مالیات خانه‌ های خالی پس از سال‌ ها انتظار / شهرداری‌ ها مأمور شناسایی شدند، فهرست خانه‌ ها به دست سازمان مالیات می‌ رسد؟

به گزارش خبرنگار اقتصادی رکنا، پس از سال‌ها بحث درباره شناسایی خانه‌های خالی و موانع اجرای قانون مالیات بر این واحدها، هیئت وزیران آیین‌نامه اجرایی تبصره ۵ ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را تصویب و ابلاغ کرد. بر اساس این مصوبه، شهرداری‌های شهرهای دارای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت موظف هستند با استفاده از اطلاعات ساختمانی، سوابق صدور پروانه، پایان کار، اطلاعات عوارض و سایر ظرفیت‌های اطلاعاتی خود، واحدهای مسکونی خالی از سکنه را شناسایی کنند.

این آیین‌نامه در جلسه ۲۹ مهرماه ۱۴۰۵ هیئت وزیران به تصویب رسیده و در تاریخ ۱۲ آبان‌ماه با شماره ۹۵۷۲۰ ابلاغ شده است.

اهمیت این تصمیم در آن است که شناسایی خانه‌های خالی دیگر صرفاً به اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان محدود نخواهد بود و شهرداری‌ها نیز باید اطلاعات محلی و ساختمانی خود را در این فرآیند به کار بگیرند.

مالیات خانه‌های خالی چرا سال‌ها به نتیجه نرسید؟

یکی از مهم‌ترین مشکلات اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، نبود اطلاعات کامل، دقیق و قابل اتکا درباره واحدهای مشمول مالیات بوده است.

سازمان امور مالیاتی برای مطالبه مالیات از مالکان خانه‌های خالی به اطلاعاتی نیاز دارد که وضعیت سکونت، مالکیت و مشخصات دقیق هر واحد را مشخص کند. با این حال، بخش مهمی از اطلاعات مورد نیاز باید ابتدا در سامانه ملی املاک و اسکان تجمیع و پس از بررسی و تأیید وزارت راه و شهرسازی به سازمان امور مالیاتی منتقل شود.

در همین زمینه، موضوع تأخیر در ارسال اطلاعات بارها از سوی مسئولان مالیاتی مطرح شده است.

بر اساس گزارش‌های منتشرشده در مهرماه ۱۴۰۵، مسئولان سازمان امور مالیاتی اعلام کرده‌اند که با وجود پایان مهلت قانونی، فهرست اطلاعات خانه‌های خالی سال ۱۴۰۴ هنوز به این سازمان نرسیده است. این در حالی است که سازمان امور مالیاتی برای انجام تکالیف قانونی خود به همین اطلاعات نیاز دارد.

بنابراین، مشکل اصلی تنها نبود قانون یا تعیین نشدن مالیات نیست؛ بلکه حلقه مفقوده، شناسایی دقیق واحدها و تکمیل فرآیند تبادل اطلاعات میان دستگاه‌های مسئول بوده است.

اکنون آیین‌نامه جدید تلاش می‌کند این خلأ را با ورود مستقیم شهرداری‌ها به فرآیند شناسایی اولیه برطرف کند.

وزارت راه همچنان حلقه اصلی اتصال اطلاعات به سازمان مالیاتی است

نکته مهم در آیین‌نامه جدید این است که مسئولیت نهایی تشخیص و معرفی واحدهای مشمول مالیات همچنان بر عهده وزارت راه و شهرسازی قرار دارد.

بر اساس سازوکار تعیین‌شده، شهرداری‌ها باید اطلاعات واحدهای شناسایی‌شده را از طریق دسترسی پیش‌بینی‌شده در سامانه ملی املاک و اسکان در اختیار وزارت راه قرار دهند.

این اطلاعات شامل مشخصات مالک درج‌شده در پروانه ساختمانی، کدپستی، سهم مالکیت و مساحت واحد خواهد بود.

وزارت راه و شهرسازی نیز موظف است اطلاعات دریافتی را با داده‌های سامانه ملی املاک و اسکان تطبیق دهد، صحت آنها را بررسی کند و فهرست نهایی واحدهای خالی را برای مطالبه مالیات در اختیار سازمان امور مالیاتی کشور قرار دهد.

بر اساس ماده ۴ آیین‌نامه، وزارت راه باید حداکثر تا پایان خردادماه هر سال فهرست نهایی خانه‌های خالی را برای اقدام مالیاتی به سازمان امور مالیاتی اعلام کند.

به این ترتیب، شهرداری‌ها مسئول شناسایی اولیه هستند، وزارت راه مسئول صحت‌سنجی و نهایی‌سازی اطلاعات است و سازمان امور مالیاتی وظیفه مطالبه و وصول مالیات را بر عهده دارد.

کدام خانه‌ها مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شوند؟

مطابق تعریف مندرج در آیین‌نامه جدید، واحد مسکونی واقع در محدوده شهر که در هر سال مالیاتی، بر اساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان، در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، در گروه خانه‌های خالی قرار می‌گیرد.

البته برای واحدهای نوساز و پروژه‌های انبوه‌سازی مهلت جداگانه در نظر گرفته شده است:

واحدهای مسکونی نوساز پس از گذشت ۱۲ ماه از صدور گواهی پایان عملیات ساختمانی، در صورت خالی بودن، مشمول مقررات می‌شوند.

واحدهای واقع در طرح‌های انبوه‌سازی پس از گذشت ۱۸ ماه از صدور گواهی پایان عملیات ساختمانی، در صورت خالی بودن، مشمول مقررات خواهند بود.

بنابراین صرف خالی بودن یک واحد برای چند هفته یا چند ماه به معنای مشمول شدن فوری آن به مالیات نیست و مدت زمان مقرر در قانون و اطلاعات ثبت‌شده در سامانه ملاک بررسی خواهد بود.

