قبل از خرید زمین این اشتباه را نکنید؛ ممکن است صدها میلیون تومان ضرر کنید + فیلم

مینا نیکزاد، کارشناس مدیریت منابع آب ایران، با اشاره به اهمیت استعلام بستر و حریم پیش از خرید زمین به خبرنگار اجتماعی رکنا گفت: خرید زمین برای بسیاری از افراد مهم‌ترین سرمایه‌گذاری زندگی محسوب می‌شود، اما گاهی بی‌توجهی به یک موضوع حقوقی و فنی می‌تواند خسارتی جبران‌ناپذیر به همراه داشته باشد؛ موضوعی که هر سال شماری از خریداران را پس از انجام معامله با مشکلات جدی مواجه می‌کند.

وی افزود: پیش از خرید هرگونه زمین در مجاورت رودخانه‌ها، مسیل‌ها، نهرهای طبیعی و در موارد مشمول قانون، کانال‌ها و شبکه‌های آبرسانی و زهکشی، باید وضعیت بستر و حریم آن از شرکت آب منطقه‌ای استعلام شود.

نیکزاد ادامه داد: اهمیت این موضوع زمانی بیشتر آشکار می‌شود که برخی مالکان، پس از خرید زمین و پرداخت بهای کامل آن، هنگام دریافت مجوز ساخت، تفکیک یا در جریان بررسی‌های کارشناسی متوجه می‌شوند بخشی از زمین در محدوده بستر یا حریم قرار گرفته و امکان بهره‌برداری از تمام مساحت خریداری‌شده را ندارند. در چنین شرایطی، علاوه بر کاهش ارزش اقتصادی ملک، اختلافات حقوقی میان خریدار و فروشنده نیز دور از انتظار نیست.

بستر و حریم چیست؟

وی درباره تعریف بستر و حریم توضیح داد: بر اساس ماده ۵۱ قانون توزیع عادلانه آب و آیین‌نامه اجرایی آن، تعیین بستر و حریم رودخانه‌ها، مسیل‌ها، انهار طبیعی، مرداب‌ها، برکه‌های طبیعی و شبکه‌های آبرسانی، آبیاری و زهکشی بر عهده وزارت نیرو و شرکت‌های آب منطقه‌ای است.

نیکزاد گفت: بستر محدوده‌ای از رودخانه یا آبراهه است که جریان آب و سیلاب با دوره بازگشت تعیین‌شده، به‌طور معمول ۲۵ ساله، آن را اشغال می‌کند و در زمره انفال و در اختیار حکومت قرار دارد.

وی افزود: حریم نیز اراضی مجاور بستر است که به‌عنوان حق ارتفاق برای حفاظت، نگهداری، بهره‌برداری و انتفاع از رودخانه یا آبراهه تعیین می‌شود.

این کارشناس حوزه منابع آب تأکید کرد: نکته‌ای که بسیاری از مردم از آن اطلاع ندارند این است که حریم رودخانه به معنای محدوده ایمن در برابر سیلاب نیست. ممکن است زمینی خارج از حریم قانونی قرار داشته باشد، اما در زمان وقوع یک سیلاب شدید همچنان در معرض آب‌گرفتگی قرار گیرد. بنابراین هدف از تعیین حریم، حفاظت و صیانت از رودخانه و امکان بهره‌برداری مناسب از آن است، نه تضمین ایمنی سکونتگاه‌های اطراف رودخانه.

یک تصور اشتباه که می‌تواند گران تمام شود

نیکزاد گفت: بسیاری تصور می‌کنند اگر سال‌ها از یک آبراهه آبی عبور نکرده باشد یا مسیر آن خشک به نظر برسد، دیگر رودخانه یا مسیل محسوب نمی‌شود؛ در حالی که این تصور نادرست است.

وی افزود: رودخانه‌های فصلی و مسیل‌ها ممکن است سال‌ها جریان قابل‌توجهی نداشته باشند، اما در پی بارندگی‌های شدید دوباره فعال شوند. از همین رو، وضعیت فعلی زمین تنها معیار تشخیص نیست و کارشناسان در تعیین بستر و حریم به سوابق تاریخی، مطالعات فنی و ویژگی‌های طبیعی منطقه نیز استناد می‌کنند.

