تکلیف قانونی الحاق زمین در برنامه هفتم معطل ماند؛ شورای عالی شهرسازی ترمز مسکن را کشید

به گزارش  خبرنگار رکنا،  طبق قانون برنامه هفتم پیشرفت، دولت موظف بوده سالانه ۶۵ هزار هکتار زمین با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هکتار به محدوده شهرها الحاق کند تا از این مسیر، امکان خانه‌دار شدن اقشار مختلف تسهیل و دوره دسترسی خانوارها به مسکن کاهش یابد. کارشناسان بارها عنوان کردند راه عبور از بحران مسکن، الحاق زمین و توسعه افقی و مساحت شهرهاست. با این حال، مصوبات شورای عالی شهرسازی بیشتر بر توسعه درونی و افزایش تراکم متمرکز بوده و همین رویکرد، اجرای تکالیف برنامه هفتم را در عمل به تعویق انداخته است. شورا در بسیاری از موارد الحاق زمین را کند کرده یا تصمیم‌گیری‌ها را مشروط به شرایطی گذاشته که اجرای سریع قانون را با مانع جدی روبه‌رو کرده است. در نتیجه، شهرها برای پاسخ به نیاز جمعیت جدید، به جای توسعه متوازن، به فشار بر بافت‌های موجود روی آورده‌اند.

در سال ۱۴۰۲ بیش از ۲۸ هزار هکتار زمین به محدوده شهرها الحاق شد و در سال جاری نیز از میان ۱۱ هزار هکتار شناسایی‌شده، ۷ هزار و ۳۴۱ هکتار به تصویب رسیده است. همچنین تاکنون ۲۴ شهرک جدید در مسیر بررسی و تصویب قرار گرفته‌اند. این داده‌ها نشان می‌دهد که شورا گام‌هایی در جهت تامین زمین برداشته است. اما فاصله میان «تصویب روی کاغذ» و «اثرگذاری در بازار» بسیار زیاد است. تا زمانی که زمین‌های مصوب وارد چرخه ساخت‌وساز نشوند و زیرساخت‌هایی مانند آب، برق، حمل‌ونقل و خدمات شهری فراهم نگردد، بازار مسکن از کمبود عرضه رهایی نخواهد یافت.

تراکم‌فروشی؛ مُسکن کوتاه‌مدت یا بحران بلندمدت؟

یکی از ابزارهای شورای عالی در دهه اخیر، بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکم ساختمانی بوده است. این سیاست در ظاهر برای جلوگیری از احتکار زمین و منطقی‌سازی توسعه شهری طراحی شد، اما در عمل به تراکم‌فروشی و وابستگی مالی شهرداری‌ها به فروش مجوزهای ساختمانی دامن زد.

مصوبه آبان ۱۳۷۸ شورای عالی شهرسازی و معماری بود که به‌موجب آن الحاق زمین جدید به محدوده شهرها ممنوع شد. از آن زمان، عملاً تنها راه توسعه شهرها افزایش تراکم در محدوده‌های موجود تلقی شد. همین سیاست، عرضه زمین را محدود و در انحصار شورا نگه داشت و نتیجه آن رشد بی‌سابقه قیمت‌ها و فشار مستقیم بر خانوارها بود. به جای توسعه متوازن و دسترس‌پذیر، کلان‌شهرها با برج‌سازی‌های فشرده و جمعیت‌پذیری بیش از توان زیرساخت‌های شهری مواجه شدند؛ مشکلی که امروز با عنوان بحران تراکم‌فروشی شناخته می‌شود.

تهران و مشهد؛ نمونه‌های روشن از محدودیت

بررسی طرح‌های جامع شهر تهران و مشهد نشان می‌دهد نیاز مبرم این کلان‌شهرها به توسعه محدوده شهری بارها با سیاست‌های محدودکننده شورا مواجه شده است. در تهران، طرح جامع سوم (۱۳۸۵) جمعیت وقت را ۸.۷ میلیون نفر در محدوده ۶۲ هزار هکتاری برآورد کرده بود؛ یعنی تراکم ۱۴۰ نفر در هکتار، و چشم‌انداز ۱۴۰۵ حتی عدد ۱۶۹ نفر در هکتار را پیش‌بینی می‌کرد. این فشار باعث شد جمعیت سرریز به بافت‌های فرسوده و مناطق حاشیه‌ای رانده شود و قیمت زمین در داخل محدوده‌های شهری جهش بی‌سابقه‌ای یابد.

