بحران بازار اجاره / قیمت‌ها از کنترل خارج شده‌اند

در هفته‌های اخیر، بازار اجاره مسکن در تهران با تغییرات قیمتی چشمگیری روبه‌رو شده است. این افزایش نرخ‌ها، نه‌تنها ظرفیت مالی بسیاری از خانوارهای شهری را پشت سر گذاشته، بلکه تأثیرگذاری سیاست‌های کنترلی دولت و تصویب‌نامه‌های شورای عالی مسکن را نیز زیر سوال برده است.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد که مستأجران در مناطق معمولی تهران، برای اجاره یک واحد ۴۵ تا ۵۰ متری، نیازمند پرداخت ماهیانه حدود ۲۰ میلیون تومان به همراه ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه هستند. این ارقام به‌وضوح از سقف ۲۵ درصدی که دولت تعیین کرده عبور کرده و حاکی از رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی هستند. به بیان دیگر، بازار به شکل مستقل و جدا از برنامه‌ریزی‌های رسمی حکومت عمل می‌کند.

وجود اختلاف عمیق بین تصمیمات قانونی و واقعیت‌های بازار، ریشه‌هایی چندگانه دارد. پایین بودن قدرت نظارتی ، فقدان مکانیزم‌های تنبیهی، و فشار تقاضای شدید، از عواملی هستند که در این مسیر نقش مؤثر داشته‌اند. افزون بر این، کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده تا بخش بزرگی از جمعیتی که برنامه خرید مسکن داشتند، به بازار اجاره منتقل شوند. این حرکت از سوی خریداران به سمت اجاره، فشار تقاضا را تشدید کرده و موقعیت تعیین نرخ‌های بالاتر را برای مالکان فراهم آورده است. همچنین نبود انگیزه برای عرضه واحدهای خالی ، بر افزایش این فشار افزوده است.

بر این عوامل، تحولات اقتصادی و افزایش تورم نیز اثری قابل توجه دارند. از رشد هزینه‌های مصالح ساختمانی تا مالیات‌های جدید، همه این موضوعات ذهنیت تورمی را در جامعه تقویت می‌کنند. بخشی از این موج افزایش قیمت، نتیجه همین انتظارات تورمی است که در صورت فقدان مداخله جدی، می‌توانند دورانی چرخه‌ای و خودتقویتی ایجاد کنند.

چالش‌های اجرایی در قوانین اجاره‌بها

هرچند دولت نسبت به تصویب سقف افزایش اجاره تأکید کرده، اما ابزارهای مناسب برای اجرای این سیاست‌ها را در اختیار نداشته است. نبود پایگاه‌های شفاف اطلاعاتی برای رصد قراردادها ، عدم تعیین نهادی سریع‌العمل برای رسیدگی به موارد تخلف ، و فقدان انگیزه برای مالکان با سیاست‌گذاری حمایتی هماهنگ شوند ، همگی عواملی هستند که قانون مصوب را به‌نوعی روی کاغذ نگه داشته‌اند.

عوارض اجتماعی افزایش بی‌سابقه اجاره‌بها

پیامدهای اجتماعی این افزایش اجاره حتی از آثار اقتصادی آن هم نگران‌کننده‌تر هستند. کاهش توان خانوارها برای پرداخت اجاره، مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها را گسترش داده است. دستیابی به خدمات عمومی دشوارتر شده و روند افزایش حاشیه‌نشینی را سرعت بخشیده است. این مسائل نه تنها شرایط زندگی بلکه ساختار اجتماعی و امنیت شهری را نیز متأثر می‌کنند.

ادامه این روند از دو منظر خطرآفرین است؛ اول، فرسایش طبقه متوسط و کاهش پایداری اقتصادی آن، و دوم، شکل‌گیری شکاف‌های اجتماعی عمیق‌تر میان طبقات. این گونه اختلافات، پیامدهایی مانند افزایش جرم، کاهش اعتماد اجتماعی و نارضایتی عمومی را به‌دنبال خواهند داشت. مسکن دیگر تنها یک کالا نیست؛ بلکه عنصری کلیدی برای ثبات روانی و نظم شهری به شمار می‌رود.

رشد نرخ اجاره بالاتر از تورم عمومی

گزارش‌های منتشرشده از وضعیت تورم در ایران نشان می‌دهند که افزایش اجاره‌بها از میانگین تورم عمومی سبقت گرفته است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران ، تورم سالانه اجاره‌بها به ۳۶.۵ درصد رسیده است. افزون بر آن، هزینه خدمات مرتبط با مسکن، از جمله تعمیر و نگهداری نیز جهشی ۴۴.۳ درصدی را تجربه کرده‌اند.

این وضعیت باعث شده تا تعمیرات ساختمان‌ها و نگهداری از تأسیسات، به طور کامل بر دوش مستأجران بیفتد. کُنش‌گران بازار هشدار می‌دهند که ادامه روند افزایش هزینه‌های جانبی ، ممکن است به موج جدیدی از افزایش اجاره‌بها در فصل زمستان منجر شود.

بررسی‌ها گویای این است که رقم ۴۵۰ هزار تومان به‌عنوان میانگین اجاره هر مترمربع در تهران، مرزی تازه و البته نگران‌کننده در بازار اجاره شهر است. چنین ارقامی به معنای فشاری مضاعف بر خانوارها محسوب می‌شود و سیاست‌گذاران را نسبت به آینده هشدار می‌دهد. کنترل تورم و حمایت مالی از مستأجران ، یگانه راه پایان دادن به این بحران است.