تحلیل بازار مسکن ایران تا پایان سال ۱۴۰۴
رکود مسکن ناشی از عوامل ساختاری و محدودیت‌های ساخت‌وساز است که بدون اصلاحات نهادی و اقتصادی عمیق، تعادل بازار و رونق ساخت‌وساز دشوار خواهد بود.
تحلیل‌های جدید نشان می‌دهد رکود فعلی در بازار مسکن تنها به نوسانات کوتاه‌مدت مرتبط نیست، بلکه عوامل ساختاری نقشی کلیدی در این وضعیت ایفا می‌کنند. کاهش میزان ازدواج، افت محسوس تقاضای واقعی، محدودیت‌های ساخت‌وساز، و کاهش درآمد سرانه حقیقی، از دلایل عمده‌ای هستند که فشار بلندمدتی را به این بازار تحمیل کرده‌اند. تا زمانی که این متغیرها اصلاح نشوند، احیای کامل بازار دشوار خواهد بود.
به عبارتی دیگر، رویکردهای مقطعی قادر به ایجاد تغییرات پایدار نیستند و لازم است برنامه‌ریزی‌های جامع اقتصادی و اجتماعی صورت گیرد تا امکان افزایش تقاضای واقعی و رونق بخش ساخت‌وساز فراهم شود.
همچنین نباید نقش انتظارات عمومی در تعمیق رکود بازار نادیده گرفته شود. زمانی که مردم تصویر روشنی از آینده اقتصادی و وضعیت بازار مسکن ندارند، تمایل به خرید یا سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد و این خود به تداوم رکود دامن می‌زند. در چنین شرایطی، حتی اقداماتی نظیر افزایش موقتی عرضه مسکن یا کاهش نرخ سود تسهیلات، ممکن است تأثیر چندانی نداشته باشند؛ چراکه نااطمینانی اقتصادی و ریسک‌های موجود، مانعی برای اتخاذ تصمیمات بزرگ خانواده‌ها هستند.
آیا رکود در بازار مسکن باقی خواهد ماند؟بر اساس اظهار نظر یک پژوهشگر اقتصاد شهری، شرایط فعلی بازار مسکن بخشی از یک الگوی بلندمدت است و نمی‌توان آن را به یک پدیده کوتاه‌مدت نسبت داد. کاهش ازدواج، افت تقاضای مؤثر، نزول درآمد سرانه حقیقی و محدودیت در حوزه ساخت‌وساز، از جمله عوامل ریشه‌ای این رکود هستند. وی تأکید می‌کند که بدون اصلاح این عوامل، رفع رکود امکان‌پذیر نخواهد بود.
محمود اولاد، پژوهشگر و مدرس دانشگاه، به بررسی جزئی‌تر روندهای اخیر بازار مسکن پرداخته و دلایل کاهش تقاضا، افت توان خرید مردم و موانع موجود در مسیر تولید مسکن را مورد تحلیل قرار داده است.
وی در پاسخ به سوالی درباره شرایط فعلی بازار اظهار داشت که بازار مسکن دچار رکودی عمیق است و در مقایسه با چند ماه گذشته تغییر چندانی نداشته است. با نگاهی بلندمدت به تاریخچه این بازار، می‌توان دریافت که بخش عمده‌ای از این رکود، ماهیتی واقعی ندارد. به گفته وی، یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش تقاضا در گذشته، جمعیت بالای متولدین دهه ۶۰ و اوج‌گیری ازدواج در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ بود که میزان ازدواج‌ها به نزدیک یک میلیون مورد در سال می‌رسید. آن زمان ساخت‌وساز نیز متناسب با این میزان تقاضا رشد کرد.
وی افزود که این رونق به پایان رسیده و اکنون تعداد ازدواج‌ها به حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار مورد در سال کاهش یافته است. این کاهش تقاضا نشان می‌دهد که بازگشت به دوران رونق اوایل دهه ۹۰ در همان مقیاس امری بعید است.
حتی نیاز فعلی به سالانه ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیز تحت تأثیر رکود قرار گرفته است؛ رکودی که در ساخت‌وساز و معاملات به وضوح مشهود است.
توان خرید مردم و محدودیت وام‌دهیاز منظر عوامل اقتصادی، چه عواملی مهم‌تر هستند؟
یکی از اصلی‌ترین دلایل، کاهش محسوس قدرت خرید مردم در یک دهه گذشته، به‌ویژه ۵ تا ۶ سال اخیر است. افراد زیادی توانایی خرید واحدهای مسکونی با قیمت‌های فعلی را ندارند و حتی ارائه تسهیلات و وام‌ها نیز نمی‌تواند بخش عمده‌ای از هزینه‌ها را پوشش دهد.
وی افزود که پرداخت اقساط وام مستلزم درآمدی است که نشانه‌ای از بهبود آینده آن دیده نمی‌شود. همچنین، درآمد سرانه حقیقی نیز رو به کاهش است و در چنین وضعیتی، توان خرید عملاً وجود ندارد.
وی تأکید کرد که با کاهش سطح درآمدها، معمولاً کیفیت کالاهای مصرفی کاهش می‌یابد؛ اما در بازار مسکن این موضوع به سادگی امکان‌پذیر نیست. قانون‌گذاری‌ها و مقررات در زمینه‌هایی مثل ابعاد ساختمان، پارکینگ، نقشه، نما و استانداردهای دیگر هزینه تولید را بالا برده است. به این ترتیب، میان قدرت خرید خانوارها و هزینه‌های تولید ساختمان، شکاف جدی وجود دارد.
زمانی که تولیدکنندگان نمی‌توانند کیفیت املاک را کاهش دهند، خرید مسکن برای بسیاری از مردم امکان‌پذیر نمی‌شود و این عامل به شدت در تعمیق رکود تأثیرگذار است. در سوی دیگر، برآورده نشدن نیاز واقعی مردم ممکن است باعث گسترش مسکن نامناسب و بدمسکنی شود.
چشم‌انداز بازار مسکن در آینده چگونه پیش‌بینی می‌شود؟
وی در پاسخ به این سوال گفت: «اگر تغییر خاصی که بتواند به بهبود شرایط کمک کند رخ ندهد، چشم‌انداز مثبتی در کوتاه‌مدت نمی‌توان متصور شد. حتی در صورت آغاز رشد اقتصادی، بازگرداندن توان خرید مردم به وضعیت مطلوب در کوتاه‌مدت بسیار دشوار خواهد بود.»
او همچنین افزود که اگر امید و چشم‌انداز مثبتی در زمینه درآمد آینده شکل بگیرد، مردم ممکن است از طریق سرمایه‌گذاری یا دریافت وام اقدام کنند. اما در صورت نبود چنین امیدواری، احتمال رونق یافتن بازار مسکن و خروج از رکود بسیار پایین است.
ارسال نظر