تهران؛ شهر خانه‌ های میلیاردی با حقوق‌ های میلیونی! + جدول قیمت آپارتمان و رهن و اجاره

به گزارش خبرنگار اقتصادی رکنا، بازار مسکن در نیمه نخست سال 1405 همزمان با چند فشار سنگین مواجه بوده است؛ از یک سو تورم عمومی خانوارها به 69.9 درصد رسیده و از سوی دیگر تورم سالانه بخش مسکن 32.7 درصد و اجاره بها 32.3 درصد ثبت شده است. در همین حال، افزایش شدید هزینه مصالح و نهاده های ساختمانی، هزینه ساخت را بالا برده و قدرت خرید خانوارها را بیش از گذشته تحت فشار قرار داده است. در چنین شرایطی، فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن به حدی رسیده که برای یک خانوار با درآمد ماهانه 16 میلیون تومان، تامین هزینه های روزمره مانند خوراک، پوشاک، درمان، آموزش، حمل و نقل، قبوض و سایر مخارج، عملا امکان پس انداز قابل توجه برای خرید خانه را از بین می برد.

نمونه قیمت های پیشنهادی در بازار مسکن تهران نیز ابعاد این فاصله را نشان می دهد؛ هرچند باید تاکید کرد ارقام درج شده در آگهی های ثبت شده در سایت های خرید و فروش یا رهن و اجاره خانه، قیمت پیشنهادی فروشنده یا موجر هستند و لزوما قیمت نهایی معامله نیستند.

تورم مسکن و اجاره در نیمه نخست سال

بر اساس آمارهای ارائه شده در بخش مسکن، تورم ماهانه 2.5 درصد، تورم نقطه به نقطه 32.5 درصد و تورم سالانه 32.7 درصد بوده است. شاخص قیمت این بخش نیز به 443.5 رسیده است. در بازار اجاره نیز تورم ماهانه 2.5 درصد، تورم نقطه به نقطه 31.8 درصد و تورم سالانه 32.3 درصد ثبت شده و شاخص قیمت اجاره به 439.5 رسیده است.

در گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت ها» که سهم مهمی از هزینه خانوار را تشکیل می دهد، ضریب اهمیت 36.11 درصد اعلام شده و شاخص این گروه به 457 رسیده است. تورم ماهانه این گروه 3 درصد، تورم نقطه به نقطه 37.2 درصد و تورم سالانه 35.7 درصد بوده است.

در همین دوره، قیمت آب، برق و سوخت ها افزایش بسیار بیشتری را تجربه کرده و تورم ماهانه این بخش 8.4 درصد، تورم نقطه به نقطه 118.4 درصد و تورم سالانه 91.6 درصد اعلام شده است. هزینه نگهداری و تعمیر واحد مسکونی نیز تورم نقطه به نقطه 82.3 درصد و تورم سالانه 65.9 درصد داشته است.

خانه های نقلی تهران هم میلیاردی شدند

بررسی نمونه ای از آگهی های فروش مسکن در تهران نشان می دهد که حتی واحدهای کوچک نیز با ارقام چند میلیارد تومانی عرضه می شوند و در مناطق گران تر، قیمت هر متر مربع به چند صد میلیون تومان می رسد.

جدول نمونه قیمت های فروش مسکن در تهران

این ارقام نشان می دهد که حتی در میان فایل های کوچک و متوسط نیز قیمت کل ملک به چند میلیارد تومان رسیده است. در مناطق گران تر تهران نیز فایل هایی با قیمت هر متر مربع بالاتر از 500 میلیون تومان و حتی نزدیک به 800 میلیون تومان دیده می شود.

برای مثال، یک واحد 58 متری با قیمت پیشنهادی 6.99 میلیارد تومان، با فرض درآمد ماهانه 16 میلیون تومان، معادل بیش از 36 سال کل درآمد ماهانه یک فرد است؛ آن هم در شرایطی که فرض کنیم فرد تمام درآمد خود را پس انداز کند و هیچ هزینه ای برای خوراک، مسکن، درمان، آموزش، حمل و نقل، پوشاک و سایر نیازهای زندگی نداشته باشد؛ فرضی که در دنیای واقعی امکان پذیر نیست.

اجاره خانه؛ ودیعه های میلیاردی و اجاره های چند ده میلیونی

فشار بازار فقط به خرید خانه محدود نیست. در بازار اجاره نیز نمونه آگهی ها از ترکیب ودیعه های سنگین و اجاره های ماهانه چند ده میلیون تومانی حکایت دارد.

جدول نمونه قیمت های اجاره مسکن در تهران

در کنار این فایل ها، برخی واحدها نیز به صورت رهن کامل عرضه شده اند؛ از جمله واحد 160 متری در سعادت آباد با 4.7 میلیارد تومان، واحد 42 متری در مالک اشتر با 750 میلیون تومان، واحد 84 متری در زنجان شمالی با 2.2 میلیارد تومان، واحد 75 متری در شریعتی با 2.6 میلیارد تومان، واحد 110 متری در دیباجی با 7 میلیارد تومان و واحد 165 متری در نیاوران با 8 میلیارد تومان.