در مشهد نیز روند مشابهی دیده می‌شود. طرح جامع فرنهاد (۱۳۹۵) جمعیت ۳.۱۸ میلیون نفری را در محدوده ۲۹ هزار هکتاری ثبت کرد؛ یعنی تراکم ۱۲۶ نفر در هکتار. این رقم برای افق ۱۴۱۲ به ۱۴۶ نفر در هکتار پیش‌بینی شد. محدود ماندن محدوده شهری، علی‌رغم رشد جمعیت زائرپذیر و مهاجرپذیر، موجب شد فشار تقاضا بر زمین و مسکن در مناطق مرکزی و حاشیه‌ای به‌شدت افزایش یابد.

بحران آب؛ بهانه یا هشدار جدی؟

شورای عالی شهرسازی در بسیاری از مصوبات خود به بحران آب اشاره کرده و محدودیت توسعه افقی را با استناد به کمبود منابع آبی توجیه کرده است. تقریباً هیچ کلان‌شهری در کشور از نظر تأمین آب شرب وضعیت نرمال ندارد و این موضوع نگرانی‌ها درباره توسعه بی‌محابای شهرک‌های جدید را افزایش داده است.

با این حال، بحران آب نباید به بهانه‌ای برای انحصار زمین تبدیل شود. دولت می‌تواند هم‌زمان با توسعه  افقی شهرها، طرح‌های آبرسانی، شیرین‌سازی و مدیریت بهینه مصرف را پیش ببرد. با فناوری‌های نوین و سرمایه‌گذاری در زیرساخت، توسعه شهری می‌تواند بدون تشدید بحران‌های زیست‌محیطی انجام گیرد.

شکاف میان مصوبه و اجرا

با کنار هم قرار دادن شواهد در تهران و مشهد نیز نشان می‌دهد داده‌ها می‌توان به این نتیجه رسید که بحران مسکن نه صرفاً ناشی از سوداگری یا رشد جمعیت، بلکه محصول سیاست‌های بلندمدت شورای عالی شهرسازی است. این شورا با محدود کردن محدوده شهرها و تاکید بیش از حد بر توسعه درونی، عرضه زمین را محدود کرده و شهرداری‌ها را به سمت فروش تراکم سوق داده است. از سوی دیگر، هرچند آمارهای رسمی از الحاق هزاران هکتار زمین حکایت دارد، اما این زمین‌ها تا زمان آماده‌سازی زیرساخت و ورود به چرخه ساخت‌وساز، تاثیری بر بازار نخواهند داشت. شکاف میان مصوبه و عمل دقیقاً همان جایی است که بحران مسکن تداوم می‌یابد.

نیاز به اصلاح حکمرانی زمین

بحران کنونی مسکن بیش از هر چیز، ریشه در حکمرانی زمین دارد. اصلاح مصوبات شورای عالی شهرسازی، هم‌سوسازی تصمیم‌ها با تکالیف برنامه هفتم و مشروط‌سازی توسعه افقی به تأمین زیرساخت‌های حیاتی، تنها راه عبور از وضعیت فعلی است. در غیر این صورت، ادامه تراکم‌فروشی، محدودسازی عرضه زمین و کندی الحاق اراضی، بازار مسکن را همچنان در وضعیت نابسامان نگه خواهد داشت.

تجربه نشان داده است که انحصار زمین به معنای گرانی مداوم و فشار بر اقشار متوسط و ضعیف است. باز کردن مسیر توسعه متوازن، تضمین‌کننده کاهش قیمت‌ها و افزایش امید به خانه‌دار شدن برای میلیون‌ها خانواده ایرانی خواهد بود. برای تحقق برنامه هفتم توسعه و دسترسی مردم به مسکن، باید اصلاح جدی در حکمرانی زمین صورت گیرد. هم‌سوسازی مصوبات شورا با تکالیف قانونی، مشروط‌سازی توسعه به تامین زیرساخت‌هایی مانند آب و حمل‌ونقل و شفاف‌سازی درباره نتایج سیاست‌های تراکم، تنها راه برون‌رفت از بحران است. در غیر این صورت، بحران مسکن در تهران، مشهد و دیگر کلان‌شهرها ادامه خواهد یافت و انحصار زمین همچنان مانع خانه‌دار شدن میلیون‌ها خانواده ایرانی خواهد بود.