مالیات خانه‌های خالی چقدر است؟

بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات خانه‌های خالی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره محاسبه می‌شود و ضرایب آن با افزایش مدت خالی ماندن ملک بیشتر خواهد شد.

ضرایب قانونی به این ترتیب است:

سال اول: معادل ۶ برابر مالیات متعلقه بر مبنای درآمد اجاره

سال دوم: معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه

سال سوم و سال‌های بعد: معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه

این ضرایب به معنای تعیین یک مبلغ ثابت برای تمام خانه‌های خالی نیست؛ زیرا میزان مالیات به مبنای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره و مشخصات ملک بستگی دارد.

در نتیجه، شناسایی صحیح واحدها و دسترسی سازمان امور مالیاتی به اطلاعات مالکیت و وضعیت سکونت، نقش تعیین‌کننده‌ای در اجرای این قانون خواهد داشت.

۱۰۰ درصد درآمد مالیات خانه‌های خالی به شهرداری‌ها می‌رسد

یکی از مهم‌ترین بخش‌های آیین‌نامه جدید، تعیین تکلیف محل مصرف درآمدهای حاصل از مالیات خانه‌های خالی است.

بر اساس ماده ۶، سازمان برنامه و بودجه کشور موظف است در لوایح بودجه سنواتی، ۱۰۰ درصد درآمد حاصل از اجرای این آیین‌نامه را در چارچوب قوانین بودجه و موافقت‌نامه‌های مربوط، به شهرداری محل اخذ مالیات اختصاص دهد.

اما این منابع قرار نیست صرف هزینه‌های عمومی شهرداری‌ها شود.

طبق مصوبه، درآمد حاصل باید برای دو هدف مشخص هزینه شود:

۱. احیای بافت‌های فرسوده شهری.

۲. اتخاذ تدابیر لازم برای ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت برای افراد بی‌بضاعت.

به بیان دیگر، سیاست‌گذار تلاش کرده است میان دریافت مالیات از خانه‌های خالی و تأمین منابع مورد نیاز برای بهبود وضعیت مسکن اقشار کم‌درآمد ارتباط برقرار کند.

این موضوع می‌تواند برای شهرداری‌ها نیز انگیزه مالی ایجاد کند تا شناسایی واحدهای خالی را با جدیت بیشتری دنبال کنند.

آیا این بار مالیات خانه‌های خالی واقعاً اجرا می‌شود؟

با وجود ابلاغ آیین‌نامه جدید، هنوز یک سؤال اساسی باقی است: آیا شهرداری‌ها می‌توانند اطلاعات دقیق و قابل استنادی از خانه‌های خالی تهیه کنند و آیا وزارت راه و شهرسازی این بار فهرست نهایی را به‌موقع به سازمان امور مالیاتی خواهد رساند؟

تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که وجود قانون و تعیین تکلیف دستگاه‌ها به‌تنهایی برای اجرای موفق مالیات خانه‌های خالی کافی نیست.

اگر اطلاعات شهرداری‌ها ناقص باشد، اگر اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان با وضعیت واقعی واحدها تطبیق نداشته باشد یا اگر انتقال اطلاعات میان وزارت راه و سازمان امور مالیاتی دوباره با تأخیر مواجه شود، این آیین‌نامه نیز ممکن است به سرنوشت مراحل قبلی اجرای قانون دچار شود.

از سوی دیگر، باید توجه داشت که شناسایی یک واحد به‌عنوان خانه خالی، الزاماً به معنای قطعی شدن مالیات آن نیست. اطلاعات باید بررسی و صحت‌سنجی شود و امکان اعتراض و رسیدگی قانونی نیز برای مؤدیان وجود دارد.

ماده ۷ آیین‌نامه نیز به همین موضوع پرداخته است. بر اساس این ماده، اگر پس از رسیدگی مراجع قانونی مشخص شود مالیات پرداخت‌شده قابل استرداد است، سازمان امور مالیاتی موظف به بازپرداخت آن خواهد بود. در صورتی که درآمد مالیاتی قبلاً به حساب شهرداری واریز شده باشد، مبلغ مستردشده از محل سقف بدهی شهرداری به آن تهاتر خواهد شد.

شهرداری‌ها وارد شدند، اما توپ همچنان در زمین دستگاه‌های اطلاعاتی است

ابلاغ آیین‌نامه جدید را می‌توان گام تازه‌ای برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی دانست؛ قانونی که در سال‌های گذشته به دلیل مشکلات شناسایی و تبادل اطلاعات، نتوانسته است متناسب با اهداف پیش‌بینی‌شده به مرحله اجرا برسد.

حالا شهرداری‌ها موظف شده‌اند اطلاعات محلی خود را برای شناسایی واحدهای خالی به کار بگیرند و وزارت راه نیز باید اطلاعات را بررسی و در مهلت مقرر به سازمان امور مالیاتی ارسال کند.

با این حال، معیار موفقیت این مصوبه نه تعداد بخشنامه‌ها و جلسات، بلکه تعداد واحدهای شناسایی‌شده، اطلاعات تأییدشده، فهرست‌های ارسال‌شده به سازمان امور مالیاتی و در نهایت مالیات وصول‌شده خواهد بود.

در نهایت باید دید آیا این بار با ورود شهرداری‌ها، انتظار چندساله سازمان امور مالیاتی برای دریافت فهرست قابل استفاده خانه‌های خالی به پایان می‌رسد یا همچنان مشکل اصلی اجرای این قانون، نبود هماهنگی و تبادل به‌موقع اطلاعات میان دستگاه‌های مسئول باقی خواهد ماند.