۹۴ محله تهران فرسوده است

بافت فرسوده شهر تهران / به گزارش رکنا، زهرا نژاد بهرام عضو شورای شهر تهران در نطق پیش از دستور خود که در جلسه علنی شورای شهر ایراد کرد گزارشی مختصر از آنچه طی سه سال گذشته بر بافت فرسوده شهر تهران گذشت را تشریح کرد.

متن این نطق به شرح ذیل است:

شهر‌ها را باید به مثابه ارگانیزم‌های زنده‌ای دانست که از ترکیب اجزا، قطعات، شریان‌ها و عناصر کارکردی تشکیل شده‌اند. در یک مقایسه پدیدار شناسانه می‌توان شکل ساختاری شهر را با فرآیند شکل‌گیری، تولد، رشد و تکامل فیزیولوژیکی انسان از دوران جنینی تا مرگ مقایسه کرد. در این میان بافت فرسوده یک نوع بیماری شهری قلمداد می‌شود که در شرایط زمانی و مکانی مختلف و به دلایل متفاوت به‌وجود می‌آید. بسط و گسترش این بیماری در مرحله اول به عدم پیشگیری وقوع آن و در مرحله بعد به نقص در تشخیص عوامل به‌وجودآورنده، انتخاب اشتباه روش درمان و در نهایت عدم اجرای کامل فرآیند درمان مربوط می‌شود.

حدود ۲۱ درصد از پارسل‌های شهر تهران (۲۱۰ هزار پارسل) با جمعیت ساکن ۱.۵ میلیون نفر، در زمره بافت‌های فرسوده‌ی مشمول سه شرط ریزدانگی، ناپایداری سازه‌ای و نفوذناپذیری قرار می‌گیرد. با وجود سهم ۵.۳ درصدی بافت فرسوده ازکل مساحت تهران، ۱۵ درصد جمعیت پایتخت را در خود جای داده است. یعنی تقریبا تراکم این محدوده‌ها سه برابر سایر مناطق است. نکته حائز اهمیت، تمرکز این بافت‌ها در محدوده‌های مشخص است به گونه‌ای که بیش از ۵۰ درصد پارسل‌های فرسوده شهر تهران صرفا در مناطق ۱۰، ۱۲، ۱۵ و ۱۷ قرار گرفته اند. این در حالی است که آمار‌ها نشان میدهد پارسل‌های دارای ناپایداری سازه‌ای سهم سه برابری نسبت به بافت فرسوده دارند و قریب به ۴۵ درصد از پارسل‌های شهر تهران با جمعیت ساکن ۳ میلیون نفر در این محدوده سکونت دارند.

در برنامه‌های پنج ساله چهارم و پنجم توسعه کشور، نوسازی سالانه ۱۰ درصدی بافت‌های فرسوده کشور الزامی شده است. اما روند نوسازی در پایتخت در بالاترین میزان خود طی سال‌های گذشته از ۵ درصد فراتر نرفت. بیشترین نرخ نوسازی‌ها در سال‌های ۹۰، ۹۱ و ۹۲ بوده است. در این سال‌ها با توجه به مشوق‌های تراکمی گسترده برای بافت فرسوده، بسیاری از مالکین املاک واقع در این بافت‌ها برای نوسازی هجوم آوردند. از طرفی طرح تفصیلی جدید هنوز ضوابط و تکالیفش احصا نشده بود و شهرداری وقت با ضوابط سهلگیرانه کسر پارکینگ‌ها و اضافه طبقات را به راحتی میپذیرفت.

در پی نوسازی تراکمی صرفا در سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۵، ۴۸ هزار واحد کسر پارکینگ فقط در بافت فرسوده شهر تهران ایجاد شده که امروز شهر تهران با تبعات و پیامد‌های آن مواجه است و در حال حاضر کلانشهر تهران با اشکالات و تبعات این رویکرد در قبال نوسازی، دست و پنجه نرم میکند. تبعات و مشکلاتی همچون:

تمرکز صرف بر نوسازی کالبدی

عدم توجه به تامین سرانه‌های خدماتی ازجمله فضای سبز، تفریحی، ورزشی، درمانی، آموزشی (از آنجا که در نظام برنامه ریزی شهری ایران سرانه خدماتی بر اساس نسبت جمعیت بر هکتار محاسبه می‌شود و همزمان با افزایش مشوق‌های تراکمی، جمعیت این بافت‌ها به طرز چشم گیری افزایش یافته و نسبت به تامین خدمات جدید اقدام جدی صورت نگرفت، این سرانه‌ها در یک فرایند مستمر، به طور مشهودی رو به نزول در حرکت بود).