فایل های بسیار بزرگ تر نیز در بازار وجود دارد؛ برای نمونه یک واحد 430 متری در الهیه با رهن کامل 70 میلیارد تومان آگهی شده است.

البته برخی آگهی ها با اجاره ماهانه 1,000 یا 10,000 تومان نیز مشاهده شده که به دلیل احتمال خطای ورود اطلاعات، در تحلیل قیمت ها قابل استناد نیستند.

درآمد 16 میلیونی؛ سهم مسکن از سفره خانوار چقدر می شود؟

اگر درآمد ماهانه یک کارگر را 16 میلیون تومان در نظر بگیریم، حتی یک اجاره نسبتا معمولی نیز می تواند بخش بزرگی از درآمد خانوار را مصرف کند.

برای نمونه، در یکی از فایل های 70 متری نیروی هوایی، 800 میلیون تومان ودیعه و 16.5 میلیون تومان اجاره ماهانه درخواست شده است؛ یعنی مبلغ اجاره ماهانه به تنهایی از فرض درآمد 16 میلیون تومانی بیشتر است.

اما هزینه زندگی تنها به اجاره محدود نمی شود. یک خانوار باید هزینه خوراک، پوشاک، مدرسه و آموزش فرزندان، درمان و دارو، رفت و آمد، قبوض آب و برق و گاز، تلفن و اینترنت و سایر هزینه های روزمره را نیز پرداخت کند.

افزایش قیمت سوخت نیز می تواند فشار هزینه ای جدیدی ایجاد کند. قیمت بنزین در نرخ سوم از 5,000 تومان به 10,000 تومان افزایش یافته است. این افزایش می تواند از مسیر هزینه حمل و نقل و جابه جایی کالا و خدمات، در ماه های آینده بر بخشی از هزینه های تولید و توزیع اثر بگذارد؛ البته میزان انتقال این افزایش به قیمت نهایی کالاها و خدمات به عوامل دیگری مانند هزینه حمل، میزان مصرف و شرایط بازار نیز بستگی دارد.

بازار قفل شده اما قیمت ها پایین نیامده اند

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، وضعیت معاملات در 6 ماه نخست سال 1405 را بسیار کم رونق توصیف کرده و گفته است تقریبا تمامی قراردادها با رکود شدید مواجه بوده اند.

به گفته او، بازار برای بازگشت به شرایط عادی به زمان نیاز دارد و ممکن است رکود در نیمه دوم سال نیز ادامه پیدا کند. او همچنین میانگین قیمت مسکن در تهران را بالاتر از 100 میلیون تومان به ازای هر متر مربع اعلام کرده و بر تفاوت شدید قیمت ها میان مناطق مختلف شهر تاکید داشته است.

این وضعیت یک نکته مهم را نشان می دهد: رکود معاملات لزوما به معنای کاهش قیمت مسکن نیست. وقتی هزینه زمین، مصالح، دستمزد و سایر نهاده های ساخت بالا می رود، ممکن است تعداد معاملات کاهش پیدا کند اما قیمت های پیشنهادی همچنان در سطوح بالا باقی بماند.

ساخت و ساز؛ افزایش عرضه به تنهایی کافی نیست

حبیب الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، اعلام کرده است که در سال 1403 حدود 523 هزار واحد مسکونی در شهرها پروانه ساخت دریافت کرده اند؛ رقمی که از آن به عنوان بالاترین سطح طی 11 سال یاد شده است.

با این حال، در سال 1404 سرمایه گذاری در ساخت و سازهای جدید کاهش یافته و در مقابل، سرمایه گذاری در ساختمان های نیمه تمام افزایش پیدا کرده است.

به گفته این مقام مسئول، متوسط افزایش قیمت نهاده های ساختمانی در ابتدای سال 1405 از 100 درصد عبور کرده است. هرچند در برخی مقاطع از شدت این افزایش کاسته شده، اما اثر رشد هزینه های ساخت همچنان در قیمت تمام شده واحدهای مسکونی باقی مانده است.

طاهرخانی همچنین تاکید کرده است که مشکل مسکن فقط مسئله کمبود عرضه نیست و قدرت خرید خانوار نیز نقش تعیین کننده دارد. به بیان دیگر، حتی اگر تعداد واحدهای ساخته شده افزایش پیدا کند، در صورتی که قیمت آنها با توان مالی خانوارها متناسب نباشد، بخشی از عرضه همچنان از دسترس مصرف کننده واقعی خارج خواهد ماند.

تعهدات نیمه تمام و سیاست زمین

بر اساس اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی، حدود 850 هزار تعهد قبلی در حوزه حمایت از مسکن وجود داشته که بیش از 600 هزار مورد آن در زمان آغاز به کار دولت هنوز وارد مرحله اجرا نشده بود. بخشی از این پروژه ها با مشکلاتی مانند نداشتن پروانه یا عدم اتصال به شبکه بانکی مواجه بوده اند.

