ملک ورثه‌ای؛ جایی که یک امضا سرنوشت معامله را عوض کند/ مهریه همسر متوفی جزء دیون است

به گزارش رکنا ، فوت مرگ مالک یک ملک، پایان ماجرا نیست؛ از همان لحظه، پای ورثه به میان می‌آید و ملکی که تا دیروز در اختیار یک نفر بود، به مال مشترک چند نفر تبدیل می‌شود. از اینجا به بعد، فروش، انتقال یا حتی تصرف در ملک، دیگر تصمیم یک نفر نیست و رعایت حقوق همه وراث اهمیت پیدا می‌کند.

ملک ورثه‌ای به ملکی گفته می‌شود که مالک آن فوت کرده و هنوز میان وراث تقسیم نشده است. در چنین شرایطی، ملک به‌صورت مشاع متعلق به تمام ورثه است و هر یک از آنها فقط نسبت به سهم‌الارث خود حق تصمیم‌گیری دارد.برای مثال، اگر متوفی سه وارث داشته باشد، ملک او تا پیش از تقسیم ارث، به هر سه نفر به‌صورت مشاع تعلق دارد. بنابراین هر وارث می‌تواند سهم خود را منتقل کند، اما فروش کل ملک بدون رضایت سایر وراث امکان‌پذیر نیست و معامله نسبت به سهم افرادی که رضایت نداده‌اند، با مشکل حقوقی مواجه خواهد شد.

قبل از فروش، اول وراث را بشناسید

فارس در ادامه گزارش خود آورده است ، پس از فوت مالک، ابتدا باید هزینه‌های مربوط به کفن و دفن و وصایای او تعیین تکلیف شود و سپس اموال بر اساس قانون ارث میان وراث قرار گیرد. وراث و میزان سهم هرکدام نیز در گواهی انحصار وراثت مشخص می‌شود.در این میان، یک نکته مهم درباره وصیت وجود دارد؛ طبق ماده ۸۴۳ قانون مدنی، وصیت نسبت به بیش از یک‌سوم اموال متوفی بدون اجازه وراث نافذ نیست. اگر برخی از وراث اجازه دهند، وصیت فقط نسبت به سهم همان افراد اعتبار خواهد داشت.

از سوی دیگر، مالک در زمان حیات خود می‌تواند اموالش را به دیگری منتقل کند؛ انتقالی که الزاماً فقط به شکل خرید و فروش نیست و می‌تواند در قالب صلح یا قراردادهای دیگر انجام شود. بنابراین، آنچه در زمان حیات مالک به‌طور صحیح منتقل شده، با موضوع ارث پس از فوت تفاوت دارد.

معامله ملک ورثه‌ای چه مدارکی می‌خواهد؟

خریدار در زمان معامله ملک موروثی باید مدارک مربوط به ملک و تمام وراث را با دقت بررسی کند؛ از جمله مدارک هویتی وراث، گواهی انحصار وراثت، سند ملک، مدارک مربوط به مالیات بر ارث، پایان کار و عوارض شهرداری.اگر یکی از وراث محجور باشد، موضوع حساس‌تر می‌شود و برای انجام معامله باید تشریفات قانونی مربوط به او، از جمله مجوز دادستان و رضایت قیم، رعایت شود.همچنین اگر یکی از وراث به نمایندگی از دیگران قصد فروش کل ملک را داشته باشد، باید وکالت‌نامه معتبر از سایر وراث ارائه کند. در غیر این صورت، صرف ادعای نمایندگی نمی‌تواند حقوق سایر مالکان را نادیده بگیرد.

وقتی یکی از وراث در ملک می‌ماند

ماجرا فقط به فروش ختم نمی‌شود. گاهی یکی از وراث پس از فوت مالک، همچنان در خانه یا ملک موروثی زندگی می‌کند یا آن را بدون رضایت سایر وراث اجاره می‌دهد.تا زمانی که ملک تقسیم نشده، هیچ‌یک از وراث نمی‌تواند بدون رعایت حقوق دیگران، ملک مشاع را در اختیار انحصاری خود قرار دهد. تصرف بدون رضایت سایر شرکا می‌تواند موجب طرح دعوای حقوقی و در موارد قانونی، پیگیری کیفری و مطالبه خسارت شود.

 اگر وراث بر سر فروش توافق نکنند

گاهی اختلاف میان وراث آنقدر جدی است که امکان توافق برای فروش ملک وجود ندارد یا ملک قابلیت افراز و تقسیم ندارد. در این شرایط، موضوع می‌تواند به دادگاه کشیده شود.با ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، در صورت فراهم بودن شرایط قانونی، ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد و پس از واریز وجه، مبلغ حاصل بر اساس سهم هر یک از وراث میان آنها تقسیم می‌شود. حضور وراث یا نماینده قانونی آنها نیز در این فرآیند اهمیت دارد.

چگونه سهم همسر متوفی را باید داد؟

در اسناد مالکیت املاک موروثی ممکن است عباراتی مانند «به استثنای بهای ربعیه/ثمنیه عرصه و اعیان» دیده شود. این عبارت به حقوق ارثی همسر متوفی مربوط است.

مطابق قانون، اگر متوفی فرزند نداشته باشد، سهم‌الارث همسر یک‌چهارم و در صورت داشتن فرزند، یک‌هشتم از ماترک است. در مورد زوجه، سهم او از قیمت اموال غیرمنقول نیز مورد توجه قرار می‌گیرد و به همین دلیل چنین عبارتی ممکن است در اسناد سایر وراث درج شود.اگر وراث از پرداخت بهای سهم‌الارث زوجه خودداری کنند، قانون برای استیفای این حق، راهکارهایی پیش‌بینی کرده است.

معامله‌ای که باید با سند و حساب‌وکتاب جلو برود

ملک ورثه‌ای، برخلاف تصور برخی، قابل خرید و فروش است؛ اما چون پای چند مالک و گاهی افراد محجور، مالیات، شهرداری و حقوق همسر متوفی در میان است، یک معامله ساده ملکی نیست.برای همین، پیش از امضای هر قراردادی باید مشخص باشد چه کسی مالک است، سهم هر وارث چقدر است و چه کسی حق فروش دارد.

مهریه همسر متوفی جزء دیون محسوب می شود

این نکته ضروریست که قبل از تقسیم ارث بین وراث ، ابتدا مهریه همسرمتوفی و در صورت داشتن بدهی به اشخاص که جزء دیون فرد محسوب می پرداخت و باقی مانده ارث بین وراث طبق مطالب گفته شده تقسیم شود.

رعایت همین چند نکته می‌تواند خریدار و وراث را از اختلافی طولانی بر سر ملکی که قرار بوده معامله‌ای ساده باشد، دور نگه دارد.