تراکم بیش از حد جمعیت در بافت‌ها و تشدید کمبود‌های خدماتی

تبدیل شدن حاشیه معابر به انبار پارک خودرو‌ها ناشی از پذیرش کسر پارکینگ به صورت گسترده

کاهش حس تعلق به زندگی در محلات دارای بافت فرسوده بر اساس مطالعات انجام شده

شورای پنجم شهر تهران از زمان آغاز به کار بارویکرد بازآفرینی پایدار به بافت‌های فرسوده نگریست و با تامین کمبود‌های خدماتی و اجرای پروژه‌های بهسازی محیطی در دل بافت فرسوده و با هدف ارتقای ارزش سکونت، کوشید تا زمینه ترغیب ساکنین به نوسازی و بهسازی محیطی را فراهم آورد. در همین ارتباط شورای پنجم موارد ذیل را در دستور کار شهرداری تهران قرار داد:

*ایجاد فضای سبز در بافت فرسوده

*احداث پارکینگ‌های محله‌ای در بافت‌های فرسوده

*پروژه‌های بهسازی محیطی محله‌ای

*گسترش فعالیت دفاتر توسعه محله‌ای به ۱۹۶ محله شهر تهران

*پیشبینی برنامه‌های بازآفرینی شهری در مقیاس فرا منطقه‌ای همانند بازآفرینی محور نیلوفری به طول ۹ کیلومتر

بر همین اساس بود که همانگونه که در نمودار مشاهده میشود از آغاز فعالیت شورای پنجم، روند نوسازی بافت فرسوده مجددا به تدریج روند افزایشی به خود گرفت. فراموش نکنیم که با گذشت زمان انتظار میرود به تدریج نرخ نوسازی کمتر شود. زیرا بنا‌های نوسازی نشده عمدتاً دچار مشکلات پیچیده مالکیتی، حقوقی بوده و یا فرضاً به صورت تک پلاکی ریزدانه در دل بافت قرار گرفته اند و امکان نوسازی نداشته و یا در این مسیر با محدودیت‌های جدی مواجه اند. با این وجود رویکرد شورا این نتیجه را در پی داشت.

شورای پنجم و شهرداری تهران به منظور جلوگیری از تشدید تراکم در بافت فرسوده، مصوبه شوای عالی شهرسازی و معماری را که در اسفند سال ۹۵ به تصویب رسیده بود و در قالب آن طبقات مازاد تشویقی بافت‌های ناپایدار و فرسوده حذف شده بود، با رویکرد ارتقاء ارزش سکونت در بافت، اجرایی نمود، اما از آنجا که همزمان سیاست‌های ارائه خدمات و بهسازی محیطی را پی گرفت، از کند شدن روند نوسازی جلوگیری کرد.

همچنین در راستای تقویت اعمال تسهیلات تشویقی برای تمامی پارسل‌های دارای شاخص‌های سه گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذ ناپذیری، موضوع تدقیق محدوده بافت‌های فرسوده در این دوره در دستور کار خود قرار گرفت. همانگونه که مستحضرید شورای عالی شهرسازی و معماری در سال ۱۳۸۶، ۳۲۶۸ هکتار را به عنوان بافت فرسوده در تهران، مصوب نمود. این در حالی است که به علت ضعف اطلاعات و مدل سازی تشخیص، بسیاری از بلوک‌هایی که واجد شرایط قرارگیری در محدوده‌های بافت فرسوده و بهره مندی از تشویقات و تسهیلات تخصیصی برای این بافت‌ها بودند، محروم شدند. بر اساس مطالعات سازمان نوسازی شهر تهران که مبتنی بر سه شاخص مصوب شورایعالی شهرسازی و معماریست (شامل ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری)، اخیراً سازمان نوسازی ۱۰۰۰ هکتار از بافت‌هایی که شامل این شرایط می‌شوند، اما در زمان ابلاغ طرح تفصیلی از قلم افتاده اند را تحت عنوان بافت فرسوده تدقیق شده در مقیاس بلوک شناسایی کرده که احتمالاً طی هفته‌های آتی در دستور کار کمیسیون ماده ۵ شهر تهران قرار خواهد گرفت.