دولت در همین چارچوب، استفاده از زمین و مولدسازی دارایی ها برای تامین سهم آورده دهک های 1 تا 4 را در دستور کار قرار داده و پرداخت تسهیلات بلندمدت 10 تا 15 ساله بدون سود پس از تحویل واحدها را مطرح کرده است.

در حوزه تامین زمین نیز حدود 96 هزار واحد برای گروه سازی، 94 هزار واحد برای مسکن کارگری با مشارکت صنایع، نزدیک به 50 هزار واحد برای خانوارهای محروم از طریق بنیاد مسکن، نزدیک به 120 هزار واحد در چارچوب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت و حدود 32 هزار قطعه زمین روستایی اختصاص یافته است.

بیش از 600 هزار واحد به سازمان مالیاتی معرفی شد

نرگس روزبان، مدیر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اعلام کرده است که در سال های 1401 تا 1403 حدود 270 هزار واحد خالی به صورت قطعی شناسایی شده و در سال 1404 نیز بیش از 600 هزار واحد از طریق سامانه ملی املاک و اسکان شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.

البته به دلیل وجود استثناهای قانونی، تعداد واحدهایی که در نهایت مشمول مالیات شوند ممکن است با تعداد واحدهای شناسایی شده یکسان نباشد.

موضوع خانه های خالی در شرایطی اهمیت پیدا می کند که بخشی از مسئله بازار مسکن نه صرفا کمبود تعداد واحد، بلکه عدم دسترسی خانوارها به واحدهای متناسب با درآمد و توان پرداخت آنهاست.

اجاره روزانه و نقش بنگاه های املاک

گودرزی درباره اجاره های ساعتی و روزانه نیز گفته است که این نوع فعالیت ها در حوزه رسمی اتحادیه مشاوران املاک قرار نمی گیرد و بخشی از آن از طریق فضای آنلاین انجام می شود. او در این زمینه بر استفاده از هتل ها و مهمانپذیرها به دلیل برخورداری از سازوکارهای مشخص تر نظارت و امنیت تاکید کرده است.

در مقابل، داوود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نسبت دادن افزایش قیمت ها به مشاوران املاک را رد کرده است.

به گفته او، فعالیت مشاور املاک فقط تنظیم قرارداد نیست و خدماتی مانند شناسایی فایل، معرفی ملک، بازدید و مشاوره نیز بخشی از فعالیت این صنف است. او همچنین به وجود نرخ های رسمی و سامانه هایی مانند «کاتب» و «خودنویس» برای ثبت قراردادها اشاره کرده و افزایش قیمت اجاره در فضای آنلاین را نشانه ای دانسته که نمی توان رشد قیمت ها را صرفا به فعالیت بنگاه های املاک نسبت داد.

مسئله اصلی، فاصله قیمت و درآمد است

تصویر بازار مسکن در نیمه نخست سال 1405 ترکیبی از رکود معاملات، قیمت های بالای پیشنهادی، افزایش هزینه ساخت، رشد اجاره بها و کاهش قدرت خرید خانوار است. از یک طرف، سازندگان با افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد و خدمات ساختمانی مواجه اند و از طرف دیگر، خانوارها با درآمدی که بخش قابل توجه آن صرف نیازهای ضروری زندگی می شود و توان خرید یا حتی تامین ودیعه های سنگین اجاره را ندارند.

جدول قیمت های فروش نشان می دهد که در تهران، حتی واحدهای کوچک چند میلیارد تومان قیمت دارند و در برخی مناطق، قیمت هر متر مربع به صدها میلیون تومان می رسد. در بازار اجاره نیز ودیعه های چند صد میلیون تومانی تا چند میلیارد تومانی در کنار اجاره های ماهانه چند ده میلیون تومانی دیده می شود.

در چنین شرایطی، مسئله مسکن را نمی توان فقط با افزایش تعداد واحدهای ساخته شده توضیح داد. تا زمانی که فاصله میان قیمت مسکن و توان پرداخت خانوار کاهش پیدا نکند، افزایش عرضه به تنهایی لزوما به معنای خانه دار شدن بخش بزرگی از خانوارها نخواهد بود.

برای خانواری که درآمد ماهانه آن 16 میلیون تومان است و همزمان باید هزینه غذا، درمان، آموزش فرزندان، حمل و نقل، قبوض، سوخت، پوشاک و سایر نیازهای ضروری را پرداخت کند، خرید خانه چند میلیارد تومانی یا پرداخت ودیعه های میلیاردی بیش از آنکه یک انتخاب اقتصادی باشد، به مسئله ای خارج از توان مالی تبدیل شده است. به این ترتیب، بازار مسکن در سال 1405 بیش از هر چیز با یک شکاف جدی روبه رو است: شکاف میان قیمت خانه و درآمد خانوار؛ شکافی که رکود معاملات هنوز نتوانسته آن را کاهش دهد.