنوز تکالیف مربوط به آن اجرا نمی‌شوند و دو سال و نیم از دوره اجرای برنامه نیز گذشته است.

مطالبه ایلاتی از رسانه‌ها: هر روز از دولت درباره زمین‌های در اختیارش سؤال کنید

تاکید داشت: اینجاست که نقش رسانه‌ها اهمیت پیدا می‌کند. به نظر من، رسانه‌ها باید هر روز درباره این موضوع مطلب منتشر کنند و از دولت و سازمان ملی زمین و مسکن مطالبه‌گری کنند.

حدود یک ماه پیش اعلام شد که قرار است موجودی زمین‌های کشور اعلام شود. اکنون باید زمان آن رسیده باشد که این اطلاعات منتشر شوند. دولت باید به تفکیک هر شهر اعلام کند که سازمان ملی زمین و مسکن چه میزان زمین در اختیار دارد، این زمین‌ها در کجا قرار دارند و مساحت آن‌ها چقدر است؛ به‌تفکیک هکتار و مترمربع.

این اطلاعات باید در اختیار مردم قرار بگیرد. چرا مردم نباید بدانند که دولت در شهر محل سکونت آن‌ها چه میزان زمین در اختیار دارد؟ این زمین‌ها با منافع عمومی ارتباط دارند و مردم حق دارند درباره آن‌ها اطلاعات شفاف و دقیقی داشته باشند.

چرا این اتفاق نمی‌افتد؟ چون اگر اطلاعات منتشر شوند، مطالبه‌گری شکل می‌گیرد و مردم می‌پرسند چرا از این زمین‌ها برای حل مشکل مسکن استفاده نمی‌شود.

فرشید ایلاتی با گفتن از اینکه طبق آماری که مطرح شده است، سازمان ملی زمین و مسکن حدود ۱۳۵ هزار هکتار زمین در اختیار دارد؛ رقمی بسیار بزرگ که گفته می‌شود حدود دو برابر مجموع مساحت بافت‌های فرسوده شهری کشور است بیان داشت: این ظرفیت می‌تواند شرایط مسکن در کشور را تغییر دهد، اما اطلاعات مربوط به آن به‌صورت شفاف اعلام نمی‌شود و مشخص نیست این زمین‌ها دقیقاً در کجا قرار دارند و چه برنامه‌ای برای استفاده از آن‌ها وجود دارد.