در بحث ناپایداری سازه‌ای که مهم‌ترین شاخصه شناسایی بافت‌های فرسوده از جهت تامین ایمنی در زمان بروز بحران‌های طبیعی همچون زلزله به شمار میرود، در کمال تاسف باید اذعان داشت تهران قریب به ۱۵۰۰۰ هکتار بافت ناپایدار شهری دارد. به این معنا که این بافت‌ها ممکن است از نفوذ پذیری هم برخوردار باشند و یا لزوماً ریزدانه نباشند، اما یقینا ازجهت سازه‌ای و کالبدی ناپایدار هستند. این دقیقاً گرانیگاه کمیته شهرسازی شورای شهر است. این بافت‌ها همان بافت‌هایی هستند که در صورت وقوع زلزله خسارت‌های جدی خواهند دید. کمیته شهرسازی شورا طی دو سال گذشته پیگیر پیشبینی مشوق‌های مالی و عوارضی از طرف مدیریت شهری به منظور ترغیب مالکین این قبیل بافت‌ها به نوسازی بوده است. اما متاسفانه به دلیل عدم همراهی شهرداری تهران و بروز مسائل و مشکلات مالی جدی در امر مدیریت شهر، این امر تاکنون در خصوص این بافت‌ها تحقق نیافته است. همچنین در سال ۱۳۹۵ شورای عالی شهرسازی و معماری با اصلاح بند ۱۵ طرح تفصیلی شهر تهران، کلیه مشوق‌های بافت‌های ناپایدار را حذف نموده و اکنون این قبیل بافت‌ها با بافت‌های نوساز واقع در محدوده‌های غیر فرسوده، هیچگونه تفاوت و تمایزی از نظر مشوق‌ها ندارند.

از سوی دیگر پاسخ به این پرسش که آیا همه بافت‌های نوسازی شده شهر تهران، اکنون از کیفیت سازه‌ای مطلوب برخوردارند؟ محل دغدغه جدی شورای اسلامی شهر تهران بود که در سال ۹۴ مطالعاتی توسط مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران در خصوص کیفیت ساخت و ساز‌های جدید در بافت‌های فرسوده شهر تهران انجام شده که نتایج جالبی دارد. بر اساس این مطالعات که ۱۰۰ پروژه نوساز در بافت فرسوده را بررسی نموده است، ۴۵ درصد پروژه ها، فاقد استاندارد‌های قانونی و مرتبط با کیفیت ساخت و ساز بوده اند که این امر، هشدار بزرگی در اداره پایتخت محسوب می‌شود.

بر مبنای همین مطالعات و مطالعات مشابه و با پیگیری‌های صورت گرفته در فروردین سال ۹۷، تفاهمنامه‌ای بین شهرداری تهران، نظام مهندسی، سازمان استاندارد استان تهران و انجمن‌های صنفی تولید مصالح شهر تهران منعقد شد. پایش و رصد کیفیت پارسل‌های نوسازی شده طی سال گذشته در منطقه ۸ کلانشهر تهران نشان میدهد تفاهم نامه مذکور منجر به بهبود قابل توجه ساخت و ساز شده و استاندارد‌های سختگیرانه برای کیفیت مصالح مورد توافق، اعمال میگردد.

از دیگر اقدامات ارزشمند مدیریت شهری طی دو سال گذشته تهیه برنامه توسعه محله‌ای برای ۱۷۸ محله شهر تهران که در بافت فرسوده واقع شده اند، می‌باشد. در بودجه مصوب سال جاری قریب به ۲۰۰۰ میلیارد تومان به منظور اجرای پروژه‌های خرد مقیاس محله‌ای پیش بینی شده است که با بروز مسائل و مشکلات مالی ناشی از شیوع ویروس کرونا، نگرانی‌های جدی در خصوص تحقق کامل این بودجه وجود دارد. اما با توجه به فقر شدید خدماتی و نزول کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده، انتظار میرود لااقل ۷۰ درصد اعتبار پیش بینی شده به محلات کم برخوردار و فرسوده تخصیص داده شود تا شاهد ارتقای ارزش سکونت در راستای تسریع در نوسازی و بهسازی این محدوده‌ها باشیم. البته لازم به ذکر است که علی رغم گذشت ۴ ماه از سال جاری، کماکان شهرداری تهران در مرحله شناسایی و تدقیق پروژه‌های این موضوع است که محل گلایه و انتقاد جدی است و انتظار میرود فاز نخست اجرای پروژه‌های کوچک مقیاس هرچه سریع‌تر در سطح محلات پایتخت با اولویت محلات کم برخوردار و فرسوده آغاز گردد.