بستر و حریم چگونه تعیین می‌شود؟

این کارشناس مدیریت منابع آب ایران اظهار کرد: برخلاف تصور عمومی، تعیین بستر و حریم صرفاً با یک بازدید میدانی انجام نمی‌شود، بلکه حاصل مجموعه‌ای از مطالعات فنی، هیدرولوژیکی، هیدرولیکی و حقوقی است.

وی ادامه داد: در این فرآیند، کارشناسان از عکس‌های هوایی تاریخی، به‌ویژه پروازهای دهه ۱۳۴۰ از جمله عکس‌های سال ۱۳۴۶، برای شناسایی مسیر طبیعی رودخانه‌ها و آبراهه‌ها و بررسی تغییرات آن‌ها در طول زمان استفاده می‌کنند. همچنین تصاویر ماهواره‌ای سال‌های مختلف، نقشه‌های توپوگرافی، مدل رقومی ارتفاع (DEM)، بررسی شیب زمین و مسیر طبیعی رواناب، مطالعات هیدرولوژیکی و هیدرولیکی، تحلیل آمار بارندگی، دبی جریان و محاسبه سیلاب با دوره بازگشت مصوب، از مهم‌ترین ابزارهای مورد استفاده در این مطالعات هستند.

نیکزاد گفت: علاوه بر این، بازدیدهای میدانی، بررسی آثار طبیعی مانند رسوبات، فرسایش و نشانه‌های وقوع سیلاب‌های گذشته، همچنین بررسی نقشه‌های ثبتی، کاداستر و سایر سوابق موجود در دستگاه‌های اجرایی نیز در تعیین دقیق بستر و حریم نقش اساسی دارند.

وی افزود: به همین دلیل، ممکن است زمینی که امروز کاملاً خشک، زیر کشت یا حتی محصور شده است، بر اساس مستندات فنی و سوابق طبیعی، در محدوده بستر یا حریم قرار گیرد.

یک مثال واقعی

نیکزاد در تشریح پیامدهای بی‌توجهی به این موضوع گفت: فرض کنید فردی زمینی به مساحت یک هزار مترمربع را خریداری کرده و بهای آن را به‌طور کامل پرداخت کرده است. پس از انجام استعلام و بررسی‌های فنی مشخص می‌شود ۲۵۰ مترمربع از این زمین در محدوده بستر یا حریم یک آبراهه قرار دارد.

وی ادامه داد: در چنین شرایطی، خریدار عملاً هزینه کل زمین را پرداخت کرده، اما امکان بهره‌برداری از تمام مساحت آن را نخواهد داشت. این موضوع می‌تواند ارزش ملک را کاهش داده و خسارت مالی قابل‌توجهی برای مالک ایجاد کند.

این کارشناس افزود: نمونه‌هایی از این دست طی سال‌های گذشته در نقاط مختلف کشور مشاهده شده و نشان می‌دهد بی‌توجهی به استعلام بستر و حریم می‌تواند پیامدهای اقتصادی و حقوقی سنگینی به همراه داشته باشد.

نیکزاد در پایان تأکید کرد: پیش از امضای هر قرارداد خرید زمین در حاشیه رودخانه‌ها، مسیل‌ها و آبراهه‌ها، حتماً استعلام رسمی بستر و حریم دریافت کنید و صرفاً به سند مالکیت، اظهارات فروشنده یا موقعیت ظاهری زمین اکتفا نکنید.

وی خاطرنشان کرد: طی سال‌های اخیر، افزایش ساخت‌وساز در حاشیه رودخانه‌ها و آبراهه‌ها، ضرورت آگاهی عمومی درباره بستر و حریم را بیش از گذشته آشکار کرده است. بسیاری از اختلافات حقوقی و خسارت‌های مالی، نه به دلیل نقص قانون، بلکه به علت ناآگاهی خریداران از وضعیت واقعی زمین رخ می‌دهد.

نیکزاد گفت: یک استعلام ساده پیش از خرید شاید تنها چند روز زمان ببرد، اما می‌تواند از خسارتی جلوگیری کند که جبران آن گاه سال‌ها زمان، هزینه و پیگیری حقوقی می‌طلبد.