ناگفته نماند جایزه بنیاد شهرداران جهان را اخیراً بانویی که شهردار شهر آنکنا ایتالیاست از آن خود کرد که علت این پیروزی، انجام پروژه‌های کوچک مقیاس محله‌ای در سطح شهر آنکنا بود. پروژه‌هایی که توانسته بود مستقیما ارتقاء ارزش سکونت و کیفیت زندگی در بافت را محقق کند. خوشحالیم که ما نیز در تهران از سال ۹۶ با این رویکرد به بافت‌های مسئله دار شهری نگریسته ایم.

همانگونه که پیشتر نیز اشاره شد، یکی از مسایل جدی مترتب بر بافت‌های فرسوده کلانشهر تهران مساله کمبود پارکینگ است که به نزاع و درگیری روزانه ساکنین مبدل شده است. متاسفانه علیرغم تصویب بودجه‌ای قریب به ۲۵۰ میلیارد تومان طی سال‌های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ برای موضوع احداث پارکینگ‌های عمومی در بافت فرسوده، اما به دلیل عدم پیشبینی مناسب از هزینه‌ها و منابع شهرداری تهران در بودجه سنوات اخیر که منجر به پیشخور بخش عمده‌ای از منابع در حوزه هزینه‌های جاری و نگهداشت شهر می‌شود، عملاً تخصیص این منابع با محدودیت جدی مواجه بوده و در نتیجه تکمیل این پارکینگ‌های عمومی از برنامه زمانی تعیین شده، عقب افتاده است و سطح پیشرفت سه پروژه مهم پارکینگ امیرکبیر در منطقه ۱۴، پارکینگ شهید مینابی در منطقه ۱۵ و پارکینگ شهید باقری در منطقه ۱۸ به ترتیب از ۵۳درصد، ۴۱درصد و ۹ درصد فراتر نرفته است که کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران در تلاش است با تعیین متولی مشخص، پیش بینی حساب جداگانه و ارایه تسهیلات تشویقی برای حضور سرمایه گذاران، روند احداث پارکینگ در سطح محلات بافت فرسوده را تسریع ببخشد.

با عنایت به فشردگی و تراکم بالای جمعیتی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد و نظر به کمبود ۱۳۶ هکتار فضای سبز در ۹۴ محله فرسوده شهر تهران، در سال گذشته جمعا حدود ۶۴ میلیارد تومان به منظور تملک اراضی جهت تبدیل به فضای سبز تخصیص داده شده که از محل این اعتبار در سال گذشته ۶ بوستان در مناطق ۷، ۸ و ۱۷ تملک و به بهره برداری رسیده که جای تقدیر و تشکر دارد.

در مجموع باید اذعان داشت تلاش این شورا در کنار شهرداری تهران، تمرکز بر تامین خدمات محلی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد بوده، کما اینکه این روز‌ها افتتاح پروژه‌های بهسازی محیطی واقع در سطح محلات مختلف در دستور کار قرار داشته و تعداد قابل توجهی از پروژه‌ها در قالب فضا‌های خرد محلی، مراکز محله، فضای بازی کودکان، پاتوق‌های محلی و ... به بهره برداری رسیده اند و تعداد قابل توجهی نیز با درصد پیشرفت بالای ۵۰ درصد، انشالله تا پایان سال جاری به بهره برداری خواهند رسید.

ارتقاء ارزش سکونت در بافت فرسوده رویکرد بنیادین مدیریت شهری فعلیست و این رویکرد تا تحقق این امر در کلیه محلات هدف بازآفرینی شهری توسط کمیته شهرسازی و کمیسیون شهرسازی و معماری شورا دنبال خواهد شد.برای ورود به کانال تلگرام ما کلیک کنید.

آیا این خبر مفید بود؟